Hipoteca Joven de Caja Duero euribor + 0,25

Como bien nos comenta uno de nuestros lectores, aún no habíamos analizado una de las ofertas más competitivas del mercado: la Hipoteca Joven de Caja Duero. La verdad es que la oferta queda bastante clarita en su web:
Hasta 80% valor de tasación: Euribor + 0,25 (*)
Hasta 100% valor de tasación con avales adicionales(Euribor + 0,25)
Hasta 100% valor de tasación, sin avales adicionales(Euribor + 0,50)


Sin comisiones:
0% en comisión de apertura (***)
0% en comisión de cancelación total
0% en comisión de amortizaciones anticipadas


* Interés condicionado a:
- Domiciliación de nómina o seguros sociales en Caja Duero.
- Contratación de seguro de vida y seguro de hogar, Plan de pensiones o plan de jubilación, Línea Duero y tarjeta VISA Classic, en Caja Duero.
- A mantener, a partir del primer año, los productos antes mencionados y además, anualmente realizar compras por importe de 1.000 euros con VISA Classic y aportaciones de 300 euros a plan de pensiones o de jubilación.



***Comisión de apertura: para nuevas hipotecas 0%, condicionado a contratación de seguro de protección de pagos (0,5% sin seguro); para subrogaciones de otras entidades, 0%.

Características:
Permite financiar la adquisición de la vivienda en las mejores condiciones.
Para personas físicas, menores de 41 años, residentes en España.
Plazo:hasta cumplir 70 años de edad el titular más joven.
Importe máximo: hasta 100% del valor de tasación de la vivienda.
Tipo de interés revisable anualmente.
Aunque la vinculación exigida es elevada, a mi parecer es razonable. Quizás la aportación a Plan de Pensiones es un poco más coñazo, pero 300 euros al año tampoco es ninguna exageración y nos obliga a ahorrar algo, aunque sea un poquito.

En su momento consulté esta hipoteca y me comentaron que si en alguna revisión no se cumplía la vinculación se subiría el interés a euribor+0,5% (tampoco ninguna barbaridad), no se hasta qué punto esto sigue siendo así.

Quizás tener la hipoteca en Caja Duero no sea tan cómodo con en un BBVA, Santander o Caixa, que casi siempre tendrán una oficina cerca de casa, pero, por lo que vemos en su web, Caja Duero tiene una amplía red de oficinas repartidas en todo el territorio nacional, por lo que tampoco vemos en esto un inconviente. En resumen, una excelente oferta, y además se agradece que alguien nos llame joven hasta los 41 años....

La banca privada encuentra un filón en el bajón inmobiliario

Ganar cuando los demás pierden. Es uno de los retos que afronta la banca privada en España. Según el estudio Tendencias y Estrategias de la banca privada en España II: El cliente, elaborado por Accenture, el Instituto de Empresa y Morgan Stanley, la actividad de estas entidades especializadas crecerá un 10% este año a pesar del pinchazo del sector inmobiliario y de la tendencia bajista de la bolsa.

O más bien, gracias a esos dos factores y a pesar del contexto de ralentización del Producto Interior Bruto español que se prevé.

No obstante, el menor ritmo de movimientos corporativos, que ha generado últimamente un boom de nuevos clientes de banca privada tras vender su negocio, anticipa un posible descenso del negocio de banca privada a medio plazo.

Otros activos
La búsqueda de activos que tengan una menor correlación con las alternativas de inversión tradicionales, como el capital riesgo o los fondos de inversión libre (hedge fund), que pueden representar entre un 2% y un 5% de la cartera de un inversor institucional irá en aumento, como se desprende del citado estudio.

Actualmente, el peso del ladrillo concentra el 75% del ahorro de las familias, mientras que sólo el 25% va a activos financieros.
En función del informe –realizado en colaboración con 21 entidades financieras especializadas, representantes del 81% de los activos gestionados por la banca privada en España–, el volumen de mercado que tiene ante sí la banca privada en España es de 610.000 millones de euros, tomando como cliente tipo aquel que maneja un patrimonio medio de 848.000 euros. De estos, existen alrededor de 720.000 ciudadanos, de los cuales sólo el 36% está en manos de entidades especializadas. “Rentabilidad y productos innovadores están siendo las principales demandas del cliente”, explica Carmen Cavero, directora de relaciones institucionales de Morgan Stanley en España.

Entre otras tendencias, los clientes de banca privada han elevado su interés por productos que proporcionan una menor liquidez pero suelen comportarse mejor en términos de rentabilidad a medio plazo.

Entre estos se encuentran las inversiones alternativas como los fondos de capital riesgo (que se dedican a la toma de participaciones en compañías, normalmente no cotizadas, para apoyar su plan de crecimiento) y los hedge fund, que manejan estrategias de todo tipo para crear valor financiero (arbitraje de valores, distressed debt o compra de deuda con descuento, etcétera).

Otra de las tendencias apunta hacia un mayor uso de derivados financieros, que permiten apostar a la baja sobre valores de renta variable, así como de estrategias de préstamo de valores, que también permiten al inversor ganar cuando la bolsa baja.

Reparto territorial
Madrid y Cataluña aglutinan más del 50% del patrimonio total gestionado por clientes (tanto potenciales como reales) de la banca privada en España. Detrás se sitúan el País Vasco, Andalucía y la Comunidad Valenciana. “Su perfil es el de una persona escéptica y aventurera, que realiza un seguimiento importante de los mercados y cuenta con una adecuada visión global”, dice Adriana Scozzafava, de Accenture, que vaticina una mayor guerra de precios entre las entidades, ante la mayor sofisticación y el mayor grado de conocimiento del servicio recibido por parte de los clientes.

Una de las estrategias que utilizan las entidades es la de lograr que sus gestores inspiren confianza en el cliente y que su servicio sea personalizado. En este sentido, es de esperar que continúe la guerra por el talento entre bancos para retener y captar a los mejores profesionales.

El importe medio de las hipotecas aumenta un 7%

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 148.622 euros en el mes de abril. Esta cantidad supone un incremento del 6,95% respecto al mismo mes de 2006, y un 0,9% más que en el pasado mes de marzo, según los datos publicados por el INE.

En el mes de abril se hipotecaron un total de 135.944 fincas rústicas y urbanas, con un aumento del 1,13% respecto al mismo mes del año anterior, por un valor de 23.395 millones de euros, con un incremento del 12,86%.

En estas fincas rústicas y urbanas, el importe medio por hipoteca constituida se situó en 172.098 euros, un 11,6% más que en el mismo mes de 2006 y un 6,1% mayor al registrado en marzo.

De acuerdo con los datos del INE, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro fue del 4,48% y el plazo medio de 26 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 4,6% y un plazo medio de 26 años.

El 97,7% de las hipotecas constituidas en abril utilizó un tipo de interés variable, frente al 2,3% de tipo fijo. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 87,8% de los nuevos contratos.

En la competencia entre cajas y bancos, las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en abril de este año, con el 59,9% del total, seguidas de los bancos, con un 31,2%, y de otras entidades financieras (8,9%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 57,5% del total, los bancos el 35,3% y otras entidades, el 7,2%.

El cliente ahorra más de una cuota si acierta en la hipoteca

El alza de tipos y la competencia han provocado un aluvión de créditos que aplican un diferencial sobre euribor de hasta un 0,18%. Esto contrasta con otros que cobran un 1,25%. El acierto en la elección permite ahorrarse mucho dinero.

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), hablaba esta semana en la asamblea anual de la asociación, del “final del ciclo expansivo más importante del mercado hipotecario español”. Así de claro se mostraba ante la evidente desaceleración del negocio hipotecario: en 2006 se firmaron un 4,3% menos de hipotecas que en el año precedente, lo que no ocurría desde 2000; el volumen crecía en abril a un 21,2%, el menor ritmo desde 2002.

Ante la menor demanda de estos préstamos, a lo que se suma la subida del euribor –la principal referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España–, la banca ya está lanzando su contraataque comercial para captar operaciones y, con ello, clientes. Es lo que ha provocado la avalancha de hipotecas de bajo coste, que cobran desde euribor más 0,18 puntos porcentuales hasta un diferencial de un 0,4 puntos.

Estos préstamos, aparentemente más baratos, contrastan fuertemente con el otro extremo de la oferta comercial: productos que llegan a cobrar desde un 0,75% hasta un 1,25%. Esto ha hecho que, por primera vez en varios años, la diferencia de márgenes entre los préstamos más baratos y los más caros se haya ampliado hasta cotas insospechadas, lo que tiene una fuerte consecuencia en el desembolso final que hace el consumidor.

Según los cálculos realizados con las hipotecas que, de una u otra forma, representan los extremos del mercado hipotecario, el cliente se puede llegar a ahorrar al año hasta un importe equivalente a casi una cuota y media, según el préstamo que escoja.
Para un préstamo de 148.622 euros –importe medio de las hipotecas en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años, el consumidor pagaría una cuota al mes de 841,35 euros si contrata el préstamo de Bankinter, que cobra euribor más 0,18% –se hace la excepción de una hipoteca de Banco Gallego, a euribor menos 0,1%, que obliga a una gran vinculación del cliente con la entidad–. Al año el cliente pagaría 10.096 euros si la contrata con el euribor de junio –un 4,5%, el nivel más alto en seis años–.

En cambio, si opta por el préstamo de Sabadell, con la menor vinculación posible –el cliente aporta nómina, recibos domiciliados, tarjeta de débito y seguro de hogar (que incluye el de incendios, obligatorio)–, debe afrontar un tipo de interés de euribor más 1,25%, con lo que la cuota mensual se dispara hasta los 934,99 euros, y al cabo del año, 11.219,88 euros.

Si se ponen en relación estos extremos del mercado, la diferencia es de 1.123 euros al año, más de los 841,35 euros que paga al mes en el préstamo más barato. Este ejercicio se basa en supuestos en los que hay que tener en cuenta el factor de la negociación que el consumidor entabla con la entidad.

Estas diferencias demuestran hasta qué punto la guerra de diferenciales hipotecarios que vive el mercado español está provocando grandes contrastes en la oferta, de las que el cliente puede beneficiarse. Esto es aún más importante si se tiene en cuenta que el euribor de momento no da señales de fatiga en su racha alcista –ya dura 22 meses consecutivos–. La firma Analistas Financieros Internacionales (AFI) prevé que alcance el 4,7% a finales de año.

Contratación de productos
Esta desaceleración de la actividad hipotecaria también está provocando que se intensifique la estrategia de venta cruzada de productos con la hipoteca. Los clientes que han contratado más productos junto a su préstamo para la compra de vivienda han accedido a mejores precios.

Esto se ha agudizado con las hipotecas de aparente bajo coste. Por ejemplo, Bankinter exige la contratación de un seguro de vida, lo mismo que Activobank –su hipoteca ofrece euribor más 0,22%–; Caja Duero, que puede llegar a cobrar hasta euribor más 0,25%, establece la obligación de domiciliar la nómina, tener un seguro de vida y hacer un gasto mínimo anual de mil euros con la tarjeta y una aportación anual de 300 euros al plan de pensiones; el préstamo de Uno-e, que aplica un diferencial de un 0,29%, conlleva un seguro de prima única. Esto demuestra que estos préstamos obligan al cliente a hacer un desembolso adicional al pago mensual.

El banco Deutsche Bank se aventura con las hipotecas de alto riesgo en España

En plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional, el gigante alemán apuesta por esta actividad con DB Credit. Vende por intermediarios créditos de hasta el 120% del valor de la casa para ingresos mínimos de 600 euros.



