martes, 12 de febrero de 2008

Hipoteca Joven de Caja Duero euribor + 0,25

Como bien nos comenta uno de nuestros lectores, aún no habíamos analizado una de las ofertas más competitivas del mercado: la Hipoteca Joven de Caja Duero. La verdad es que la oferta queda bastante clarita en su web:
Hasta 80% valor de tasación: Euribor + 0,25 (*)
Hasta 100% valor de tasación con avales adicionales(Euribor + 0,25)
Hasta 100% valor de tasación, sin avales adicionales(Euribor + 0,50)


Sin comisiones:
0% en comisión de apertura (***)
0% en comisión de cancelación total
0% en comisión de amortizaciones anticipadas


* Interés condicionado a:
- Domiciliación de nómina o seguros sociales en Caja Duero.
- Contratación de seguro de vida y seguro de hogar, Plan de pensiones o plan de jubilación, Línea Duero y tarjeta VISA Classic, en Caja Duero.
- A mantener, a partir del primer año, los productos antes mencionados y además, anualmente realizar compras por importe de 1.000 euros con VISA Classic y aportaciones de 300 euros a plan de pensiones o de jubilación.



***Comisión de apertura: para nuevas hipotecas 0%, condicionado a contratación de seguro de protección de pagos (0,5% sin seguro); para subrogaciones de otras entidades, 0%.

Características:
Permite financiar la adquisición de la vivienda en las mejores condiciones.
Para personas físicas, menores de 41 años, residentes en España.
Plazo:hasta cumplir 70 años de edad el titular más joven.
Importe máximo: hasta 100% del valor de tasación de la vivienda.
Tipo de interés revisable anualmente.
Aunque la vinculación exigida es elevada, a mi parecer es razonable. Quizás la aportación a Plan de Pensiones es un poco más coñazo, pero 300 euros al año tampoco es ninguna exageración y nos obliga a ahorrar algo, aunque sea un poquito.

En su momento consulté esta hipoteca y me comentaron que si en alguna revisión no se cumplía la vinculación se subiría el interés a euribor+0,5% (tampoco ninguna barbaridad), no se hasta qué punto esto sigue siendo así.

Quizás tener la hipoteca en Caja Duero no sea tan cómodo con en un BBVA, Santander o Caixa, que casi siempre tendrán una oficina cerca de casa, pero, por lo que vemos en su web, Caja Duero tiene una amplía red de oficinas repartidas en todo el territorio nacional, por lo que tampoco vemos en esto un inconviente. En resumen, una excelente oferta, y además se agradece que alguien nos llame joven hasta los 41 años....

La banca privada encuentra un filón en el bajón inmobiliario

Ganar cuando los demás pierden. Es uno de los retos que afronta la banca privada en España. Según el estudio Tendencias y Estrategias de la banca privada en España II: El cliente, elaborado por Accenture, el Instituto de Empresa y Morgan Stanley, la actividad de estas entidades especializadas crecerá un 10% este año a pesar del pinchazo del sector inmobiliario y de la tendencia bajista de la bolsa.

O más bien, gracias a esos dos factores y a pesar del contexto de ralentización del Producto Interior Bruto español que se prevé.

No obstante, el menor ritmo de movimientos corporativos, que ha generado últimamente un boom de nuevos clientes de banca privada tras vender su negocio, anticipa un posible descenso del negocio de banca privada a medio plazo.

Otros activos
La búsqueda de activos que tengan una menor correlación con las alternativas de inversión tradicionales, como el capital riesgo o los fondos de inversión libre (hedge fund), que pueden representar entre un 2% y un 5% de la cartera de un inversor institucional irá en aumento, como se desprende del citado estudio.

Actualmente, el peso del ladrillo concentra el 75% del ahorro de las familias, mientras que sólo el 25% va a activos financieros.
En función del informe –realizado en colaboración con 21 entidades financieras especializadas, representantes del 81% de los activos gestionados por la banca privada en España–, el volumen de mercado que tiene ante sí la banca privada en España es de 610.000 millones de euros, tomando como cliente tipo aquel que maneja un patrimonio medio de 848.000 euros. De estos, existen alrededor de 720.000 ciudadanos, de los cuales sólo el 36% está en manos de entidades especializadas. “Rentabilidad y productos innovadores están siendo las principales demandas del cliente”, explica Carmen Cavero, directora de relaciones institucionales de Morgan Stanley en España.

