Hipoteca Joven de Caja Duero euribor + 0,25

Como bien nos comenta uno de nuestros lectores, aún no habíamos analizado una de las ofertas más competitivas del mercado: la Hipoteca Joven de Caja Duero. La verdad es que la oferta queda bastante clarita en su web:
Hasta 80% valor de tasación: Euribor + 0,25 (*)
Hasta 100% valor de tasación con avales adicionales(Euribor + 0,25)
Hasta 100% valor de tasación, sin avales adicionales(Euribor + 0,50)


Sin comisiones:
0% en comisión de apertura (***)
0% en comisión de cancelación total
0% en comisión de amortizaciones anticipadas


* Interés condicionado a:
- Domiciliación de nómina o seguros sociales en Caja Duero.
- Contratación de seguro de vida y seguro de hogar, Plan de pensiones o plan de jubilación, Línea Duero y tarjeta VISA Classic, en Caja Duero.
- A mantener, a partir del primer año, los productos antes mencionados y además, anualmente realizar compras por importe de 1.000 euros con VISA Classic y aportaciones de 300 euros a plan de pensiones o de jubilación.



***Comisión de apertura: para nuevas hipotecas 0%, condicionado a contratación de seguro de protección de pagos (0,5% sin seguro); para subrogaciones de otras entidades, 0%.

Características:
Permite financiar la adquisición de la vivienda en las mejores condiciones.
Para personas físicas, menores de 41 años, residentes en España.
Plazo:hasta cumplir 70 años de edad el titular más joven.
Importe máximo: hasta 100% del valor de tasación de la vivienda.
Tipo de interés revisable anualmente.
Aunque la vinculación exigida es elevada, a mi parecer es razonable. Quizás la aportación a Plan de Pensiones es un poco más coñazo, pero 300 euros al año tampoco es ninguna exageración y nos obliga a ahorrar algo, aunque sea un poquito.

En su momento consulté esta hipoteca y me comentaron que si en alguna revisión no se cumplía la vinculación se subiría el interés a euribor+0,5% (tampoco ninguna barbaridad), no se hasta qué punto esto sigue siendo así.

Quizás tener la hipoteca en Caja Duero no sea tan cómodo con en un BBVA, Santander o Caixa, que casi siempre tendrán una oficina cerca de casa, pero, por lo que vemos en su web, Caja Duero tiene una amplía red de oficinas repartidas en todo el territorio nacional, por lo que tampoco vemos en esto un inconviente. En resumen, una excelente oferta, y además se agradece que alguien nos llame joven hasta los 41 años....

La banca privada encuentra un filón en el bajón inmobiliario

Ganar cuando los demás pierden. Es uno de los retos que afronta la banca privada en España. Según el estudio Tendencias y Estrategias de la banca privada en España II: El cliente, elaborado por Accenture, el Instituto de Empresa y Morgan Stanley, la actividad de estas entidades especializadas crecerá un 10% este año a pesar del pinchazo del sector inmobiliario y de la tendencia bajista de la bolsa.

O más bien, gracias a esos dos factores y a pesar del contexto de ralentización del Producto Interior Bruto español que se prevé.

No obstante, el menor ritmo de movimientos corporativos, que ha generado últimamente un boom de nuevos clientes de banca privada tras vender su negocio, anticipa un posible descenso del negocio de banca privada a medio plazo.

Otros activos
La búsqueda de activos que tengan una menor correlación con las alternativas de inversión tradicionales, como el capital riesgo o los fondos de inversión libre (hedge fund), que pueden representar entre un 2% y un 5% de la cartera de un inversor institucional irá en aumento, como se desprende del citado estudio.

Actualmente, el peso del ladrillo concentra el 75% del ahorro de las familias, mientras que sólo el 25% va a activos financieros.
En función del informe –realizado en colaboración con 21 entidades financieras especializadas, representantes del 81% de los activos gestionados por la banca privada en España–, el volumen de mercado que tiene ante sí la banca privada en España es de 610.000 millones de euros, tomando como cliente tipo aquel que maneja un patrimonio medio de 848.000 euros. De estos, existen alrededor de 720.000 ciudadanos, de los cuales sólo el 36% está en manos de entidades especializadas. “Rentabilidad y productos innovadores están siendo las principales demandas del cliente”, explica Carmen Cavero, directora de relaciones institucionales de Morgan Stanley en España.