La Florida, una urbanización de perfil adquisitivo alto a las afueras de Madrid, tiene entre sus inquilinos a DB Credit, un banco especializado en financiación al consumo y filial al 100% del primer banco alemán, Deutsche Bank. Desde su sede central, el banco está inmerso en un plan no exento de riesgos: su entrada en el negocio de las hipotecas de alto riesgo.

Son préstamos dirigidos a clientes con un perfil crediticio más arriesgado de lo habitual (antigüedad laboral reducida, bajos ingresos, cierta morosidad, etcétera) y que, en la mayoría de las ocasiones, no encuentran financiación de la banca tradicional para comprar una vivienda. Por eso cobran diferenciales sobre euribor que, en casos extremos, pueden superar el 5%, muy por encima de cualquier hipoteca tradicional –de media cobran euribor más 0,5%–.

Hacia este negocio, que Standard & Poors ha llegado a cifrar en un 3% del saldo vivo hipotecario en España –más de 28.000 millones de euros–, ha decidido Deutsche Bank, en un movimiento sin precedentes en su historia en España, apuntar su filial de financiación al consumo. DB Credit es el primer banco que reconoce que opera en el mercado español de hipotecas de riesgo, un negocio que, con grandes diferencias, en EEUU ha desencadenado una gran crisis en algunas firmas hipotecarias.

DB Credit acaba de lanzar la hipoteca sin barreras, un producto que financia hasta el 120% del valor de la vivienda -el mayor techo de financiación del mercado, aún cuando todo préstamo que supere el 80% del valor obliga a provisionar el triple- y cuyo endeudamiento puede llegar a suponer hasta un 75% sobre lo que ingresa el cliente.

Este préstamo, que no exige aval ni domiciliación de nómina, fija su plazo máximo en 45 años, y cobra un diferencial que puede estar entre un 0,4% y un 2% o un 3%. Está pensado para personas con unos ingresos mínimos de 600 euros al mes o antigüedad laboral de sólo un año, con contrato temporal o fijo.

También permite financiación para segunda vivienda, consolidación de deudas, refinanciación y segunda hipoteca, y se puede lograr a través de los 2.000 puntos de venta de los intermediarios a través de los que comercializa sus productos, ya que DB Credit no vende productos de forma directa al cliente. Pero éste firma el préstamo y se hace cliente de Deutsche.

El banco, que está entrando en esta actividad en línea con Deutsche en Alemania e Italia, ve un elevado potencial de crecimiento en plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional. “Hay una serie de segmentos de clientes que, porque son de fuera o porque han tenido una mala experiencia, no consiguen que la banca tradicional les dé un crédito”, indica Fernando Acuña, director general de DB Credit, consciente del enorme riesgo.

El banco tiene una morosidad de un 1,8%, por encima del 0,69% de la banca tradicional y por debajo del 3,3% de las financieras. Por ello, ha decidido reforzar los sistemas de gestión de riesgos, y una vez concedidos los créditos, el grupo los tituliza, es decir, emite bonos respaldados por las hipotecas a través de su división de mercados globales en Londres.

Nada detiene la plaga de las 'hipotecas basura': casi 100 compañías se han visto afectadas ya

El pasado 23 de junio, los cimientos de Wall Street temblaron después de que se conociera que dos hedge funds (conocidos en España como fondos de inversión libre) de Bear Stearns podían estar en problemas por su inversión en bonos de hipotecas basura. Era la primera sacudida.

La confianza de los inversores estadounidenses se recuperaría más tarde para llevar al índice más conocido del mundo, el Dow Jones, a sus máximos históricos.

Pero con el paso del tiempo, los hedge funds de Bear Stearns se han erigido como la punta del iceberg de una crisis que ya ha afectado a más de 100 empresas, entre ellas gigantes bancarios como BNP Paribas, UBS y Goldman Sachs, e incluso empresas ajenas a la financiación como Wal Mart o Home Depot.

Así, desde finales del mes de junio los casos de compañías que se han visto penalizadas de una u otra manera se han sucedido en progresión aritmética.


Countrywide, en problemas

La última ha sido Countrywide Financial, la mayor entidad de préstamos hipotecarios de Estados Unidos, que el jueves anunció que había tenido que recurrir a un préstamo sindicado por valor de 8.577 millones de euros ante la imposibilidad de obtener ese mismo dinero en el mercado de deuda.

Por si fuera poco, hace días esta entidad ya había agitado al mercado al reconocer que afronta un periodo difícil ante las "interrupciones de pago sin precedentes". No en vano, sus títulos han caído desde entonces casi un 40%.

Pero Countrywide Financial es tan sólo un ejemplo más de los desplomes que están viviendo muchas empresas relacionadas a las hipotecas basura. Antes que esta entidad, quebró el banco hipotecario American Home Morgage Investment, cuyos títulos han vivido un efecto Terra cayendo un 98% después de que se conociera que no estaba en condiciones de afrontar sus compromisos financieros. Algo similar le ha ocurrido recientemente al banco alemán IKB, que ha perdido más de un 50% de su valor en el parqué por su relación con las subprime.


Los bancos de inversión, en crisis

Después de las entidades hipotecarias, los segundos más azotados por el temporal de las hipotecas basura han sido los bancos de inversión. Dio la voz de alarma la entidad BNP Paribas cuando se vio obligado a suspender tres fondos por los efectos de la crisis de las hipotecas en Estados Unidos, algo que ha provocado que sus acciones se dejen alrededor del 12% desde entonces.

Le han seguido otras entidades como UBS, que aseguró durante su última presentación de resultados que sus cuentas se resentirán por la crisis durante la segunda mitad del año; y Goldman Sachs, que tuvo que inyectar 3.000 millones de dólares a uno de sus fondos para evitar su debacle.

Otro ejemplo llamativo de hasta dónde llegan los tentáculos de la crisis de las hipotecas basura se encuentra en las empresas que se están echando atrás o viviendo auténticos calvarios para obtener financiación del mercado. Dos de las últimas empresas en padecer estas inclemencias son Endemol -participada de Telecinco-, que ha cancelado un plan de refinanciación de deuda, y Home Depot, que recientemente ha tenido que retrasar y rebajar el precio de su programa de recompra de acciones.


Patada al Manchester

Y es que ni siquiera los clubes de fútbol se han librado de la crisis de liquidez que vive en estos momentos el mercado internacional. De esta forma, el Manchester United, el club que más ha gastado en fichajes esta temporada, ha retrasado un plan de refinanciación de deuda "debido a las turbulencias de los mercados".

La crisis subprime, vista desde dentro: si busca ahora una hipoteca de alto riesgo... olvídese

¿Busca una `hipoteca basura'? Olvídese Un redactor de elEconomista pide un crédito de alto riesgo en EEUU y topa con una normativa mucho más estricta: nada que hacer sin verificar sus ingresos y activos propios

Desde que uno pone el pie en EEUU, especialmente en la cosmopolita ciudad de Nueva York, se deja atrapar casi sin pensar por el conocido como sueño americano, donde todo es posible.

Con el precio de los alquileres por las nubes y desembolsando 1.600 dólares al mes por un modesto apartamento de sólo 40 metros cuadrados en el bajo Manhattan, uno se pregunta después de varios años pagando, ¿por qué no comprar?

Quizá así duela menos desembolsar esa gran parte del sustento mensual. Dicho y hecho, así funcionan las cosas a este lado del Atlántico, tras varias semanas a la caza y captura del piso perfecto, finalmente Julia Congdon, agente inmobiliaria de Ardor Real State en Nueva York me llama para darme la buena nueva.


Un apartamento en la Gran Manzana

"Un apartamento de una habitación con baño en la calle Weehawken del West Village". Con la dificultad que existe en la Gran Manzana por encontrar un cobijo donde refugiarse no dudo un segundo y acudo inmediatamente a verlo, por supuesto el flechazo surge inmediatamente. Vista inmejorable, cocina renovada y un vecindario repleto de comercios.

Como en toda buena historia de amor, la tragedia no se hace esperar y cuando Julia me espeta que mi adorado apartamento cuesta 600.000 dólares ­unos 450.000 euros­ no puedo evitar que mi rostro se desencaje.

Aún así estoy dispuesto a luchar y le pido a mi agente que aguante un par de días para revisar mi situación financiera, bastante alicaída, la verdad. En pleno ataque de estrés ante la posibilidad de que se escape la oportunidad, la palabra subprime viene a mi cabeza.



Empujado a la hipoteca de alto riesgo

Conozco mi historial crediticio y obtener un préstamo de 600.000 dólares implica el toque mágico de esas hipotecas de alto riesgo. Desesperado acudo a Internet y busco el número de Countrywide, la compañía que más préstamos hipotecarios mueve en EEUU.

Por arte de magia, como si me hubiera leído la mente, Francis, una dulce secretaria con acento puertorriqueño, atiende mi llamada y me pide unos datos básicos: nombre, dirección, etc. "¿No hace falta que acuda allí?", pregunto asombrado.

"No", contesta. "Sólo tenga a mano su número de Seguridad Social (SSN, en sus siglas en inglés) y sus datos bancarios en EEUU", añade. Mientras me deja en espera, no puedo evitar matar el gusanillo leyendo noticias en mi ordenador.

Y leo lo que ya sabía: que Countrywide está en el ojo del huracán. Con todo, hay alguien al otro lado del aparato. De repente, la voz de Francis se escucha para informarme de que me va a pasar con un agente al objeto de determinar qué plan me conviene más.

Alejandro Flores, el broker que estudiará mi aplicación, es todo optimismo. "¿Cuánto dinero gana al año?", pregunta. "Alrededor de 70.000 dólares" respondo, a lo que añado que me gustaría obtener una hipoteca por valor de 600.000 dólares con interés variable. "No va a ser posible ­admite­ sólo puede aspirar a un interés fijo del 6,75 por ciento".


A vuelta con la crisis hipotecaria

Mientras ojea mi his bancario aprovecho para preguntarle por esto de la crisis hipotecaria. Reconoce que la compañía "se ha tenido que apretar el cinturón" pero que está buscando una "reposición en el mercado".

Así, asegura que la empresa pretende absorber el negocio del resto de compañías que, como American Home Mortgage Investment, están acogiéndose a la bancarrota, por lo que al final de la crisis podrían quedar sólo dos o tres dominando el sector. A Countrywide se le podría sumar Indy Mac Bancorp, otro prestamista.

Finalmente, tras una minuciosa serie de preguntas, la hipoteca queda pendiente de aprobación, aunque siendo sincero Flores no dio demasiadas esperanzas al analizar mi historial crediticio.

"Hace unos meses quizás hubiéramos encontrado algún plan pero su situación actual no encaja con los nuevos requisitos de Countrywide", explica. Una sensación bastante deprimente invade mi cuerpo y tras colgar me pongo a buscar información en blogs e, incluso, envío algún que otro e-mail a sus autores.

Alex Stenback, agente hipotecario en Minneapolis y autor del blog BehindTheMortgage.com, asegura que los aspirantes con un buen historial no tienen problemas para seguir accediendo a una hipoteca. Por su parte Dan Green, autor de la vitácora TheMortgageReports.com y especialista en hipotecas explica que "se siguen aceptando y concediendo hipotecas, el problema es que hay menos opciones y programas que ofrecer".


Descenso en los especialistas hipotecarios

De hecho, el número de especialistas hipotecarios descenderá en 2008 hasta los 35.000 desde los 53.000 registrados el año pasado.

George Hanzimanolis, presidente de la Asociación Nacional de Brokers Inmobiliarios, aseguraba al Wall Street Journal que "nunca he visto tanta gente abandonando su trabajo. Muchos me dicen que los campos hipotecarios en los que se habían especializado ya no existen". En medio de mi búsqueda, me enteré que al igual que Countrywide, otras compañías como GMAC, han comenzado a aplicar estrictas normas que no permiten ofrecer hipotecas de riesgo a nadie que no pueda verificar sus ingresos y activos en propiedad.