Entre otras tendencias, los clientes de banca privada han elevado su interés por productos que proporcionan una menor liquidez pero suelen comportarse mejor en términos de rentabilidad a medio plazo.

Entre estos se encuentran las inversiones alternativas como los fondos de capital riesgo (que se dedican a la toma de participaciones en compañías, normalmente no cotizadas, para apoyar su plan de crecimiento) y los hedge fund, que manejan estrategias de todo tipo para crear valor financiero (arbitraje de valores, distressed debt o compra de deuda con descuento, etcétera).

Otra de las tendencias apunta hacia un mayor uso de derivados financieros, que permiten apostar a la baja sobre valores de renta variable, así como de estrategias de préstamo de valores, que también permiten al inversor ganar cuando la bolsa baja.

Reparto territorial
Madrid y Cataluña aglutinan más del 50% del patrimonio total gestionado por clientes (tanto potenciales como reales) de la banca privada en España. Detrás se sitúan el País Vasco, Andalucía y la Comunidad Valenciana. “Su perfil es el de una persona escéptica y aventurera, que realiza un seguimiento importante de los mercados y cuenta con una adecuada visión global”, dice Adriana Scozzafava, de Accenture, que vaticina una mayor guerra de precios entre las entidades, ante la mayor sofisticación y el mayor grado de conocimiento del servicio recibido por parte de los clientes.

Una de las estrategias que utilizan las entidades es la de lograr que sus gestores inspiren confianza en el cliente y que su servicio sea personalizado. En este sentido, es de esperar que continúe la guerra por el talento entre bancos para retener y captar a los mejores profesionales.

El importe medio de las hipotecas aumenta un 7%

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 148.622 euros en el mes de abril. Esta cantidad supone un incremento del 6,95% respecto al mismo mes de 2006, y un 0,9% más que en el pasado mes de marzo, según los datos publicados por el INE.

En el mes de abril se hipotecaron un total de 135.944 fincas rústicas y urbanas, con un aumento del 1,13% respecto al mismo mes del año anterior, por un valor de 23.395 millones de euros, con un incremento del 12,86%.

En estas fincas rústicas y urbanas, el importe medio por hipoteca constituida se situó en 172.098 euros, un 11,6% más que en el mismo mes de 2006 y un 6,1% mayor al registrado en marzo.

De acuerdo con los datos del INE, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro fue del 4,48% y el plazo medio de 26 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 4,6% y un plazo medio de 26 años.

El 97,7% de las hipotecas constituidas en abril utilizó un tipo de interés variable, frente al 2,3% de tipo fijo. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 87,8% de los nuevos contratos.

En la competencia entre cajas y bancos, las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en abril de este año, con el 59,9% del total, seguidas de los bancos, con un 31,2%, y de otras entidades financieras (8,9%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 57,5% del total, los bancos el 35,3% y otras entidades, el 7,2%.

El cliente ahorra más de una cuota si acierta en la hipoteca

El alza de tipos y la competencia han provocado un aluvión de créditos que aplican un diferencial sobre euribor de hasta un 0,18%. Esto contrasta con otros que cobran un 1,25%. El acierto en la elección permite ahorrarse mucho dinero.

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), hablaba esta semana en la asamblea anual de la asociación, del “final del ciclo expansivo más importante del mercado hipotecario español”. Así de claro se mostraba ante la evidente desaceleración del negocio hipotecario: en 2006 se firmaron un 4,3% menos de hipotecas que en el año precedente, lo que no ocurría desde 2000; el volumen crecía en abril a un 21,2%, el menor ritmo desde 2002.

Ante la menor demanda de estos préstamos, a lo que se suma la subida del euribor –la principal referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España–, la banca ya está lanzando su contraataque comercial para captar operaciones y, con ello, clientes. Es lo que ha provocado la avalancha de hipotecas de bajo coste, que cobran desde euribor más 0,18 puntos porcentuales hasta un diferencial de un 0,4 puntos.