Entre otras tendencias, los clientes de banca privada han elevado su interés por productos que proporcionan una menor liquidez pero suelen comportarse mejor en términos de rentabilidad a medio plazo.

Entre estos se encuentran las inversiones alternativas como los fondos de capital riesgo (que se dedican a la toma de participaciones en compañías, normalmente no cotizadas, para apoyar su plan de crecimiento) y los hedge fund, que manejan estrategias de todo tipo para crear valor financiero (arbitraje de valores, distressed debt o compra de deuda con descuento, etcétera).

Otra de las tendencias apunta hacia un mayor uso de derivados financieros, que permiten apostar a la baja sobre valores de renta variable, así como de estrategias de préstamo de valores, que también permiten al inversor ganar cuando la bolsa baja.

Reparto territorial
Madrid y Cataluña aglutinan más del 50% del patrimonio total gestionado por clientes (tanto potenciales como reales) de la banca privada en España. Detrás se sitúan el País Vasco, Andalucía y la Comunidad Valenciana. “Su perfil es el de una persona escéptica y aventurera, que realiza un seguimiento importante de los mercados y cuenta con una adecuada visión global”, dice Adriana Scozzafava, de Accenture, que vaticina una mayor guerra de precios entre las entidades, ante la mayor sofisticación y el mayor grado de conocimiento del servicio recibido por parte de los clientes.

Una de las estrategias que utilizan las entidades es la de lograr que sus gestores inspiren confianza en el cliente y que su servicio sea personalizado. En este sentido, es de esperar que continúe la guerra por el talento entre bancos para retener y captar a los mejores profesionales.

El importe medio de las hipotecas aumenta un 7%

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 148.622 euros en el mes de abril. Esta cantidad supone un incremento del 6,95% respecto al mismo mes de 2006, y un 0,9% más que en el pasado mes de marzo, según los datos publicados por el INE.

En el mes de abril se hipotecaron un total de 135.944 fincas rústicas y urbanas, con un aumento del 1,13% respecto al mismo mes del año anterior, por un valor de 23.395 millones de euros, con un incremento del 12,86%.

En estas fincas rústicas y urbanas, el importe medio por hipoteca constituida se situó en 172.098 euros, un 11,6% más que en el mismo mes de 2006 y un 6,1% mayor al registrado en marzo.

De acuerdo con los datos del INE, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro fue del 4,48% y el plazo medio de 26 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 4,6% y un plazo medio de 26 años.

El 97,7% de las hipotecas constituidas en abril utilizó un tipo de interés variable, frente al 2,3% de tipo fijo. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 87,8% de los nuevos contratos.

En la competencia entre cajas y bancos, las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en abril de este año, con el 59,9% del total, seguidas de los bancos, con un 31,2%, y de otras entidades financieras (8,9%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 57,5% del total, los bancos el 35,3% y otras entidades, el 7,2%.

El cliente ahorra más de una cuota si acierta en la hipoteca

El alza de tipos y la competencia han provocado un aluvión de créditos que aplican un diferencial sobre euribor de hasta un 0,18%. Esto contrasta con otros que cobran un 1,25%. El acierto en la elección permite ahorrarse mucho dinero.

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), hablaba esta semana en la asamblea anual de la asociación, del “final del ciclo expansivo más importante del mercado hipotecario español”. Así de claro se mostraba ante la evidente desaceleración del negocio hipotecario: en 2006 se firmaron un 4,3% menos de hipotecas que en el año precedente, lo que no ocurría desde 2000; el volumen crecía en abril a un 21,2%, el menor ritmo desde 2002.

Ante la menor demanda de estos préstamos, a lo que se suma la subida del euribor –la principal referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España–, la banca ya está lanzando su contraataque comercial para captar operaciones y, con ello, clientes. Es lo que ha provocado la avalancha de hipotecas de bajo coste, que cobran desde euribor más 0,18 puntos porcentuales hasta un diferencial de un 0,4 puntos.