Además, no concederán prestamos hipotecarios a nadie con un historial crediticio por debajo de los 750 puntos -el rango oscila entre los 375 y los 900-. Todo lo malo tiene solución.

Por eso, los brokers inmobiliarios aconsejan a los suscriptores de una hipoteca subprime que intenten mejorar su historial crediticio antes de que venza el plazo para variar su tipo de interés ajustable. De esta forma, podrán aspirar a otras opciones más seguras si no quieren arriesgarse a perder su casa, además de endeudarse de por vida.

Yo, de momento, sigo sin poder optar a una hipoteca, de alquiler y con el corazón destrozado, mi piso del West Village tiene un amante. Bienvenidos al sueño americano.

Que es una hipoteca subprime

Una hipoteca subprime, bautizadas en español como hipotecas de alto riesgo o hipotecas basura, tienen como factor común lo que califican las entidades financieras como baja calidad de riesgo crediticio y en compensación condiciones bastante elevadas para el cliente.

Comentemos algunas de las características más frecuentes, con la consideración de que cada oferta puede incidir en mayor o menor medida en cada uno de estos aspectos:


1) No cumplen los estándares de calidad del riesgo crediticio habituales:

Nivel y justificación de Ingresos
Estabilidad en el empleo
Presencia de filtros de morosidad
No se requieren avalistas
No se solicita al cliente la documentación de un expediente mínimo (en Estados Unidos se estaban desarrollando las no-doc mortgages, en los que las entidades no exigían ninguna documentación a los clientes).


2) Ofrecen facilidades adicionales:

Sistemas de amortización creciente
Tipos inicialmente bajos
Plazos de amortización elevados
Repuesta rápida a la solicitud del cliente

3) Condiciones económicas elevadas: Bajo un tipo inicial "gancho" que puede ser muy bajo y una cuota asequible, se "esconden" unos tipos que pasado dicho periodo inicial son bastante más elevados que los de una hipoteca convencional. Del mismo modo, las facilidades iniciales (carencia, plazos elevados,...) también incrementan de forma considerable los intereses de la hipoteca.

3) En gran medida estas hipotecas se venden a las firmas de inversión, que las utilizan para ofrecer a los inversores (a través de fondos de inversión, planes de pensiones, etc...) grandes rentabilidades con el respaldo que hasta la fecha suponía la operación hipotecaria.

La crisis convierte en misión imposible para jóvenes y 'mileuristas' pedir una hipoteca

"Hipoteca remunerada en tu cuenta corriente. Euribor +0,39 por ciento. Pide un crédito y te devolvemos los intereses en una cuenta", reza un anuncio online de Barclays. "Préstamos hipotecarios para menores de 35 años, condiciones ventajosas", estipula otro eslogan de La Caixa. Son ganchos comerciales para atraer a los jóvenes, pero tienen trampa...

En las próximas semanas, la banca española prevé endurecer las condiciones para conceder créditos hipotecarios con el objetivo de protegerse ante el descalabro que ha supuesto la crisis en Estados Unidos por el impago de miles de hipotecas de personas con pocos recursos.


Un reto cada vez más difícil

Reclamar el aval de los padres para ser los titulares del préstamo, optar por acortar los plazos de entrega del crédito y desconfiar de las hipotecas a 50 años, pedir contratos indefinidos y más de cuatro últimas nóminas... Para muchos jóvenes menores de 35 años y los que no llegan a superar un sueldo de 1.000 euros, la compra de una vivienda será un reto imposible.

Tanto el Banco Central Europeo (BCE) como los organismos supervisores nacionales se han preocupado estos últimos días por el hecho de que millones de estadounidenses no hayan podido hacer frente al pago de sus hipotecas. La banca española teme contagiarse e incrementar sus índices de morosidad porque muchos no puedan pagar sus cuotas.

Lo que está claro es que las entidades financieras nacionales no quieren ser inmobiliarias y antes de embargar el piso renegociarán la deuda contraída a su favor con más intereses, pero la compra de los que quieren ser primeros propietarios ya resulta muy complicada si no ingresan más de 15.000 euros anuales.


En primera persona

Es el caso de Lourdes. Tiene 33 años y una niña de cuatro. Está separada y vive en un piso de alquiler de 32 metros cuadrados en el barrio de Les Corts. Paga 645 euros al mes. Vive muy cerca del Camp Nou, donde cada 15 días saltan más de 100 millones de euros al terreno de juego en forma de jugadores vestidos de azulgrana.

Lourdes se acercó el viernes pasado a Banco Sabadell <:SAB.MC:>para solicitar un crédito que le permita comprar un piso mayor en el barrio de Sants, que cuesta 225.000 euros con una superficie de 51 metros cuadrados, un tercero sin ascensor y sin balcón. Salió decepcionada de la entidad.

"Con lo que me piden, si tengo que pagar el crédito a 30 años me salen unas mensualidades de 1.385 euros. Yo cobro 850 euros como dependienta en un supermercado de barrio". Lourdes necesita más de diez años de sueldo bruto (sin vacaciones fuera de España) para adquirir una necesidad de primer orden.

No se trata de elegir entre una casa en las afueras con piscina y jardín, se trata de que a día de hoy son pocos los que pueden, aunque sólo sea, pensar en comprar una vivienda. "Yo ni siquiera soy mileurista, pero no encuentro un empleo que se corresponda a mis estudios de administrativa porque soy madre. Los bancos nos están apretando cada vez más a los que menos tenemos, de comprar un piso creo que hasta que no bajen o no encuentre un empleo mejor pagado debo olvidarme", asegura.


Un 40% superior a la tasación de la vivienda

Pedro tiene 29 años y vive solo en un apartamento de alquiler de 45 metros cuadrados situado en el barrio de Gràcia, muy cerca de las plaza del Sol, repleta de pequeñas terrazas en verano. Paga 550 euros al mes. Entra en una oficina de un banco a interesarse por una hipoteca. Sus ingresos son de 1.050 euros netos al mes.

Descontados gastos en comida, transportes y ocio, le queda casi el 40 % de su sueldo para destinarlo a la compra de una vivienda. Ha encontrado una de 56 metros cuadrados por 195.000 euros. Después de rellenar tres formularios en una oficina de Caixa Penedès se da cuenta de que su idea de comprar piso va a quedarse como tal, una idea que no podrá plasmarse sobre ningún papel.

El préstamo supera el 80% del valor de tasación de la vivienda, con lo que las condiciones se vuelven imposibles: una hipoteca a 30 años sujeta a los intereses del euribor de la semana pasada (que subió hasta alcanzar el 4,676%) más un 0,85%. Queda una cuota mensual de casi 895 euros y poco más de 80 euros para pasar el mes en Barcelona. Los intereses se reducen contratando otros servicios: nómina domiciliada, seguro de hogar y de vida, los recibos y la tarjeta de crédito.


Los padres, como aval

Se dirige a una caja donde la publicidad va dirigida a los jóvenes: "Si tienes menos de 35 años, independízate ahora y disfruta de una cuota mensual reducida durante los cinco primeros años". Expone su situación y escucha la oferta: contratando los servicios extra habituales y siempre que el préstamo no supere el 80% del valor del piso, podría contratar un préstamo a 40 años sujeto a un euribor estimado en 4,85% más el 0,35%. La cuota mensual queda en 765 euros.

La situación se repite en Caixa Catalunya: "¿Tus padres podrían ser titulares?". Si un joven debe destinar el 90% del salario o hipotecar a unos padres probablemente hipotecados, es mejor que siga de alquiler. El empleado de otra entidad bancaria, en este caso un banco, le comenta que dentro de 35 años el joven Pedro estará a punto de jubilarse y si no gana más, con lo que le quede de pensión será difícil que pague una hipoteca.

Una persona que cobre 1.000 euros netos al mes que se jubile hoy cobraría una pensión de unos 692,8 euros al mes, un 10% menos que la pensión media que se cobraba en España en el pasado mes de junio y que era de 770,9 euros. Los cálculos -que recoge UGT Cataluña en un estudio- demuestran cómo los bajos salarios perjudican al trabajador ahora y cuando se jubile.


"Más que vivir, sobrevivimos"

Roberto Chaos es comercial en un grupo informático. Cobra más de 1.000 euros al mes y hace dos años inició con su novia Yolanda la aventura de comprar una vivienda en un barrio popular de Barcelona, muy cerca de donde se situará la estación del Ave en La Sagrera.

"Después de visitar un par de bancos, éstos, a través de sus tasadores, se dispusieron a valorar el inmueble. Encontramos uno que aceptaba nuestras condiciones salariales, pero nos pidió avales familiares para financiar la hipoteca a 40 años". La cuota resultante el primer año para Roberto y Yolanda quedó en 870 euros, pero ya les advirtió la entidad que sería muy posible un incremento de la misma si el tipo de interés subía. Dicho y hecho, el segundo año, la cuota ha subido hasta los 1.070 euros. "Nos espera un invierno que haga que paguemos hasta 1.200 euros por las previsibles subidas de tipos".

Llegados a este punto, Roberto se pregunta cómo harán las otras parejas que no tienen la posibilidad de vivir de manera holgada y que accedieron a la compra de una vivienda pagando 700 u 800 euros al mes, y se encuentran tres ó cuatro años después con el mismo sueldo de 1.000 euros que no mejora y una cuota que alcanza los 1400 euros mensuales. "Creo que los jóvenes de hoy trabajadores y con estudios más que vivir estamos tratando de sobrevivir", sentencia.


Los inmigrantes, más austeros

Los inmigrantes también se están encontrando con problemas para comprar una vivienda en España. Los que provienen de Latinoamérica se han convertido en uno de los principales motores de la demanda de vivienda. "Los latinoamericanos son más austeros y se atreven a comprar a pesar de no tener sueldos que superan los 1.200 euros al mes porque tienen un patrón de gasto distinto a los españoles", comenta Lidia que trabaja en Don Piso.

"Afrontan mejor la carestía de la vivienda aunque sean mileuristas, porque no gastan en ocio, comer fuera de casa o viajes de fin de semana", prosigue. Lidia apunta que, cada vez más, llegan a la oficina jóvenes españoles que deberán reducir sus gastos si quieren aventurarse a ser propietarios.

HIPOTECA PARA REUNIFICAR DEUDAS

Son bastantes los artículos que se está publicando estos días sobre la reunificación de deudas.

La reunificación de deudas con el préstamo hipotecario consiste en constituir una hipoteca o aumentar el importe y plazo de la ya constituida, para incorporar en esta nueva financiación otras deudas o necesidades financieras adicionales (como posibles saldos en tarjes, financiación en préstamos personal, etc.

¿Interesa la reunificación de deudas?: con esta financiación se reducen los pagos mensuales por financiaciones y seguramente se disminuya el tipo de interés medio aplicado a la deuda del cliente, pues normalmente los créditos personales y los saldos en tarjetas suelen estar a un tipo más elevado que la financiación hipotecaria.

Pero al aumentar el plazo este efecto se puede volver a la larga en contra del cliente.

Como leemos en uno de los artículos que trata el tema, en elmundo.es, "con un préstamo reunificado, de pagar una deuda de 54.682 euros con un plazo mensual de 1.384 euros durante cuatro años, se pasa a desembolsar un total de 144.211 euros, al pagar 344 euros al mes durante cuarenta años".

Irache advierte de que reunificar deudas mediente un intermediario no es la solución al endeudamiento familiar

La Asociación de Consumidores de Navarra Irache sostiene que acudir a los intermediarios financieros que unifican deudas no es la solución al endeudamiento familiar.