Estos préstamos, aparentemente más baratos, contrastan fuertemente con el otro extremo de la oferta comercial: productos que llegan a cobrar desde un 0,75% hasta un 1,25%. Esto ha hecho que, por primera vez en varios años, la diferencia de márgenes entre los préstamos más baratos y los más caros se haya ampliado hasta cotas insospechadas, lo que tiene una fuerte consecuencia en el desembolso final que hace el consumidor.

Según los cálculos realizados con las hipotecas que, de una u otra forma, representan los extremos del mercado hipotecario, el cliente se puede llegar a ahorrar al año hasta un importe equivalente a casi una cuota y media, según el préstamo que escoja.
Para un préstamo de 148.622 euros –importe medio de las hipotecas en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años, el consumidor pagaría una cuota al mes de 841,35 euros si contrata el préstamo de Bankinter, que cobra euribor más 0,18% –se hace la excepción de una hipoteca de Banco Gallego, a euribor menos 0,1%, que obliga a una gran vinculación del cliente con la entidad–. Al año el cliente pagaría 10.096 euros si la contrata con el euribor de junio –un 4,5%, el nivel más alto en seis años–.

En cambio, si opta por el préstamo de Sabadell, con la menor vinculación posible –el cliente aporta nómina, recibos domiciliados, tarjeta de débito y seguro de hogar (que incluye el de incendios, obligatorio)–, debe afrontar un tipo de interés de euribor más 1,25%, con lo que la cuota mensual se dispara hasta los 934,99 euros, y al cabo del año, 11.219,88 euros.

Si se ponen en relación estos extremos del mercado, la diferencia es de 1.123 euros al año, más de los 841,35 euros que paga al mes en el préstamo más barato. Este ejercicio se basa en supuestos en los que hay que tener en cuenta el factor de la negociación que el consumidor entabla con la entidad.

Estas diferencias demuestran hasta qué punto la guerra de diferenciales hipotecarios que vive el mercado español está provocando grandes contrastes en la oferta, de las que el cliente puede beneficiarse. Esto es aún más importante si se tiene en cuenta que el euribor de momento no da señales de fatiga en su racha alcista –ya dura 22 meses consecutivos–. La firma Analistas Financieros Internacionales (AFI) prevé que alcance el 4,7% a finales de año.

Contratación de productos
Esta desaceleración de la actividad hipotecaria también está provocando que se intensifique la estrategia de venta cruzada de productos con la hipoteca. Los clientes que han contratado más productos junto a su préstamo para la compra de vivienda han accedido a mejores precios.

Esto se ha agudizado con las hipotecas de aparente bajo coste. Por ejemplo, Bankinter exige la contratación de un seguro de vida, lo mismo que Activobank –su hipoteca ofrece euribor más 0,22%–; Caja Duero, que puede llegar a cobrar hasta euribor más 0,25%, establece la obligación de domiciliar la nómina, tener un seguro de vida y hacer un gasto mínimo anual de mil euros con la tarjeta y una aportación anual de 300 euros al plan de pensiones; el préstamo de Uno-e, que aplica un diferencial de un 0,29%, conlleva un seguro de prima única. Esto demuestra que estos préstamos obligan al cliente a hacer un desembolso adicional al pago mensual.

El banco Deutsche Bank se aventura con las hipotecas de alto riesgo en España

En plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional, el gigante alemán apuesta por esta actividad con DB Credit. Vende por intermediarios créditos de hasta el 120% del valor de la casa para ingresos mínimos de 600 euros.



La Florida, una urbanización de perfil adquisitivo alto a las afueras de Madrid, tiene entre sus inquilinos a DB Credit, un banco especializado en financiación al consumo y filial al 100% del primer banco alemán, Deutsche Bank. Desde su sede central, el banco está inmerso en un plan no exento de riesgos: su entrada en el negocio de las hipotecas de alto riesgo.