Estos préstamos, aparentemente más baratos, contrastan fuertemente con el otro extremo de la oferta comercial: productos que llegan a cobrar desde un 0,75% hasta un 1,25%. Esto ha hecho que, por primera vez en varios años, la diferencia de márgenes entre los préstamos más baratos y los más caros se haya ampliado hasta cotas insospechadas, lo que tiene una fuerte consecuencia en el desembolso final que hace el consumidor.

Según los cálculos realizados con las hipotecas que, de una u otra forma, representan los extremos del mercado hipotecario, el cliente se puede llegar a ahorrar al año hasta un importe equivalente a casi una cuota y media, según el préstamo que escoja.
Para un préstamo de 148.622 euros –importe medio de las hipotecas en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años, el consumidor pagaría una cuota al mes de 841,35 euros si contrata el préstamo de Bankinter, que cobra euribor más 0,18% –se hace la excepción de una hipoteca de Banco Gallego, a euribor menos 0,1%, que obliga a una gran vinculación del cliente con la entidad–. Al año el cliente pagaría 10.096 euros si la contrata con el euribor de junio –un 4,5%, el nivel más alto en seis años–.

En cambio, si opta por el préstamo de Sabadell, con la menor vinculación posible –el cliente aporta nómina, recibos domiciliados, tarjeta de débito y seguro de hogar (que incluye el de incendios, obligatorio)–, debe afrontar un tipo de interés de euribor más 1,25%, con lo que la cuota mensual se dispara hasta los 934,99 euros, y al cabo del año, 11.219,88 euros.

Si se ponen en relación estos extremos del mercado, la diferencia es de 1.123 euros al año, más de los 841,35 euros que paga al mes en el préstamo más barato. Este ejercicio se basa en supuestos en los que hay que tener en cuenta el factor de la negociación que el consumidor entabla con la entidad.

Estas diferencias demuestran hasta qué punto la guerra de diferenciales hipotecarios que vive el mercado español está provocando grandes contrastes en la oferta, de las que el cliente puede beneficiarse. Esto es aún más importante si se tiene en cuenta que el euribor de momento no da señales de fatiga en su racha alcista –ya dura 22 meses consecutivos–. La firma Analistas Financieros Internacionales (AFI) prevé que alcance el 4,7% a finales de año.

Contratación de productos
Esta desaceleración de la actividad hipotecaria también está provocando que se intensifique la estrategia de venta cruzada de productos con la hipoteca. Los clientes que han contratado más productos junto a su préstamo para la compra de vivienda han accedido a mejores precios.

Esto se ha agudizado con las hipotecas de aparente bajo coste. Por ejemplo, Bankinter exige la contratación de un seguro de vida, lo mismo que Activobank –su hipoteca ofrece euribor más 0,22%–; Caja Duero, que puede llegar a cobrar hasta euribor más 0,25%, establece la obligación de domiciliar la nómina, tener un seguro de vida y hacer un gasto mínimo anual de mil euros con la tarjeta y una aportación anual de 300 euros al plan de pensiones; el préstamo de Uno-e, que aplica un diferencial de un 0,29%, conlleva un seguro de prima única. Esto demuestra que estos préstamos obligan al cliente a hacer un desembolso adicional al pago mensual.

El banco Deutsche Bank se aventura con las hipotecas de alto riesgo en España

En plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional, el gigante alemán apuesta por esta actividad con DB Credit. Vende por intermediarios créditos de hasta el 120% del valor de la casa para ingresos mínimos de 600 euros.



La Florida, una urbanización de perfil adquisitivo alto a las afueras de Madrid, tiene entre sus inquilinos a DB Credit, un banco especializado en financiación al consumo y filial al 100% del primer banco alemán, Deutsche Bank. Desde su sede central, el banco está inmerso en un plan no exento de riesgos: su entrada en el negocio de las hipotecas de alto riesgo.