Según explicó, con la promesa de pagar menos al mes, varias empresas de gestión e intermediación financiera ofrecen a los consumidores, a través de campañas publicitarias, la posibilidad de reunificar el préstamo hipotecario, la cuota del coche o la de los electrodomésticos en una sola deuda.

Así, lo que se presenta como la solución a los problemas para llegar a fin de mes, no es otra cosa que un préstamo hipotecario, a un plazo mayor, y con una cuota mensual por tanto algo más reducida. Esta solución, si bien puede suponer una cuota más pequeña todos los meses, "no es precisamente la más económica para el consumidor", según informó Irache.

La asociación recordó que los intermediarios financieros no son bancos ni tampoco prestan el dinero al consumidor. Se encargan de estudiar las ofertas del mercado y ofrecen al consumidor reunificar las deudas con una determinada entidad bancaria. "Estos intermediarios, agentes o asesores financieros, cobran por su intervención en la operación una comisión", indico Irache.

La asociación destacó que si bien el consumidor pagará menos todos los meses, el préstamo hipotecario no tiene por qué ser más ventajoso. Los préstamos al consumo rondan el 7-12 por ciento de interés. El hipotecario supone un 5 por ciento pero conlleva más gastos. Para contratar el préstamo habrá que efectuar una nueva tasación de la vivienda, cancelar los anteriores préstamos, pagar las escrituras de la nueva operación las comisiones que pueda aplicar el nuevo banco, y la comisión, como se ha indicado, que se lleva el intermediario financiero.

"Pagaremos menos cada mes, pero alargaremos el préstamo de 20 o 25 años, a 35, 40 o incluso más años. Como requisito para acceder a este préstamo, el consumidor o algún familiar tendrá que ser titular de una vivienda, sobre la que recaerá la hipoteca", advirtieron.

Así, Irache recomienda acudir en primer lugar al propio banco, ahorrando así el coste de los intermediarios. En el caso de acudir a esta figura, habría que pedir información previa sobre los gastos de la operación y preguntar por las condiciones de impago o los honorarios.

Para dotar de más transparencia y de mayor seguridad a este sector, en el que han surgido en los últimos años cientos de agencias de intermediación, el Consejo de Ministros aprobó el pasado 11 de mayo un anteproyecto de ley que regulará estas actividades.

En cualquier caso, Irache destacó que la solución al endeudamiento familiar no pasa por endeudarse más, o de diferente forma, "sino por moderar nuestros gastos familiares y efectuar un consumo más responsable".

Reunificacion de deudas

La imparable subida del precio de los pisos, la subida de las cuotas en la hipoteca y el mantenimiento del consumo en tasas elevadas han llevado al límite la capacidad económica de muchas familias para hacer frente a sus compromisos financieros. La publicidad nos bombardea como ofertas realmente inmejorables: pago de una única cuota mensual significativamente menor, reducción de intereses y todo esto sin aparentes desventajas, pero ¿hasta que punto es la reunificación de deudas una verdadera solución?

A menudo las familias tienen, además de la cuota de la hipoteca, la letra del coche, los recibos de la tarjeta de crédito, prestamos personales, incluso, otros préstamos rápidos o fáciles.

Si a esto se une la continua subida de tipos quizás no sea difícil augurar el auge de las operaciones de reunificación de deudas. En España, más de la mitad de las familias tiene dificultades para llegar a fin de mes, y la causa no suele ser exclusivamente el préstamo hipotecario, sino la suma de créditos.

La reunificación de deudas seria la solución más adecuada para las familias españolas, ya que ahorrarían mucho dinero al mes. Lo que se hace es meter toda la deuda en el préstamo hipotecario, que es el que tiene menor tipo, y se alarga el plazo, de forma que permite estar más desahogado cada mes. Puede ser una solución si se ha agotado el margen crediticio o han caído los ingresos, pero hay que tomar en cuenta que aunque pague un interés más bajo lo soportará durante mucho más tiempo. Y eso no es todo, ya que la nota más importante es que durante toda la vida del crédito los intereses son mayores.

Se trata de aprovechar la actual bonanza de precios de las hipotecas, que da margen para cambiar créditos personales al 8%, o los llamados créditos inmediatos, que generan intereses superiores al 20%, por préstamos al 3% ó 4%, así que el ahorro es enorme, aunque además de cancelar las deudas hay que pagar los gastos de la operación, se puede llegar a pagar bastante menos. Los clientes pueden conseguir reducir su cuota mensual entre el 30% y el 50% y así devolver sus deudas con más facilidad

Hasta ahora, esta fórmula de reunificar todas las deudas a la hipoteca sólo la publicitaban los llamados brokers hipotecarios, que se dedican a buscar en el mercado bancario los créditos que más se adaptan, por condiciones de riesgo, plazo o precio, al perfil de cada cliente. Los bancos y cajas únicamente realizan estas operaciones de forma puntual, para resolver problemas de liquidez o sobreendeudamiento de algún cliente concreto. De ahí que a veces estas propuestas se hayan visto con recelo y no sean muy conocidas. Pero la situación puede estar cambiando porque el producto ha comenzado a suscitar interés en algunas entidades “convencionales”.

Pero también hay que ser prudente, como ya ha alertado en ocasiones el Banco de España, y no abusar de este tipo de operaciones ya que en ocasiones se fomenta el consumismo y provocan que, si al cabo de unos años cambian las circunstancias económicas, se encuentre con que en vez de tener pagado o casi pagado el piso, aún debes lo mismo al banco porque hiciste un viaje a Brasil y compraste artículos que no son de primera necesidad.



Por ejemplo, si pagamos distintos préstamos a distintos tipos de interés: la tarjeta al 22%, el coche al 9%, a casa al 7%, préstamo inmediato al 24% con una reunificación de deudas conseguiríamos pagar una sola cuota a un tipo de interés inferior, pero alargando el tiempo de pago. Es decir, a menos cuota mensual, mayor tiempo de endeudamiento.

Por tanto quien acuda a uno de ellos debe informarse bien en qué consiste el servicio que le darán y qué comisiones le van a cobrar “antes de firmar nada”.


En las operaciones de reunificación de deuda, suelen cobrar sólo una comisión (hasta el 3% del importe) si al cliente le interesa la hipoteca que le encuentran y se hace la operación ya que tras su intermediación, el cliente contrata el préstamo con una entidad financiera convencional, no con la consultoría financiera.

Problemas con Asnef y RAI

Los registros de morosos son listados automatizados en los que se incluyen los datos de las personas que han incumplido el pago de sus deudas en un plazo establecido. Aparecer en uno de estos ficheros automatizados de morosos puede implicar grandes dificultades a la hora de solicitar un prestamo personal, hipoteca o cualquier otro servicio de crédito.

Registros de Morosos: RAI y ASNEF

Estos ficheros son gestionados por empresas privadas que no se hacen responsables de los errores que puedan contener sus listas. De hecho, los gestores de los registros de morosos ni siquiera contrastan las informaciones relativas a un supuesto deudor.

Un descuido en el pago de la letra de la hipoteca, de la tarjeta de crédito, del coche o las compras de navidad bastan para ser incluido en una lista de la que en muchas ocasiones no resulta nada fácil salir, pese a que según la normativa vigente, esta situación no debería suponer mayores trastornos para el consumidor si paga su deuda o si ha sido incluido por error en uno de estos archivos.

Los llamados popularmente "registros de morosos" son ficheros automatizados, administrados normalmente por entidades mercantiles con ánimo de lucro en su explotación, cuya finalidad es la de ofrecer información sobre el riesgo comercial que supone la contratación con personas que tienen algún precedente de incumplimiento. Se trata pues de auténticos registros de solvencia

Los ficheros más conocidos en los que se incluye a morosos son:
· Asnef Equifax;
· Información Técnica de Crédito S.L., (INCRESA);
· RAI, dependiente del Centro de Cooperación Interbancaria;
· Experian Bureau de Crédito S.A. (BADEX)
· Servicio de Ficheros Mecanizados S.A., antiguamente conocido como Interpres S.L.

Lo que en un principio debía ser un servicio para proteger a empresas, se ha convertido en un arma de doble filo para intimidar de forma "legal" a usuarios de servicios de grandes compañías.

Hasta la existencia de este sistema de listas negras, si una persona incurría en el impago de una pequeña factura (teléfono, adsl...), las compañías no tenían otra forma que recurir a un juicio para cobrar. En la mayoria de casos los gastos del juicio superaban la deuda y por norma general nunca de procedía a ello. Con la existencia de estas listas es diferente.

En caso de impago, se incluyen los datos del moroso automáticamente en estas listas. De esta forma, las compañías y entidades adscritas a ellas, pueden consultar en todo momento la liquidez de una persona en concreto.

El problema radica cuando las empresas inscriben indiscriminadamente a clientes en este tipo de ficheros. No es la primera vez ni la última que alguien que va a pedir un crédito, se lo deniegan por estar en estas listas sin saberlo.

En los próximos artículos, trataremos de aclarar qué implicaciones tiene figurar en estos registros, qué derechos tiene el consumidor que tiene problemas con Asnef o RAI y cuales son los pasos a seguir para regularizar su situación y no figurar en dichos archivos

Prestamos Coche

A la hora de comprar un coche, las distintas opciones de financiación que nos ofrecen los concesionarios pueden marcar notables diferencias sobre las cantidades a pagar. En este artículo, trataremos de arrojar un poco de luz sobre este asunto.


Pago al contado
El pago al contado es el método más seguro para conseguir los mejores descuentos. Además supone menos papeleo que una financiación o un leasing y agiliza los trámites de compra. Con el pago al contado se consigue el mejor precio, ya que se evitan los gastos en concepto de comisiones e intereses. Lo que deberá valorar es la conveniencia o no para su economía de destinar dinero al contado en esta compra o en otras adquisiciones o inversiones que podrían darle intereses quizás mayores de lo que ahorrará pagando al contado su coche.

Pago a plazos
No disponer de la cantidad suficiente para el coche deseado no es motivo para tener que prescindir de él. Existen actualmente diversas formas de financiación adaptadas individualmente a sus necesidades y posibilidades financieras.


Financiación
La financiación tradicional cubre una parte del importe total del coche; raramente encontrará una entidad que le financie el 100% del valor a un particular. Así pues deberá abonar un pago a cuenta y el resto, que será el total financiado, se repartirá en el espacio de tiempo que usted haya configurado en 12 o también 14 pagos por año. Una vez haya hecho efectivo el pago de todos los plazos, se le entregará la documentación definitiva que la entidad de crédito guarda como garantía durante el periodo de pago.

Financiación mediante cuota final
Desde hace algún tiempo se ofrece también un nuevo modelo de financiación ligeramente diferente; funciona de manera muy similar, la diferencia en comparación con la financiación tradicional es que al final del plazo acordado vence también una cuota final reservada. En muchos casos se trata de una cuarta parte o de la mitad del precio de compra total. La ventaja es que las cuotas anteriores son bajas. Al final del periodo de los plazos existen tres posibilidades:

1. pagar la cuota final para adquirir el coche.
2. negociar una financiación final para pagar el coche con otras cuotas mensuales o
3. devolver el coche al compra-venta.

Leasing
Otra posibilidad es el leasing. Este es un contrato de alquiler en el cual las cuotas liquidadas sirven como pago a plazos. Al final del periodo acordado se puede comprar el coche por el precio residual. Sino hace efectivo este pago, el dueño del coche seguirá siendo la entidad que le concedió el Leasing. Este formato de financiación de coches es interesante para coches de empresas y muy raramente se concede a particulares, para quienes normalmente además es más favorable una financiación normal. Además el leasing se ofrece tan sólo para coches nuevos o de ocasión bastante nuevos como p.ej. coches de exposiciones.

