COMISIONES, INTERESES Y AMORTIZACIONES - LOS SERVICIOS QUE COBRA LA BANCA

El coste de los préstamos no se mide sólo por el importe mensual, trimestral o anual del recibo, sino por la totalidad de lo que se pagará desde que se contrata hasta que se termina de pagar.

Si el préstamo se concierta a interés variable, deberá expresarse de forma clara un índice objetivo de referencia, con el procedimiento a seguir para modificarlo en los plazos que se establezcan y los derechos de las partes. En cada modificación, el prestamista deberá notificar con antelación suficiente el nuevo tipo a aplicar y el cálculo efectuado para hallar el importe de cada plazo.

Existirán unos gastos iniciales de apertura, documentación (notario o corredor de comercio), registro, impuesto sobre actos jurídicos (si se trata de un crédito hipotecario)..., y unos finales de cancelación. Sin olvidar el tipo de interés aplicado, ya que no es lo mismo pagar una misma cantidad durante 48 meses que durante 54.

Los aranceles de notarios y registradores están fijados por Real Decreto. Están especialmente reducidos los aranceles cuando el préstamo hipotecario se concede para la adquisición de vivienda de protección oficial. Sin embargo, las facturas de todos los notarios no son iguales en relación a las mismas actuaciones, sea porque llenan más hojas para la misma escritura -cada hoja tiene su coste- o porque no se ajustan a lo dispuesto en el Real Decreto. En consecuencia, es conveniente pedir presupuesto por adelantado y elegir el notario más económico.

INTERESES

Todo préstamo implica el abono de la cantidad prestada, más los intereses correspondientes.
El cliente podrá optar por un interés fijo o variable. Aunque la posibilidad de subidas de los tipos de interés parece aconsejar los préstamos a interés fijo, hay que tener en cuenta que éste se establece bastante por encima del índice vigente en el momento, por lo que tendrían que subir muchísimo para hacer más o­nerosos los variables.

La política de las autoridades monetarias tiende a evitar una subida considerable; en cualquier caso, cuando más intereses se pagan es en los primeros años, por lo que, aunque suban al cabo de varios años de haber contratado el préstamo, sigue siendo más económico el interés variable.

Por mucho que intenten convencernos de lo contrario en bancos y cajas, el índice más bajo (de momento) es el EURÍBOR. Por lo tanto, hay que tratar que el préstamo esté referenciado a éste, con un diferencial lo más reducido posible. Si ofrecen otro índice (IRPH, CECA) se debe comprobar que el tipo vigente mas el diferencial que pretenden aplicar es equivalente al EURÍBOR vigente más el diferencial correspondiente. (Así, un IRPH + 0,25 será más caro que un Euríbor + 0,75).

Se pueden consultar los Tipos de interés legales, EURIBOR, MIBOR y otros tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario en la web del Banco de España.

OTRAS COMISIONES

Existen otras comisiones, aparte de la de apertura, tales como la comisión de estudio para la concesión de préstamos personales. Puede existir también una comisión de gestión para los préstamos hipotecarios. Retribuye las gestiones de llevar las copias correspondientes de la escritura al Registro de la Propiedad y demás actuaciones.

Existen otros gastos que no se derivan directamente del préstamo, sino de otros contratos relacionados con el mismo, que nos veremos obligados a suscribir. En primer lugar, un seguro de incendios, incluso de daños en general, que cubra el inmueble que se hipoteca para garantizar el préstamo. También puede ocurrir que el banco exija para cerrar la operación, que se suscriba un seguro de vida, sobre todo cuando el prestatario ya tiene una cierta edad o se fije un plazo largo en el que llegará a esa edad. Esas circunstancias determinan que la prima a pagar por el seguro subirá bastante, haciendo mucho más onerosa la operación.

Otro factor a tener en cuenta es si el banco obliga a abrir una cuenta, el coste de la misma.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España ha manifestado en numerosas ocasiones que no se pueden cobrar comisiones por servicios no solicitados; si es el banco el que obliga a abrir una cuenta para tramitar a través de ella los recibos del préstamo, no podrá cobrar comisiones de administración, gestión o mantenimiento, al menos si no se hace otro uso de ella. Aún así, muchas entidades siguen cargando dichas comisiones, lo que obligaría a efectuar las correspondientes reclamaciones.