Son préstamos dirigidos a clientes con un perfil crediticio más arriesgado de lo habitual (antigüedad laboral reducida, bajos ingresos, cierta morosidad, etcétera) y que, en la mayoría de las ocasiones, no encuentran financiación de la banca tradicional para comprar una vivienda. Por eso cobran diferenciales sobre euribor que, en casos extremos, pueden superar el 5%, muy por encima de cualquier hipoteca tradicional –de media cobran euribor más 0,5%–.

Hacia este negocio, que Standard & Poors ha llegado a cifrar en un 3% del saldo vivo hipotecario en España –más de 28.000 millones de euros–, ha decidido Deutsche Bank, en un movimiento sin precedentes en su historia en España, apuntar su filial de financiación al consumo. DB Credit es el primer banco que reconoce que opera en el mercado español de hipotecas de riesgo, un negocio que, con grandes diferencias, en EEUU ha desencadenado una gran crisis en algunas firmas hipotecarias.

DB Credit acaba de lanzar la hipoteca sin barreras, un producto que financia hasta el 120% del valor de la vivienda -el mayor techo de financiación del mercado, aún cuando todo préstamo que supere el 80% del valor obliga a provisionar el triple- y cuyo endeudamiento puede llegar a suponer hasta un 75% sobre lo que ingresa el cliente.

Este préstamo, que no exige aval ni domiciliación de nómina, fija su plazo máximo en 45 años, y cobra un diferencial que puede estar entre un 0,4% y un 2% o un 3%. Está pensado para personas con unos ingresos mínimos de 600 euros al mes o antigüedad laboral de sólo un año, con contrato temporal o fijo.

También permite financiación para segunda vivienda, consolidación de deudas, refinanciación y segunda hipoteca, y se puede lograr a través de los 2.000 puntos de venta de los intermediarios a través de los que comercializa sus productos, ya que DB Credit no vende productos de forma directa al cliente. Pero éste firma el préstamo y se hace cliente de Deutsche.

El banco, que está entrando en esta actividad en línea con Deutsche en Alemania e Italia, ve un elevado potencial de crecimiento en plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional. “Hay una serie de segmentos de clientes que, porque son de fuera o porque han tenido una mala experiencia, no consiguen que la banca tradicional les dé un crédito”, indica Fernando Acuña, director general de DB Credit, consciente del enorme riesgo.

El banco tiene una morosidad de un 1,8%, por encima del 0,69% de la banca tradicional y por debajo del 3,3% de las financieras. Por ello, ha decidido reforzar los sistemas de gestión de riesgos, y una vez concedidos los créditos, el grupo los tituliza, es decir, emite bonos respaldados por las hipotecas a través de su división de mercados globales en Londres.

Nada detiene la plaga de las 'hipotecas basura': casi 100 compañías se han visto afectadas ya

El pasado 23 de junio, los cimientos de Wall Street temblaron después de que se conociera que dos hedge funds (conocidos en España como fondos de inversión libre) de Bear Stearns podían estar en problemas por su inversión en bonos de hipotecas basura. Era la primera sacudida.

La confianza de los inversores estadounidenses se recuperaría más tarde para llevar al índice más conocido del mundo, el Dow Jones, a sus máximos históricos.

Pero con el paso del tiempo, los hedge funds de Bear Stearns se han erigido como la punta del iceberg de una crisis que ya ha afectado a más de 100 empresas, entre ellas gigantes bancarios como BNP Paribas, UBS y Goldman Sachs, e incluso empresas ajenas a la financiación como Wal Mart o Home Depot.

Así, desde finales del mes de junio los casos de compañías que se han visto penalizadas de una u otra manera se han sucedido en progresión aritmética.


Countrywide, en problemas

La última ha sido Countrywide Financial, la mayor entidad de préstamos hipotecarios de Estados Unidos, que el jueves anunció que había tenido que recurrir a un préstamo sindicado por valor de 8.577 millones de euros ante la imposibilidad de obtener ese mismo dinero en el mercado de deuda.

Por si fuera poco, hace días esta entidad ya había agitado al mercado al reconocer que afronta un periodo difícil ante las "interrupciones de pago sin precedentes". No en vano, sus títulos han caído desde entonces casi un 40%.