Varios
Todas las posibilidades de pago a plazos tienen sus ventajas e inconvenientes, escoger la que mejor se adapte es, a veces, una cuestión de valoración de todas ellas. Financiar permite disponer del coche sin tener que reunir la totalidad del dinero para adquirirlo, y esto tiene por supuesto un coste de gastos financieros e intereses. El punto más importante a tener en cuenta es que si la financiación la conseguimos a través del mismo concesionario, probablemente este aspecto pesará como un criterio de negociación en su compra y por consiguiente en el posible descuento a aplicar.

Consejos para la financiación


Es aconsejable si Ud. desea financiar la compra de un coche el contratar una póliza de seguro por el importe de la deuda. Ésta cubre los pagos de los plazos en el caso de que Ud. no pueda atender los mismos por incapacidad laboral o similares.
Calcule bien, antes de firmar, su póliza de crédito, si puede atender las cargas mensuales adicionales.

Si en caso de dificultad financiera no pudiera atender sus plazos de pago, póngase en contacto con su banco. Infórmese sobre las diferentes posibilidades de cómo seguir pagando su coche. Si durante un largo periodo de tiempo Ud. no cumple con el pago de las mensualidades, su coche será confiscado por una empresa de cobros en nombre de la institución de crédito.

Pregunte en su banco sobre la posibilidad de un préstamo por la compra de un coche. Normalmente su banco no podrá competir con las condiciones de intereses reducidos con los bancos de préstamos automovilísticos, pero esta desventaja puede quizás ser compensada de forma que Ud. pueda aparecer como comprador al contado con mayor descuento.

Consejos Sobre Prestamos Rápidos y Creditos Express

El sector de los préstamos privados también da cobijo a un amplio número de pequeñas entidades privadas de crédito que se caracterizan por una publicidad agresiva y la rapidez en la tramitación de las peticiones, pero que a cambio cobran una comisión superior a la de las entidades tradicionales.

Estas financieras están especializadas en el segmento de microcréditos, préstamos cuyo importe no supera los 3.000 euros. Con un alto coste de financiación, su interés nominal se sitúa en torno al 20% anual, pudiendo alcanzar incluso un 22’9% y su T.A.E. es de hasta el 24’6%.

La concesión de un cómodo y rápido crédito al consumo puede esconder disparadas condiciones bajo la letra pequeña y, lo que se presenta como la gran oportunidad para hacer frente a un imprevisto, se convierte en un coste mayor de lo que se esperaba. Así, por un crédito de 3.000 euros, con un TAE del 24’6% , al cabo de 12 meses se habrán pagado 415 euros en concepto de intereses.

Así pues, las ventajas que ofrecen los créditos fáciles e inmediatos están más relacionadas con la comodidad, todas las gestiones se hacen por teléfono, que con los beneficios monetarios propiamente dichos.

Derechos del titular de un préstamo personal

Antes de que se celebre el contrato, la entidad financiera debe entregarle una oferta vinculante con las condiciones del préstamo, que se deben respetar durante un período mínimo de 10 días hábiles. Así podrá comparar ofertas.
Si su préstamo está vinculado a la compra de un producto, y devuelve el producto, el contrato se anula sin ningún coste.

Tiene derecho a ser informado del importe de las cuotas periódicas en una tabla de amortización.

En préstamos vinculados a compras realizadas en un comercio, puede realizar la operación con la entidad que desee, sin necesidad de contratar la que le sugiera el establecimiento.

En caso de aceptar la oferta de la entidad financiera, tiene derecho a examinar la póliza antes de su firma y conviene hacerlo detenidamente, prestando especial atención a las condiciones de tipo de interés, gastos y comisiones, garantías y plazo.

Consejos


Antes de solicitar un préstamo, analice su historial personal de crédito. Si sus ingresos económicos han sido irregulares o los números rojos son habituales en su libreta, será más complicado que se lo concedan.

Valore objetivamente su capacidad de endeudamiento y sea realista respecto al nivel de consumo que se puede permitir.

Establezca un plazo de amortización acorde con sus posibilidades. Tenga en cuenta que, si bien a mayor plazo la cuota mensual a pagar es menor, a la larga se pagan más intereses. A menor plazo ocurre lo contrario.

Para afrontar pagos de pequeña consideración, busque otras opciones que tengan intereses más bajos que los aplicados a los préstamos personales.

Analice en profundidad la publicidad de las entidades financieras. No se fije sólo en el reclamo publicitario y pida toda la información que necesite. En cualquier caso, sepa que las entidades están obligadas a respetar las condiciones contractuales ofertadas en su publicidad.

Compare el mismo producto en varias entidades. La mejor referencia para comparar las distintas ofertas es examinar el T.A.E. del producto, pues expresa el coste real del préstamo (incluye interés nominal, comisiones, seguro...). En todo caso, infórmese sobre las comisiones y gastos a pagar.

Cuando estudie varias ofertas no olvide solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo. Este cuadro le permitirá realizar las comparaciones oportunas.

No dude en negociar tanto el tipo de interés como todas y cada una de las comisiones que le trate de repercutir la entidad de crédito.

Compruebe que en el contrato constan los siguientes puntos:
1. La indicación del T.A.E. Si no se incluye, su obligación se reducirá a abonar el interés legal en los plazos convenidos.
2. Una relación del importe, el número y la periodicidad de las fechas de pago que debe usted realizar para el reembolso del crédito. Si no se especifican, su obligación se reducirá a pagar el precio al contado o el nominal del crédito en los plazos convenidos.
3. La relación de elementos que componen el coste total del crédito, debiendo expresarse la necesidad de suscribir, en su caso, un seguro de amortización del crédito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular. Si no se hace constar, no le podrán exigir el abono de gastos no citados en el contrato, ni la constitución o renovación de garantía alguna.

Solicite -y guarde- una copia del contrato y de todos los recibos o documentos relacionados con el préstamo.
Verifique que en los recibos del préstamo se aplican las condiciones pactadas en el contrato, y si tiene cualquier duda o está disconforme con el cargo de una cuota, diríjase a la sucursal para resolver el problema.
Las entidades suelen exigir la intervención de fedatario público a la hora de suscribir créditos al consumo y préstamos personales en general, y ello es así al objeto de dotar a dichos contratos de la acción ejecutiva en caso de impago del prestatario. Habitualmente este gasto corre a cuenta del cliente, pero no tiene porque ser así. Negocie quién asume el coste del notario.

COMISIONES, INTERESES Y AMORTIZACIONES - LOS SERVICIOS QUE COBRA LA BANCA

El coste de los préstamos no se mide sólo por el importe mensual, trimestral o anual del recibo, sino por la totalidad de lo que se pagará desde que se contrata hasta que se termina de pagar.

Si el préstamo se concierta a interés variable, deberá expresarse de forma clara un índice objetivo de referencia, con el procedimiento a seguir para modificarlo en los plazos que se establezcan y los derechos de las partes. En cada modificación, el prestamista deberá notificar con antelación suficiente el nuevo tipo a aplicar y el cálculo efectuado para hallar el importe de cada plazo.

Existirán unos gastos iniciales de apertura, documentación (notario o corredor de comercio), registro, impuesto sobre actos jurídicos (si se trata de un crédito hipotecario)..., y unos finales de cancelación. Sin olvidar el tipo de interés aplicado, ya que no es lo mismo pagar una misma cantidad durante 48 meses que durante 54.

Los aranceles de notarios y registradores están fijados por Real Decreto. Están especialmente reducidos los aranceles cuando el préstamo hipotecario se concede para la adquisición de vivienda de protección oficial. Sin embargo, las facturas de todos los notarios no son iguales en relación a las mismas actuaciones, sea porque llenan más hojas para la misma escritura -cada hoja tiene su coste- o porque no se ajustan a lo dispuesto en el Real Decreto. En consecuencia, es conveniente pedir presupuesto por adelantado y elegir el notario más económico.

INTERESES

Todo préstamo implica el abono de la cantidad prestada, más los intereses correspondientes.
El cliente podrá optar por un interés fijo o variable. Aunque la posibilidad de subidas de los tipos de interés parece aconsejar los préstamos a interés fijo, hay que tener en cuenta que éste se establece bastante por encima del índice vigente en el momento, por lo que tendrían que subir muchísimo para hacer más o­nerosos los variables.

La política de las autoridades monetarias tiende a evitar una subida considerable; en cualquier caso, cuando más intereses se pagan es en los primeros años, por lo que, aunque suban al cabo de varios años de haber contratado el préstamo, sigue siendo más económico el interés variable.

Por mucho que intenten convencernos de lo contrario en bancos y cajas, el índice más bajo (de momento) es el EURÍBOR. Por lo tanto, hay que tratar que el préstamo esté referenciado a éste, con un diferencial lo más reducido posible. Si ofrecen otro índice (IRPH, CECA) se debe comprobar que el tipo vigente mas el diferencial que pretenden aplicar es equivalente al EURÍBOR vigente más el diferencial correspondiente. (Así, un IRPH + 0,25 será más caro que un Euríbor + 0,75).

Se pueden consultar los Tipos de interés legales, EURIBOR, MIBOR y otros tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario en la web del Banco de España.

OTRAS COMISIONES

Existen otras comisiones, aparte de la de apertura, tales como la comisión de estudio para la concesión de préstamos personales. Puede existir también una comisión de gestión para los préstamos hipotecarios. Retribuye las gestiones de llevar las copias correspondientes de la escritura al Registro de la Propiedad y demás actuaciones.

Existen otros gastos que no se derivan directamente del préstamo, sino de otros contratos relacionados con el mismo, que nos veremos obligados a suscribir. En primer lugar, un seguro de incendios, incluso de daños en general, que cubra el inmueble que se hipoteca para garantizar el préstamo. También puede ocurrir que el banco exija para cerrar la operación, que se suscriba un seguro de vida, sobre todo cuando el prestatario ya tiene una cierta edad o se fije un plazo largo en el que llegará a esa edad. Esas circunstancias determinan que la prima a pagar por el seguro subirá bastante, haciendo mucho más onerosa la operación.

Otro factor a tener en cuenta es si el banco obliga a abrir una cuenta, el coste de la misma.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España ha manifestado en numerosas ocasiones que no se pueden cobrar comisiones por servicios no solicitados; si es el banco el que obliga a abrir una cuenta para tramitar a través de ella los recibos del préstamo, no podrá cobrar comisiones de administración, gestión o mantenimiento, al menos si no se hace otro uso de ella. Aún así, muchas entidades siguen cargando dichas comisiones, lo que obligaría a efectuar las correspondientes reclamaciones.

Tipos de Préstamos Personales

Los préstamos personales se pueden clasificar en dos grupos en función de su del tiempo en que se tarda en obtener el dinero y las garantías que exija la entidad para garantizar el cobro del préstamo. También se pueden distinguir distintos tipos de préstamos teniendo en cuenta el tipo de interés que se les aplica que puede ser fijo, variable y mixto.





CRÉDITO CONSUMO O PRESTAMO PERSONAL
Capital financiado: 3.000 euros
Plazo de amortización: 1 año
T.A.E*: Entre 7’06% y 10’04%
Cuota mensual: Entre 260 y 264 euros
Intereses totales a pagar: Entre 116 euros y 172 euros
Capital financiado: 12.000 euros
Plazo de amortización: 5 años
T.A.E: Entre 7’06% y 10’04%
Cuota mensual: Entre 238 euros y 252 euros
Intereses totales a pagar: Entre 2.277 y 3.312 euros
*T.A.E.: Tasa Anual Equivalente. Incluye todos los gastos que se van a pagar por el préstamo (interés nominal, comisiones de estudio y apertura, seguro de vida, etc.).



