El cliente ahorra más de una cuota si acierta en la hipoteca

El alza de tipos y la competencia han provocado un aluvión de créditos que aplican un diferencial sobre euribor de hasta un 0,18%. Esto contrasta con otros que cobran un 1,25%. El acierto en la elección permite ahorrarse mucho dinero.

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), hablaba esta semana en la asamblea anual de la asociación, del “final del ciclo expansivo más importante del mercado hipotecario español”. Así de claro se mostraba ante la evidente desaceleración del negocio hipotecario: en 2006 se firmaron un 4,3% menos de hipotecas que en el año precedente, lo que no ocurría desde 2000; el volumen crecía en abril a un 21,2%, el menor ritmo desde 2002.

Ante la menor demanda de estos préstamos, a lo que se suma la subida del euribor –la principal referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España–, la banca ya está lanzando su contraataque comercial para captar operaciones y, con ello, clientes. Es lo que ha provocado la avalancha de hipotecas de bajo coste, que cobran desde euribor más 0,18 puntos porcentuales hasta un diferencial de un 0,4 puntos.

Estos préstamos, aparentemente más baratos, contrastan fuertemente con el otro extremo de la oferta comercial: productos que llegan a cobrar desde un 0,75% hasta un 1,25%. Esto ha hecho que, por primera vez en varios años, la diferencia de márgenes entre los préstamos más baratos y los más caros se haya ampliado hasta cotas insospechadas, lo que tiene una fuerte consecuencia en el desembolso final que hace el consumidor.

Según los cálculos realizados con las hipotecas que, de una u otra forma, representan los extremos del mercado hipotecario, el cliente se puede llegar a ahorrar al año hasta un importe equivalente a casi una cuota y media, según el préstamo que escoja.
Para un préstamo de 148.622 euros –importe medio de las hipotecas en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años, el consumidor pagaría una cuota al mes de 841,35 euros si contrata el préstamo de Bankinter, que cobra euribor más 0,18% –se hace la excepción de una hipoteca de Banco Gallego, a euribor menos 0,1%, que obliga a una gran vinculación del cliente con la entidad–. Al año el cliente pagaría 10.096 euros si la contrata con el euribor de junio –un 4,5%, el nivel más alto en seis años–.

En cambio, si opta por el préstamo de Sabadell, con la menor vinculación posible –el cliente aporta nómina, recibos domiciliados, tarjeta de débito y seguro de hogar (que incluye el de incendios, obligatorio)–, debe afrontar un tipo de interés de euribor más 1,25%, con lo que la cuota mensual se dispara hasta los 934,99 euros, y al cabo del año, 11.219,88 euros.

Si se ponen en relación estos extremos del mercado, la diferencia es de 1.123 euros al año, más de los 841,35 euros que paga al mes en el préstamo más barato. Este ejercicio se basa en supuestos en los que hay que tener en cuenta el factor de la negociación que el consumidor entabla con la entidad.

Estas diferencias demuestran hasta qué punto la guerra de diferenciales hipotecarios que vive el mercado español está provocando grandes contrastes en la oferta, de las que el cliente puede beneficiarse. Esto es aún más importante si se tiene en cuenta que el euribor de momento no da señales de fatiga en su racha alcista –ya dura 22 meses consecutivos–. La firma Analistas Financieros Internacionales (AFI) prevé que alcance el 4,7% a finales de año.

Contratación de productos
Esta desaceleración de la actividad hipotecaria también está provocando que se intensifique la estrategia de venta cruzada de productos con la hipoteca. Los clientes que han contratado más productos junto a su préstamo para la compra de vivienda han accedido a mejores precios.

Esto se ha agudizado con las hipotecas de aparente bajo coste. Por ejemplo, Bankinter exige la contratación de un seguro de vida, lo mismo que Activobank –su hipoteca ofrece euribor más 0,22%–; Caja Duero, que puede llegar a cobrar hasta euribor más 0,25%, establece la obligación de domiciliar la nómina, tener un seguro de vida y hacer un gasto mínimo anual de mil euros con la tarjeta y una aportación anual de 300 euros al plan de pensiones; el préstamo de Uno-e, que aplica un diferencial de un 0,29%, conlleva un seguro de prima única. Esto demuestra que estos préstamos obligan al cliente a hacer un desembolso adicional al pago mensual.