Pero Countrywide Financial es tan sólo un ejemplo más de los desplomes que están viviendo muchas empresas relacionadas a las hipotecas basura. Antes que esta entidad, quebró el banco hipotecario American Home Morgage Investment, cuyos títulos han vivido un efecto Terra cayendo un 98% después de que se conociera que no estaba en condiciones de afrontar sus compromisos financieros. Algo similar le ha ocurrido recientemente al banco alemán IKB, que ha perdido más de un 50% de su valor en el parqué por su relación con las subprime.


Los bancos de inversión, en crisis

Después de las entidades hipotecarias, los segundos más azotados por el temporal de las hipotecas basura han sido los bancos de inversión. Dio la voz de alarma la entidad BNP Paribas cuando se vio obligado a suspender tres fondos por los efectos de la crisis de las hipotecas en Estados Unidos, algo que ha provocado que sus acciones se dejen alrededor del 12% desde entonces.

Le han seguido otras entidades como UBS, que aseguró durante su última presentación de resultados que sus cuentas se resentirán por la crisis durante la segunda mitad del año; y Goldman Sachs, que tuvo que inyectar 3.000 millones de dólares a uno de sus fondos para evitar su debacle.

Otro ejemplo llamativo de hasta dónde llegan los tentáculos de la crisis de las hipotecas basura se encuentra en las empresas que se están echando atrás o viviendo auténticos calvarios para obtener financiación del mercado. Dos de las últimas empresas en padecer estas inclemencias son Endemol -participada de Telecinco-, que ha cancelado un plan de refinanciación de deuda, y Home Depot, que recientemente ha tenido que retrasar y rebajar el precio de su programa de recompra de acciones.


Patada al Manchester

Y es que ni siquiera los clubes de fútbol se han librado de la crisis de liquidez que vive en estos momentos el mercado internacional. De esta forma, el Manchester United, el club que más ha gastado en fichajes esta temporada, ha retrasado un plan de refinanciación de deuda "debido a las turbulencias de los mercados".

La crisis subprime, vista desde dentro: si busca ahora una hipoteca de alto riesgo... olvídese

¿Busca una `hipoteca basura'? Olvídese Un redactor de elEconomista pide un crédito de alto riesgo en EEUU y topa con una normativa mucho más estricta: nada que hacer sin verificar sus ingresos y activos propios

Desde que uno pone el pie en EEUU, especialmente en la cosmopolita ciudad de Nueva York, se deja atrapar casi sin pensar por el conocido como sueño americano, donde todo es posible.

Con el precio de los alquileres por las nubes y desembolsando 1.600 dólares al mes por un modesto apartamento de sólo 40 metros cuadrados en el bajo Manhattan, uno se pregunta después de varios años pagando, ¿por qué no comprar?

Quizá así duela menos desembolsar esa gran parte del sustento mensual. Dicho y hecho, así funcionan las cosas a este lado del Atlántico, tras varias semanas a la caza y captura del piso perfecto, finalmente Julia Congdon, agente inmobiliaria de Ardor Real State en Nueva York me llama para darme la buena nueva.


Un apartamento en la Gran Manzana

"Un apartamento de una habitación con baño en la calle Weehawken del West Village". Con la dificultad que existe en la Gran Manzana por encontrar un cobijo donde refugiarse no dudo un segundo y acudo inmediatamente a verlo, por supuesto el flechazo surge inmediatamente. Vista inmejorable, cocina renovada y un vecindario repleto de comercios.

Como en toda buena historia de amor, la tragedia no se hace esperar y cuando Julia me espeta que mi adorado apartamento cuesta 600.000 dólares ­unos 450.000 euros­ no puedo evitar que mi rostro se desencaje.

Aún así estoy dispuesto a luchar y le pido a mi agente que aguante un par de días para revisar mi situación financiera, bastante alicaída, la verdad. En pleno ataque de estrés ante la posibilidad de que se escape la oportunidad, la palabra subprime viene a mi cabeza.