A tener en cuenta: Algunas entidades bancarias ofrecen un solo tipo de crédito, independientemente del uso que se dará a la cantidad solicitada, y no disponen de créditos para estudios, la compra del coche o reformas. El interés aplicado en cada caso dependerá, pues, de la persona que pida el préstamo y de su historial bancario.

CREDITO O PRESTAMO COCHE
Capital financiado: 12.000 euros
Plazo de amortización: 5 años
T.A.E: Entre 8’06 y 9’84%
Cuota mensual: Entre 244 euros y 254 euros
Intereses totales a pagar: Entre 2.620 euros y 3.241 euros


A tener en cuenta: Infórmese, además de en el banco o caja de ahorros, en el concesionario donde vaya adquirir el vehículo. En ocasiones están vinculados a empresas financieras que ofrecen a sus clientes créditos con un tipo de interés más ventajoso que el de algunas entidades bancarias. Una de las ventajas de abonar el coche mediante la financiera del concesionario es que si posteriormente se desea solicitar un nuevo crédito personal en el banco, será más fácil que nos lo concedan, al no tener abierto otro expediente crediticio. Un consejo: tómese siempre la molestia de comparar y negocie tanto con la financiera del concesionario como con la entidad bancaria, no se conforme nunca con la primera oferta que le hagan.

CREDITO ESTUDIOS
Capital financiado: 3.000 euros
Plazo de amortización: 1 año
T.A.E: Entre 5’11% y 6’69%
Cuota mensual: Entre 257 y 260 euros
Intereses totales a pagar: Entre 84 y 110 euros


A tener en cuenta: Los créditos para estudios (dirigidos a jóvenes, para financiar el pago de matrículas de carreras universitarias, masters, doctorados, cursos de idiomas…) pueden tener un plazo de carencia de hasta dos años. Es decir, si se pide un crédito con una carencia de dos años, no se comenzará a pagar la cantidad solicitada (llamada principal) hasta pasado ese tiempo, aunque los intereses no tienen plazo de carencia y se devuelven desde el momento en que se firma el contrato. En ocasiones el propio centro de estudios se encarga de negociar con diversas entidades financieras las condiciones más ventajosas para sus alumnos, que pueden ser más interesantes que las que consiga un único estudiante si acude por su cuenta. No obstante, el alumno no está obligado a aceptar la financiera que el centro de estudios le proponga.

OTRAS OPCIONES DE CRÉDITO
Para que prestar poco dinero a corto plazo sea rentable, las entidades financieras aplican intereses bastante elevados a sus créditos personales. Por ello, conviene sopesar detenidamente la conveniencia de solicitar un préstamo personal, pues hay opciones menos gravosas para financiar gastos extra y que además nos evitarán el papeleo inherente a la solicitud de un crédito.



Las tarjetas permiten realizar compras y diferir el pago (si optamos por la modalidad de pago aplazado) o disponer de efectivo. En este último caso, el interés mensual se sitúa entre el 2% y el 4%, en función de si el efectivo se obtiene en la propia red o en otra distinta. No obstante, hay que tener cuidado, ya que los intereses se duplican ante el impago, de tal forma que al aplazar el pago se puede llegar a superar la tasa anual del 26%. Y no está de más recordar que las tarjetas de crédito son más interesantes para diferir pagos que para realizar disposiciones en efectivo.



Grandes almacenes, hipermercados, agencias de viajes y otros establecimientos ofrecen a menudo a sus clientes la posibilidad de aplazar el pago de sus compras, en muchos casos sin intereses, para comenzar a pagar más tarde. También permiten abonar las compras a plazos, normalmente sin intereses si el pago se realiza en tres o menos cuotas. Pero cuando se sobrepasan las tres mensualidades, el TAE de algunos establecimientos supera, en algunos casos con creces, el de bancos y cajas de ahorro. En cuanto al modo de realizar el aplazamiento del pago o la financiación, se pueden solicitar mediante las tarjetas de compra propias de cada establecimiento -cada vez más habituales- o utilizando como medio de pago cualquier tarjeta de crédito bancaria adherida a dicho establecimiento.

EL CONTRATO DE PRESTAMO

El prestamista tiene, en principio, una única obligación: la entrega del capital que presta. Si bien existe, en la práctica, otra complementaria, que es la gestión de ese préstamo, contabilizando la cuenta corriente de los ingresos que se hagan, liquidando intereses o comisiones pactadas, domiciliando recibos, notificando al prestatario los movimientos de cuenta, etc.

El prestatario, beneficiario del préstamo, tiene la obligación de devolver la cantidad prestada, con sus intereses, en los plazos que se establezcan. No obstante, la entidad financiera, se ve en la obligación de reducir sus riesgos al mínimo. De ahí que el solicitante esté obligado a informar de su situación económica, montante de sus ingresos, si están o no asegurados, si dispone de propiedades, avales o si tiene otros préstamos o deudas.

Todos los préstamos que conceden las entidades financieras se registran en el Banco de España y, habitualmente, se consultará este registro antes de conceder un nuevo préstamo. Este registro es el famoso CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). En este punto, una advertencia importante: antes de realizar esta consulta, deberá solicitarse autorización por escrito al interesado, trámite que a veces se omite, y que puede dar lugar a la imposición de una multa a la entidad.

Cuando se produce el impago de alguna letra o recibo de un préstamo, el acreedor lo anota inmediatamente en la base de morosos que corresponda (ASNEF y RAI), que también se consultan habitualmente. De este modo, y de forma general, no se concederá ningún préstamo a quién ya haya impagado algún recibo. Existen excepciones en las que la entidad contempla la refinanciación de préstamos ya vencidos e impagados. En ese caso, se exigen garantías más elevadas y los intereses y comisiones son más altos que los ordinarios.

En general, no se concederá un préstamo a quien no tenga unos ingresos claramente superiores al salario mínimo interprofesional, dado que éste es inembargable y, por lo tanto, en caso de impago el prestamista no podría ejecutar su préstamo.

En todo caso, el banco puede solicitar garantías de que se le devolverá su préstamo. Si los ingresos del solicitante son suficientemente altos y seguros -pensionistas, funcionarios...-, probablemente no se exija ninguna garantía adicional, salvo que la cantidad a prestar sea elevada.

Cuando se estime que los ingresos del solicitante no alcancen un nivel suficiente, la cantidad a prestar sea alta, el solicitante tenga más de cierta edad o ya existan otros préstamos, la entidad solicitará mayores garantías para reducir el riesgo de impago. Normalmente se realiza mediante la figura del aval, es decir, una segunda persona que asumiría el pago en caso de no hacerlo el titular del préstamo.

Por muchas garantías que se establezcan, siempre subsiste el riesgo de que llegue el momento en que no se pague algún recibo. El banco, entonces, ha de acudir a un proceso judicial en el que se embarguen sueldos, inmuebles, valores... Ello origina a la entidad un descubierto durante un periodo más o menos largo de tiempo, del que, seguramente, acabará resarciéndose con creces -intereses de demoras, costas judiciales, comisiones de descubierto..-. pero que mientras subsiste, le causa un perjuicio en la presentación de sus cuentas y tendrá que depositar una cierta cantidad en el Banco de España.

Las empresas de reunificación de deudas: un milagro que tiene truco

Los altos tipos de interés y el elevado nivel de endeudamiento de los españoles hacen que muchas familias ya no puedan llegar a fin de mes.Cuando los bancos ya no responden, las empresas de reunificación de deudas pueden parecer una buena solución.Sin embargo, entre ellas hay muchas diferencias y más de una manzana podrida.
Al final, el presunto milagro siempre representa un elevado sobreprecio para el consumidor.
El Gobierno prepara una ley para regular a estas entidades y para proteger de forma más efectiva al ciudadano.
"Reunificamos deudas: antes 1130 euros, después 500 euros".


Ésta es una de las promesas mágicas con las que una de las muchas empresas de reunificación de deudas reclama la atención de quienes se las ven y se las desean para llegar a fin de mes.

Esos ciudadanos especialmente vulnerables son cada vez más numerosos, gracias a las repetidas subidas del coste de las hipotecas (a finales de agosto el euribor subió por vigésimo tercer mes consecutivo ) y al elevado volumen de endeudamiento de los españoles, que ha crecido un 56,1% entre 1999 y 2005, según Caixa Catalunya.

Como abejas a la miel


A finales de mayo de este año, los clientes de los bancos tenían préstamos por valor de 725.659 millones de euros, y los de las cajas de ahorros, 807.452, según datos publicados esta semana por la Asociación Española de Banca.

Según los datos más recientes del INE, los impagos de familias y empresas del mes de mayo alcanzaron la cifra de 936 millones de euros, un 23,3% más que en el mismo mes del año anterior.

El elevado nivel de endeudamiento es el mejor caldo de cultivo para las empresas de reunificación de deudas, cuyo número se ha multiplicado exponencialmenteEl decano de los juzgados de Madrid apuntó antes del verano que el número de procedimientos de embargo en la ciudad de Madrid había aumentado un un 67% en lo que va de año.

Llegados a ese punto, los ciudadanos no pueden hacer frente a sus pagos y entran en los registros de morosidad, quedando excluidos de los circuitos de financiación tradicional.

Esta coyuntura difícil resulta un caldo de cultivo excelente para las compañías de reunificación de deudas.

Aunque su número de desconoce con exactitud, se cree, como señalan fuentes de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), que pueden rondar las tres mil, gracias a la imparable expansión de las franquicias.

Todas ellas ofrecen, sobre el papel, el mismo servicio: ayudan a la persona endeudada a encontrar una entidad prestamista dispuesta a hacerse cargo de sus múltiples pagos (el coche, la casa, el ordenador y así hasta los 1.130 euros mensuales mencionados más arriba) a cambio de un único pago mensual, de importe más bajo (los 500 euros). Para lograr que el pago mensual sea más reducido se suscribe un nuevo préstamo hipotecario con el plazo más largo posible o se amplía la hipoteca que ya se tiene.

No es oro todo lo que reluce

Sin embargo, entre todas estas empresas existen notables diferencias, e incluso mucha manzana podrida, como revela Aitor Ibarra, abogado bilbaíno que representa a cincuenta personas que han perdido sus hogares o sobre los que pesa una orden de embargo por culpa de una de estas empresas.

En casi todos los casos, los intermediarios persuadieron a sus víctimas de firmar créditos puente con prestamistas privados con los que saldar sus pagos más acuciantes antes de encontrar a una institución financiera con la que reunificar el total de sus deudas. Esa institución nunca llegó y las letras que tuvieron que firmar los ciudadanos, con intereses abusivos y plazos de devolución imposibles, terminaron constándoles una orden de embargo y en muchos casos sus propias casas.

Entre las empresas de reunificación de deudas hay muchas diferencias y también algunas manzanas podridasÉse fue el caso de Antonio Soto, albañil de 34 años que fue desahuciado en Jerez (después de firmar una letra por 38.200 euros a pagar en seis meses a cambio de la cual los prestamistas liquidaron 18.000 euros de sus deudas, esto es, un interés de más del 200% anual), o el de su paisano Fernando Sojo, también de Jerez, cuyo padre, Antonio Sojo, tuvo que suscribir una hipoteca para poder frenar el embargo de la casa de su hijo.

El próximo podría ser Rafael Romero, un pizzero de 38 años de Rota cuya casa saldrá a subasta el jueves de la próxima semana.


Casos como estos, vinculados por la necesidad y desesperación de quienes ya no tienen más recursos, se multiplican por toda la geografía española, como revela Antonio González (en la imagen), un vecino de Vigo que lucha en los tribunales para recuperar su casa de 500 metros cuadrados enclavada en un terreno de 10.000 metros cuadrados que se adjudicaron en subasta los prestamistas en julio de 2006 cuando no pudo hacer frente a dos letras por un valor de 44.000 euros.