Son préstamos dirigidos a clientes con un perfil crediticio más arriesgado de lo habitual (antigüedad laboral reducida, bajos ingresos, cierta morosidad, etcétera) y que, en la mayoría de las ocasiones, no encuentran financiación de la banca tradicional para comprar una vivienda. Por eso cobran diferenciales sobre euribor que, en casos extremos, pueden superar el 5%, muy por encima de cualquier hipoteca tradicional –de media cobran euribor más 0,5%–.

Hacia este negocio, que Standard & Poors ha llegado a cifrar en un 3% del saldo vivo hipotecario en España –más de 28.000 millones de euros–, ha decidido Deutsche Bank, en un movimiento sin precedentes en su historia en España, apuntar su filial de financiación al consumo. DB Credit es el primer banco que reconoce que opera en el mercado español de hipotecas de riesgo, un negocio que, con grandes diferencias, en EEUU ha desencadenado una gran crisis en algunas firmas hipotecarias.

DB Credit acaba de lanzar la hipoteca sin barreras, un producto que financia hasta el 120% del valor de la vivienda -el mayor techo de financiación del mercado, aún cuando todo préstamo que supere el 80% del valor obliga a provisionar el triple- y cuyo endeudamiento puede llegar a suponer hasta un 75% sobre lo que ingresa el cliente.

Este préstamo, que no exige aval ni domiciliación de nómina, fija su plazo máximo en 45 años, y cobra un diferencial que puede estar entre un 0,4% y un 2% o un 3%. Está pensado para personas con unos ingresos mínimos de 600 euros al mes o antigüedad laboral de sólo un año, con contrato temporal o fijo.

También permite financiación para segunda vivienda, consolidación de deudas, refinanciación y segunda hipoteca, y se puede lograr a través de los 2.000 puntos de venta de los intermediarios a través de los que comercializa sus productos, ya que DB Credit no vende productos de forma directa al cliente. Pero éste firma el préstamo y se hace cliente de Deutsche.

El banco, que está entrando en esta actividad en línea con Deutsche en Alemania e Italia, ve un elevado potencial de crecimiento en plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional. “Hay una serie de segmentos de clientes que, porque son de fuera o porque han tenido una mala experiencia, no consiguen que la banca tradicional les dé un crédito”, indica Fernando Acuña, director general de DB Credit, consciente del enorme riesgo.

El banco tiene una morosidad de un 1,8%, por encima del 0,69% de la banca tradicional y por debajo del 3,3% de las financieras. Por ello, ha decidido reforzar los sistemas de gestión de riesgos, y una vez concedidos los créditos, el grupo los tituliza, es decir, emite bonos respaldados por las hipotecas a través de su división de mercados globales en Londres.

Nada detiene la plaga de las 'hipotecas basura': casi 100 compañías se han visto afectadas ya

El pasado 23 de junio, los cimientos de Wall Street temblaron después de que se conociera que dos hedge funds (conocidos en España como fondos de inversión libre) de Bear Stearns podían estar en problemas por su inversión en bonos de hipotecas basura. Era la primera sacudida.

La confianza de los inversores estadounidenses se recuperaría más tarde para llevar al índice más conocido del mundo, el Dow Jones, a sus máximos históricos.

Pero con el paso del tiempo, los hedge funds de Bear Stearns se han erigido como la punta del iceberg de una crisis que ya ha afectado a más de 100 empresas, entre ellas gigantes bancarios como BNP Paribas, UBS y Goldman Sachs, e incluso empresas ajenas a la financiación como Wal Mart o Home Depot.

Así, desde finales del mes de junio los casos de compañías que se han visto penalizadas de una u otra manera se han sucedido en progresión aritmética.


Countrywide, en problemas

La última ha sido Countrywide Financial, la mayor entidad de préstamos hipotecarios de Estados Unidos, que el jueves anunció que había tenido que recurrir a un préstamo sindicado por valor de 8.577 millones de euros ante la imposibilidad de obtener ese mismo dinero en el mercado de deuda.

Por si fuera poco, hace días esta entidad ya había agitado al mercado al reconocer que afronta un periodo difícil ante las "interrupciones de pago sin precedentes". No en vano, sus títulos han caído desde entonces casi un 40%.