Antonio fundó en diciembre pasado junto con otros afectados AFINES, una asociación que pretende concienciar del problema a la Administración y que según él ya reúne a unos 1.000 damnificados.

En casi todos estos casos, como señala el abogado Aitor Ibarra, cabe hablar de usura, actividad prohibida por una ley (también llamada Azcárate) de 1908 que es la que esgrime precisamente el letrado bilbaíno para intentar anular por la vía civil los intereses y lograr que sus defendidos sólo tengan que hacer frente al principal. En mucho de ellos, se recurre también a la vía penal, al incurrirse en falsificación de documentos.

Un riñón en intereses

Pero incluso entre las entidades de reunificación en las que no existen intenciones fraudulentas las diferencias son muy significativas y los costes ocultos numerosos.

La magia que prometen se logra a base de importantes comisiones y gastos, entre ellos las comisiones de cancelación anticipada de deudas, las de apertura del nuevo préstamo y las de intermediación, que pueden oscilar entre el 1% y el 7%, según afirma Antonino Joya, de la OCU.

Todas estas comisiones se añaden al nominal del nuevo préstamo; al final, el cliente consigue pagar menos cada mes, pero el ahorro no existe: se paga durante mucho más tiempo y muchos más intereses.

Al final, el ansiado ahorro no existe: se paga durante mucho más tiempo y muchos más interesesADICAE incluía un ejemplo revelador en un artículo relacionado con el tema publicado en su revista. Asumiendo una deuda ficticia total de 138.774 euros, y utilizando los costes y comisiones publicitados en el mercado, el consumidor podía acudir a una de estas empresas para reducir los pagos mensuales de 1.512 euros a 707. El coste: 158,229 euros de intereses, frente a los 82.432 euros de la deuda antes de ser reunificada, esto es, casi el 100% más de intereses a cambio de vivir algo más desahogado cada mes.

En proceso de regulación

Gracias a la presión de las asociaciones de usuarios y a la acción de otros agentes como el Defensor del Pueblo, el Gobierno trabaja actualmente en un proyecto de ley, aprobado en Consejo de Ministros, que será presentado a las Cortes en breve y que regulará tanto estas actividades como los de otros negocios también en auge, los créditos rápidos, concedidos también en algunos casos por entidades no sometidas a ningún tipo de supervisión (en otros casos, como sucede con las entidades vinculadas a instituciones bancarias o las que se constituyen como establecimientos financieros de crédito, estas empresas de crédito rápido ya están sujetas a la regulación del Banco de España)

La ley obligará a las empresas de reunificación de deudas (como intermediarios financieros) a registrarse y a ser más transparentes en la información que proporcionan al consumidor y presumiblemente no estará operativa antes de 2008.

Algunos, como Aitor Ibarra y organizaciones como ASNEF o ADICAE consideran que ley deberá todavía sufrir varias modificaciones y que hubiera sido mejor que esas empresas dependieran del Ministerio de Economía y no del de Consumo.

ADICAE cree que también debería incluir una actualización de la Ley de Represión de la Usura de 1908, concretando con exactitud qué tipos se considerarán como usurarios, así como abordar el tratamiento del sobreendeudamiento de los españoles.

La ley no aliviará la deuda de los españoles, ni disminuirá su apetito por el consumo, pero les recordará que la reunificación de deudas no es un acto de magia, sino un cambio de deuda que tiene un elevado sobrecoste y al que sólo debe recurrirse cuando se han agotado todas las otras opciones.

A más deudas más refinanciación ¿es recomendable reunificar deudas?

La hipoteca: 800 euros. El coche: 200 euros. Las tarjetas de crédito: 100 euros. Las de las tiendas: otros 60 euros. Un televisor comprado a plazos: 100 euros. Total fijo al mes: más de 1.260 euros….

Así, en resumidas cuentas, se plantean la mayoría de los casos que llegan a las empresas de unificación de créditos, un sector que ha vivido un crecimiento desbordante en el último año .

La revisión -al alza- de las cuotas hipotecarias, por la subida del Euribor, amenaza con hacer el resto. Al verse asediados por las deudas cada vez más familias acuden a estos servicios para arañarle unos euros a la cuota.

Desde las entidades de defensa del consumidor, estos servicios no se ven con buenos ojos. Alfredo Martínez, delegado provincial de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, Ausbanc, distingue entre intermediarios y entidades de crédito.

Recomienda que, llegado el caso, se acuda a oficinas de intermediación financiera, que trabajan con bancos, y evitar las empresas que refinancian directamente, porque el interés es muy superior. 'Se debe acudir sólo como última opción y por necesidad, nunca para caprichos, como un viaje, porque el hecho de recurrir a estos créditos ya muestra que la familia tiene sobreendeudamiento, y sería poco coherente'.

Además, recuerda que subrogar una hipoteca a otro banco sólo interesa dentro del primer tercio de la vida del crédito, 'cuando se pagan los grandes intereses. A partir de ese momento no compensa'. Pero, al tiempo, se pone en el lugar de las familias asediadas por las deudas. 'El que acude a estos servicios es porque no le queda otra'.

Desde la asociación de consumidores Facua se recomienda acudir a un asesor fiscal o a los propios servicios de consumo antes de contratar. 'Es un problema serio, llevan a confusión al consumidor, pagan intereses altísimos y se dan casos de personas que han perdido su vivienda porque se la exigieron como garantía de pago'.

¿Es la reunificación una salida sólo para familias ahogadas económicamente?

No. Es cierto que el ciente típico es el que pasa dificultades. Pero, aunque parezca mentira, parte de nuestros clientes solicitan una reunificación de deudas sólo para mejorar las condiciones de sus préstamos.

Hay personas de alto poder adquisitivo que, como van desahogadas económicamente, firmaron préstamos a tipos elevados, sin negociarlos con su entidad. Tenemos ejemplos de clientes de clase alta, como médicos, que cuentan con préstamos y tarjetas a intereses muy altos. Acuden a nosotros en busca de mejores condiciones, no porque estén ahogados, sino porque saben que en el mercado hay soluciones que les pueden ser beneficiosas. Es cuestión de comprar el dinero más barato.

El cliente debe saber que se alarga el tiempo de pago y aumenta la deuda

¿Qué ha cambiado en el panorama económico y en la planificación familiar para que surja este nuevo producto?
El endeudamiento familiar ha crecido de forma notable, principalmente por varios motivos: el incremento del precio de la vivienda, el estancamiento de los sueldos y el crecimiento del consumo familiar. Las familias se ven ahogadas por los pagos y necesitan reunificar deudas para reducir sus cuotas mensuales y llegar a fin de mes sin problemas.

¿Quién puede ser un cliente susceptible de unificar sus préstamos?
Cualquier familia con varios préstamos, una hipoteca y varias tarjetas de crédito.

¿Crecerá aún más el endeudamiento familiar?
Sí, porque además del encarecimiento de la vivienda, las familias españolas tienen pautas de consumo de país «desarrollado». En la sociedad actual no renunciamos a disfrutar de un nivel de vida elevado, no prescindimos de «lujos» como viajes, vacaciones, comidas fuera de casa, compras, mayor consumo energético, telefónico, etcétera. Cabe destacar que el consumo aumenta cada año un 12%, mientras que los sueldos sólo crecen a nivel del IPC. De esto se deduce que no somos capaces de adaptarnos a un nivel de vida más bajo, a renunciar a aquellos gastos que no resultan imprescindibles. Esto se convierte en un círculo vicioso. Se dispara el consumo a todos los niveles (incremento del consumo de agua, luz, teléfono, cuotas, etc.) y nos hace entrar en una rueda de elevado endeudamiento.

¿Cuáles son los mayores atractivos de la unión de préstamos?
Se reducen considerablemente las cuotas mensuales que hay que satisfacer. Se alargan los plazos de pago a través de la garantía hipotecaria y disminuyen los tipos de interés.

¿Cuál sería el principal inconveniente?
El cliente debe saber que se alarga el tiempo de pago y aumenta la cantidad que se adeuda. No obstante, al disminuir el tipo de interés compensa realizar la operación.

¿Seguirá aumentando el interés por este producto?
Este mercado crecerá de manera exponencial, ya que nos resistimos a renunciar a nuestra calidad de vida actual, que en ocasiones provoca un consumo desmesurado. El endeudamiento crece, pero los ingresos no lo hacen en la misma proporción. Por lo tanto, no queda otro camino sino alargar los plazos para refinanciar deuda.

Unir deudas interesa a familias en apuros o que necesiten liquidez

¿Por qué ha cobrado tanto interés el producto de reunificar deudas en la actualidad?
Los hábitos de consumo han cambiado en los últimos años. El nivel de endeudamiento está al límite. No es de extrañar ver a jóvenes de menos de 20 años con Audi A3, por ejemplo. Además, es prácticamente seguro que va a seguir creciendo el endeudamiento familiar, porque en nuestra sociedad es cada día más difícil renunciar a nada, buenas casas, buenos coches, buenas comidas, buenas vacaciones… Con esta coyuntura, es lógico que si hoy pagas 1.300 euros al mes y existe una alternativa que te permite reducir la cuota hasta 500 euros/mes, esta última opción cobre interés. Los intermediarios hemos buscado soluciones como ésta para acercarnos a la demanda de la calle.

¿A qué familias puede resultar interesante unificar deudas?
La reunificación de deudas resultará interesante a todas aquellas familias que necesiten liquidez, que pasen apuros para pagar las diferentes cuotas de sus préstamos o incluso para aquellas que han dejado de pagar y que tienen embargos o una subasta inminente.

¿Qué ventajas presenta la unificación de deudas?
Las ventajas son varias: el cliente puede reunificar todos sus préstamos en uno, puede además disponer de dinero extra pagando una cuota más baja, puede salvarse de una situación de subasta inminente, etc.

¿Cuáles son los inconvenientes?
Quizás que se alarga el plazo del pago, pero se evita renunciar a varias cosas, como por ejemplo obtener dinero para la boda de un hijo, para hacer reformas en el hogar...

¿Qué futuro prevén para el producto de reunificación de deudas?
Estoy seguro de que irá en aumento, ya que tendemos a el producto comienza a consolidarse. La gente comienza a entender nuestro trabajo. Hace unos años, cuando explicábamos esto nadie comprendía nuestra labor. Ahora, mucha gente tiene un amigo o un vecino que ha hecho una reunificación.

¿Qué comisiones hay que abonarles por su labor como intermediarios?
Depende del tipo de operación y de su complicación. La comisión oscila entre un 1% y un 5%. No es lo mismo una operación con embargos, que una reunificación para un cliente con una hipoteca que sólo financia el 60% del inmueble y que cuenta con todos los pagos al día.

Reunificar deudas para pagar menos cada mes

La creciente subida del precio de los pisos y el mantenimiento del consumo en tasas elevadas han llevado al límite la capacidad de algunas familias para hacer frente a sus compromisos financieros. Según cálculos de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), la tasa de ahorro de las familias alcanzará a fin de año el nivel más bajo de su historia. Estiman que el ahorro se situará en sólo el 7,4% de la renta familiar disponible.

En la actualidad, hay hogares que, con unos ingresos netos de 1.500 euros, tienen que pagar todos los meses más de 1.300 euros entre hipoteca, coche y préstamos personales. Una situación insostenible.

La salida para estas familias la proponen intermediarios o «brokers» de productos bancarios. La nueva fórmula financiera es el consolidador de deudas, un instrumento que consiste en agrupar todos los préstamos que tenga suscritos el cliente en uno, de tipo hipotecario. El producto comienza a cobrar interés ante el elevado endeudamiento de las familias. Pero, ¿es realmente una opción financiera atractiva o es sólo una solución desesperada para salir del paso? Por lo general, este nueva fórmula puede ser una salida para familias que han agotado su margen crediticio o han visto caer sus ingresos. El inconveniente es que, aunque se paguen intereses y cuotas más bajas, los titulares soportarán el nuevo crédito más tiempo.

Más tiempo, menos cuota
La principal peculiaridad del consolidador de deudas es que, al poder adoptar la tipología de préstamo hipotecario, el nuevo crédito se concede a un plazo más largo y con intereses más bajos que los préstamos personales. El endeudamiento final también será más alto, ya que además de cancelar las deudas, el titular de los préstamos deberá abonar los gastos de la nueva operación y tendrá que estar pagando durante más tiempo. No obstante, mensualmente se acaba pagando bastante menos cuota. El nuevo producto permite cambiar préstamos personales al 8%, o los denominados créditos rápidos al 20%, por un préstamo único, de tipo hipotecario, a un interés de en torno al 4%.

Cuatro responsables de empresas de servicios financieros, Freedom Finance, Finanfácil, CreditServices y Capital Credit, cuentan las claves de este nuevo producto.

Reunificar deudas encarece los préstamos hasta un 80%

Pagar después para vivir ahora. Esa es la máxima de la reunificación de deudas, una operación a la que se ven abocadas numerosas familias que no pueden hacer frente a todos sus créditos y que buscan una reducción de la factura mensual, sea al precio que sea.

La subida de tipos de interés ha aumentado el atractivo y la demanda de este producto, que consigue rebajar hasta la mitad la cuota de cada mes gracias a que unifica en la hipoteca todos los demás créditos –el del coche, el personal y el de las tarjetas–. Así se pagan tipos de interés más baratos aunque por un periodo mucho más largo.Pero ese aligeramiento de la carga no es gratis, ni mucho menos. A base de alargar la vida de los préstamos se acaba pagando mucho más en intereses. Se puede llegar a aumentar un 80% el coste total, lo que en la práctica puede suponer pagar al banco 472.000 euros por una deuda inicial de 197.000, es decir, 275.000 euros de intereses y otros gastos.

Intermediarios financieros

La reunificación de deudas es coto casi privado de los intermediarios financieros, un sector que ha crecido como la espuma en los últimos años en España. Según datos de Tormo y Asociados, actualmente operan 53 empresas que cuentan con 5.710 establecimientos.

Ellos buscan la financiación para los clientes. En su mayor parte procede de entidades financieras, especialmente extranjeras, que tienen menos aversión al riesgo que las españolas y han visto en este negocio una vía para entrar en el mercado nacional. No obstante, en los casos especialmente difíciles los fondos los aportan inversores privados, que cobran intereses mucho más elevados ya que asumen más riesgo.

Dentro del sector financiero empieza a señalarse este negocio como lo más parecido que hay en España a las hipotecas “subprime” de Estados Unidos. Su proliferación ha causado alarma y ha llevado a los Ministerios de Economía y Hacienda y de Sanidad y Consumo a intentar regularlos.

Actualmente, está en tramitación un proyecto de ley con el que se les va a obligar a que se apunten en un registro y, sobre todo, a que detallen bien a los clientes el coste de sus servicios. Uno de los objetivos de esta normativa es intentar que sean más transparentes. En muchas ocasiones, los costes de las tasas se incluyen en la deuda unificada y el usuario ni se entera de que está pagando hasta un 10% por los servicios recibidos. Los honorarios dependen de cada entidad y operación, pero son más elevados que en las entidades financieras.

La subida de tipos de interés es el caldo de cultivo perfecto para estas operaciones. Y ahora también podría serlo la crisis financiera. En eso todavía no hay unanimidad en el sector. En la Agencia Negociadora de Productos Bancarios aseguran que la restricción del crédito a particulares y a empresas ha permitido incrementar su actividad un 60% en los últimos seis meses. En Credit Services, sin embargo, afirman que todavía no han notado que ninguna entidad financiera haya “cerrado el grifo”. Lo que parece claro es que la regulación se llevará por medio a una cuarta parte de las empresas, bien por fusión o bien por desaparición.

LO QUE DEBE HACER ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN:
Preguntar primero a la entidad habitual

Antes de acudir a un intermediario financiero para una reunificación, atraído por sus campañas de publicidad, hay que acudir a la entidad habitual porque en muchas ocasiones ofrecen una renegociación de la deuda que permite salir de la situación apurada con un coste menor.

Reunificar obliga a cambiar de hipoteca

Para hacer una reunificación es necesario cancelar la hipoteca en vigor y contratar una nueva, lo que conlleva costes de notario, registro, gestoría, impuestos y, además, comisiones de cancelación y apertura, así como los honorarios que cobran los intermediarios financieros, que oscilan entre el 0,5 y el 5%. Puede suponer un añadido del 15% a la cuantía del préstamo.

Hay que exigir todos los gastos detallados

No hay que lanzarse a firmar llevado únicamente por la rebaja de la cuota mensual. Hay que exigir al intermediario financiero que detalle cuáles son sus comisiones y cuáles las de la nueva hipoteca, para evitar sorpresas.

Hay que evitar endeudarse de nuevo

Después de unificar hay que evitar pedir nuevos créditos, porque la vivienda puede que no siga subiendo y no haya posibilidades de realizar una operación similar al poco tiempo. Lo aconsejable es hacer todos los años amortizaciones parciales de la nueva hipoteca para reducir al máximo el coste en intereses.

Ventajas de Reunificar Deudas

¿Por qué ha cobrado tanto interés el producto de reunificar deudas en la actualidad?
Los hábitos de consumo han cambiado en los últimos años. El nivel de endeudamiento está al límite. No es de extrañar ver a jóvenes de menos de 20 años con Audi A3, por ejemplo. Además, es prácticamente seguro que va a seguir creciendo el endeudamiento familiar, porque en nuestra sociedad es cada día más difícil renunciar a nada, buenas casas, buenos coches, buenas comidas, buenas vacaciones…Con esta coyuntura, es lógico que si hoy pagas 1.300 euros al mes y existe una alternativa que te permite reducir la cuota hasta 500 euros/mes, esta última opción cobre interés. Los intermediarios hemos buscado soluciones como esta para acercarnos a la demanda de la calle.

¿A qué familias puede resultar interesante unificar deudas?
La reunificación de deudas resultará interesante a todas aquellas familias que necesiten liquidez, que pasen apuros para pagar las diferentes cuotas de sus préstamos o incluso para aquellas que han dejado de pagar y que tienen embargos o una subasta inminente.

¿Qué ventajas presenta la unificación de deudas?
Las ventajas son varias: el cliente puede reunificar todos sus préstamos en uno, puede además disponer de dinero extra pagando una cuota más baja, puede salvarse de una situación de subasta inminente, etc.

¿Cuáles son los inconvenientes?
Quizás que se alarga el plazo del pago, pero se evita renunciar a varias cosas, como por ejemplo obtener dinero para la boda de un hijo, para hacer reformas en el hogar…

¿Qué futuro prevén para el producto de reunificación de deudas?
Estoy seguro de que irá en aumento, ya que tendemos a el producto comienza a consolidarse. La gente comienza a entender nuestro trabajo. Hace unos años, cuando explicábamos lo que hacíamos nadie comprendía nuestra labor. Ahora, mucha gente tiene un amigo o un vecino que ha hecho una reunificación.

¿Qué comisiones hay que abonarles por su labor como intermediarios?
Depende del tipo de operación y de su complicación. La comisión oscila entre un 1% y un 5%. No es lo mismo una operación con embargos, que una reunificación para un cliente con una hipoteca que sólo financia el 60% del inmueble y que cuenta con todos los pagos al día.

Reunificar deudas para pagar menos cada mes.

Los pisos suben, el consumo se dispara... Numerosos hogares tienen dificultad para pagar sus deudas. Ante esta situación, los “brokers” financieros proponen unir todos los préstamos en uno. Esta fórmula permite rebajar la cuota mensual... pero a costa de pagar más tiempo.

En la actualidad, hay hogares que, con unos ingresos netos de 1.500 euros, tienen que pagar todos los meses más de 1.300 euros entre hipoteca, coche y préstamos personales. Una situación insostenible. La salida para estas familias la proponen intermediarios o “brokers” de productos bancarios. La nueva fórmula financiera es el consolidador de deudas, un instrumento que consiste en agrupar todos los préstamos que tenga suscritos el cliente en uno, de tipo hipotecario. El producto comienza a cobrar interés ante el elevado endeudamiento de las familias. Pero, ¿es realmente una opción financiera atractiva o es sólo una solución desesperada para salir del paso? Por lo general, este nueva fórmula puede ser una salida para familias que han agotado su margen crediticio o han visto caer sus ingresos. El inconveniente es que, aunque se paguen intereses y cuotas más bajas, los titulares soportarán el nuevo crédito más tiempo.

El valor de tasación

Factores tan diversos como la ubicación, el tamaño, las reformas realizadas, las instalaciones o el equipamiento son fundamentales a la hora de tasar un inmueble.

La tasación es una operación fundamental que influye en procesos tan importantes como la firma de una hipoteca o el contrato de compraventa de un inmueble.

Aunque cada sociedad de tasación tiene un régimen independiente y cuenta con modelos propios, todas se encuentran bajo la tutela del Banco de España, a través de la inscripción obligatoria en su registro. Esta institución, además de supervisar sus actividades, establece también un modelo de referencia para la tasación.

Qué cuenta

Ubicación: Es el punto más importante para establecer el precio de una casa. Con el dinero que se paga por una vivienda situada en Madrid, por ejemplo, se puede comprar una media de tres con las mismas características en ciudades como Lugo o Teruel. Dentro de la misma ciudad, existen también grandes diferencias entre barrios.

Características: El tamaño es determinante, pero tampoco se pueden olvidar factores como si el piso está reformado, su ubicación dentro del edificio, el número de ventanas que dan al exterior o a patios interiores, su orientación o la iluminación natural.

Ocupación: No es lo mismo si las personas que viven en el inmueble están en régimen de alquiler o si son sus propietarios. En este caso se presupone un cuidado mayor de la vivienda y, por lo tanto, su precio también será mayor.

Equipamiento: El tipo de instalaciones de agua, calefacción o energía y la presencia de muebles también influye a la hora de tasar una vivienda.

Cuidado con las tasaciones de hipotecas sobrevaloradas

Es normal y lógico que a menor cantidad aportada por el prestatario, existirá una menor propensión a devolver el préstamo, en especial durante los primeros años de vida de la hipoteca.

Según expertos del sector bancario, cada vez es más habitual que el valor de tasación de la vivienda sea superior al valor real del inmueble, con el fin de obtener préstamos que permitan financiar el 100 por cien de la operación.

¿Me conviene subrogarme a la hipoteca que ofrece el promotor?

En lineas generales, subrogarse a un hipoteca implica un gran ahorro respecto a la apertura de una nueva, si bien la subrogación solo nos da la opción de variar los tipos de interes, debiendose respetar las demás condiciones del préstamo.

No le pueden cobrar la comisión de apertura, pero sí la de subrogación

En la mayoría de los casos los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto se trasladan al comprador. Es interesante saber que no es obligatorio subrogarse en el préstamo del promotor o constructor. Esta cláusula es contraria a derecho.

¿Es obligatorio subrogarse a la hipoteca constituida por el promotor de la vivenda?

Cuando se trata de viviendas nuevas, es frecuente que las promotoras financien su construcción mediante hipotecas. En tales casos es importante saber que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor, sino que podrá exigir que se cancele la hipoteca anterior, y obtener un nuevo préstamo hipotecario de otra entidad que le ofrezca mejores condiciones.