Pero Countrywide Financial es tan sólo un ejemplo más de los desplomes que están viviendo muchas empresas relacionadas a las hipotecas basura. Antes que esta entidad, quebró el banco hipotecario American Home Morgage Investment, cuyos títulos han vivido un efecto Terra cayendo un 98% después de que se conociera que no estaba en condiciones de afrontar sus compromisos financieros. Algo similar le ha ocurrido recientemente al banco alemán IKB, que ha perdido más de un 50% de su valor en el parqué por su relación con las subprime.


Los bancos de inversión, en crisis

Después de las entidades hipotecarias, los segundos más azotados por el temporal de las hipotecas basura han sido los bancos de inversión. Dio la voz de alarma la entidad BNP Paribas cuando se vio obligado a suspender tres fondos por los efectos de la crisis de las hipotecas en Estados Unidos, algo que ha provocado que sus acciones se dejen alrededor del 12% desde entonces.

Le han seguido otras entidades como UBS, que aseguró durante su última presentación de resultados que sus cuentas se resentirán por la crisis durante la segunda mitad del año; y Goldman Sachs, que tuvo que inyectar 3.000 millones de dólares a uno de sus fondos para evitar su debacle.

Otro ejemplo llamativo de hasta dónde llegan los tentáculos de la crisis de las hipotecas basura se encuentra en las empresas que se están echando atrás o viviendo auténticos calvarios para obtener financiación del mercado. Dos de las últimas empresas en padecer estas inclemencias son Endemol -participada de Telecinco-, que ha cancelado un plan de refinanciación de deuda, y Home Depot, que recientemente ha tenido que retrasar y rebajar el precio de su programa de recompra de acciones.


Patada al Manchester

Y es que ni siquiera los clubes de fútbol se han librado de la crisis de liquidez que vive en estos momentos el mercado internacional. De esta forma, el Manchester United, el club que más ha gastado en fichajes esta temporada, ha retrasado un plan de refinanciación de deuda "debido a las turbulencias de los mercados".

La crisis subprime, vista desde dentro: si busca ahora una hipoteca de alto riesgo... olvídese

¿Busca una `hipoteca basura'? Olvídese Un redactor de elEconomista pide un crédito de alto riesgo en EEUU y topa con una normativa mucho más estricta: nada que hacer sin verificar sus ingresos y activos propios

Desde que uno pone el pie en EEUU, especialmente en la cosmopolita ciudad de Nueva York, se deja atrapar casi sin pensar por el conocido como sueño americano, donde todo es posible.

Con el precio de los alquileres por las nubes y desembolsando 1.600 dólares al mes por un modesto apartamento de sólo 40 metros cuadrados en el bajo Manhattan, uno se pregunta después de varios años pagando, ¿por qué no comprar?

Quizá así duela menos desembolsar esa gran parte del sustento mensual. Dicho y hecho, así funcionan las cosas a este lado del Atlántico, tras varias semanas a la caza y captura del piso perfecto, finalmente Julia Congdon, agente inmobiliaria de Ardor Real State en Nueva York me llama para darme la buena nueva.


Un apartamento en la Gran Manzana

"Un apartamento de una habitación con baño en la calle Weehawken del West Village". Con la dificultad que existe en la Gran Manzana por encontrar un cobijo donde refugiarse no dudo un segundo y acudo inmediatamente a verlo, por supuesto el flechazo surge inmediatamente. Vista inmejorable, cocina renovada y un vecindario repleto de comercios.

Como en toda buena historia de amor, la tragedia no se hace esperar y cuando Julia me espeta que mi adorado apartamento cuesta 600.000 dólares ­unos 450.000 euros­ no puedo evitar que mi rostro se desencaje.

Aún así estoy dispuesto a luchar y le pido a mi agente que aguante un par de días para revisar mi situación financiera, bastante alicaída, la verdad. En pleno ataque de estrés ante la posibilidad de que se escape la oportunidad, la palabra subprime viene a mi cabeza.



Empujado a la hipoteca de alto riesgo

Conozco mi historial crediticio y obtener un préstamo de 600.000 dólares implica el toque mágico de esas hipotecas de alto riesgo. Desesperado acudo a Internet y busco el número de Countrywide, la compañía que más préstamos hipotecarios mueve en EEUU.

Por arte de magia, como si me hubiera leído la mente, Francis, una dulce secretaria con acento puertorriqueño, atiende mi llamada y me pide unos datos básicos: nombre, dirección, etc. "¿No hace falta que acuda allí?", pregunto asombrado.

"No", contesta. "Sólo tenga a mano su número de Seguridad Social (SSN, en sus siglas en inglés) y sus datos bancarios en EEUU", añade. Mientras me deja en espera, no puedo evitar matar el gusanillo leyendo noticias en mi ordenador.

Y leo lo que ya sabía: que Countrywide está en el ojo del huracán. Con todo, hay alguien al otro lado del aparato. De repente, la voz de Francis se escucha para informarme de que me va a pasar con un agente al objeto de determinar qué plan me conviene más.

Alejandro Flores, el broker que estudiará mi aplicación, es todo optimismo. "¿Cuánto dinero gana al año?", pregunta. "Alrededor de 70.000 dólares" respondo, a lo que añado que me gustaría obtener una hipoteca por valor de 600.000 dólares con interés variable. "No va a ser posible ­admite­ sólo puede aspirar a un interés fijo del 6,75 por ciento".


A vuelta con la crisis hipotecaria

Mientras ojea mi his bancario aprovecho para preguntarle por esto de la crisis hipotecaria. Reconoce que la compañía "se ha tenido que apretar el cinturón" pero que está buscando una "reposición en el mercado".

Así, asegura que la empresa pretende absorber el negocio del resto de compañías que, como American Home Mortgage Investment, están acogiéndose a la bancarrota, por lo que al final de la crisis podrían quedar sólo dos o tres dominando el sector. A Countrywide se le podría sumar Indy Mac Bancorp, otro prestamista.

Finalmente, tras una minuciosa serie de preguntas, la hipoteca queda pendiente de aprobación, aunque siendo sincero Flores no dio demasiadas esperanzas al analizar mi historial crediticio.

"Hace unos meses quizás hubiéramos encontrado algún plan pero su situación actual no encaja con los nuevos requisitos de Countrywide", explica. Una sensación bastante deprimente invade mi cuerpo y tras colgar me pongo a buscar información en blogs e, incluso, envío algún que otro e-mail a sus autores.

Alex Stenback, agente hipotecario en Minneapolis y autor del blog BehindTheMortgage.com, asegura que los aspirantes con un buen historial no tienen problemas para seguir accediendo a una hipoteca. Por su parte Dan Green, autor de la vitácora TheMortgageReports.com y especialista en hipotecas explica que "se siguen aceptando y concediendo hipotecas, el problema es que hay menos opciones y programas que ofrecer".


Descenso en los especialistas hipotecarios

De hecho, el número de especialistas hipotecarios descenderá en 2008 hasta los 35.000 desde los 53.000 registrados el año pasado.

George Hanzimanolis, presidente de la Asociación Nacional de Brokers Inmobiliarios, aseguraba al Wall Street Journal que "nunca he visto tanta gente abandonando su trabajo. Muchos me dicen que los campos hipotecarios en los que se habían especializado ya no existen". En medio de mi búsqueda, me enteré que al igual que Countrywide, otras compañías como GMAC, han comenzado a aplicar estrictas normas que no permiten ofrecer hipotecas de riesgo a nadie que no pueda verificar sus ingresos y activos en propiedad.

Además, no concederán prestamos hipotecarios a nadie con un historial crediticio por debajo de los 750 puntos -el rango oscila entre los 375 y los 900-. Todo lo malo tiene solución.

Por eso, los brokers inmobiliarios aconsejan a los suscriptores de una hipoteca subprime que intenten mejorar su historial crediticio antes de que venza el plazo para variar su tipo de interés ajustable. De esta forma, podrán aspirar a otras opciones más seguras si no quieren arriesgarse a perder su casa, además de endeudarse de por vida.

Yo, de momento, sigo sin poder optar a una hipoteca, de alquiler y con el corazón destrozado, mi piso del West Village tiene un amante. Bienvenidos al sueño americano.

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