Empujado a la hipoteca de alto riesgo

Conozco mi historial crediticio y obtener un préstamo de 600.000 dólares implica el toque mágico de esas hipotecas de alto riesgo. Desesperado acudo a Internet y busco el número de Countrywide, la compañía que más préstamos hipotecarios mueve en EEUU.

Por arte de magia, como si me hubiera leído la mente, Francis, una dulce secretaria con acento puertorriqueño, atiende mi llamada y me pide unos datos básicos: nombre, dirección, etc. "¿No hace falta que acuda allí?", pregunto asombrado.

"No", contesta. "Sólo tenga a mano su número de Seguridad Social (SSN, en sus siglas en inglés) y sus datos bancarios en EEUU", añade. Mientras me deja en espera, no puedo evitar matar el gusanillo leyendo noticias en mi ordenador.

Y leo lo que ya sabía: que Countrywide está en el ojo del huracán. Con todo, hay alguien al otro lado del aparato. De repente, la voz de Francis se escucha para informarme de que me va a pasar con un agente al objeto de determinar qué plan me conviene más.

Alejandro Flores, el broker que estudiará mi aplicación, es todo optimismo. "¿Cuánto dinero gana al año?", pregunta. "Alrededor de 70.000 dólares" respondo, a lo que añado que me gustaría obtener una hipoteca por valor de 600.000 dólares con interés variable. "No va a ser posible ­admite­ sólo puede aspirar a un interés fijo del 6,75 por ciento".


A vuelta con la crisis hipotecaria

Mientras ojea mi his bancario aprovecho para preguntarle por esto de la crisis hipotecaria. Reconoce que la compañía "se ha tenido que apretar el cinturón" pero que está buscando una "reposición en el mercado".

Así, asegura que la empresa pretende absorber el negocio del resto de compañías que, como American Home Mortgage Investment, están acogiéndose a la bancarrota, por lo que al final de la crisis podrían quedar sólo dos o tres dominando el sector. A Countrywide se le podría sumar Indy Mac Bancorp, otro prestamista.

Finalmente, tras una minuciosa serie de preguntas, la hipoteca queda pendiente de aprobación, aunque siendo sincero Flores no dio demasiadas esperanzas al analizar mi historial crediticio.

"Hace unos meses quizás hubiéramos encontrado algún plan pero su situación actual no encaja con los nuevos requisitos de Countrywide", explica. Una sensación bastante deprimente invade mi cuerpo y tras colgar me pongo a buscar información en blogs e, incluso, envío algún que otro e-mail a sus autores.

Alex Stenback, agente hipotecario en Minneapolis y autor del blog BehindTheMortgage.com, asegura que los aspirantes con un buen historial no tienen problemas para seguir accediendo a una hipoteca. Por su parte Dan Green, autor de la vitácora TheMortgageReports.com y especialista en hipotecas explica que "se siguen aceptando y concediendo hipotecas, el problema es que hay menos opciones y programas que ofrecer".


Descenso en los especialistas hipotecarios

De hecho, el número de especialistas hipotecarios descenderá en 2008 hasta los 35.000 desde los 53.000 registrados el año pasado.

George Hanzimanolis, presidente de la Asociación Nacional de Brokers Inmobiliarios, aseguraba al Wall Street Journal que "nunca he visto tanta gente abandonando su trabajo. Muchos me dicen que los campos hipotecarios en los que se habían especializado ya no existen". En medio de mi búsqueda, me enteré que al igual que Countrywide, otras compañías como GMAC, han comenzado a aplicar estrictas normas que no permiten ofrecer hipotecas de riesgo a nadie que no pueda verificar sus ingresos y activos en propiedad.

Además, no concederán prestamos hipotecarios a nadie con un historial crediticio por debajo de los 750 puntos -el rango oscila entre los 375 y los 900-. Todo lo malo tiene solución.

Por eso, los brokers inmobiliarios aconsejan a los suscriptores de una hipoteca subprime que intenten mejorar su historial crediticio antes de que venza el plazo para variar su tipo de interés ajustable. De esta forma, podrán aspirar a otras opciones más seguras si no quieren arriesgarse a perder su casa, además de endeudarse de por vida.

Yo, de momento, sigo sin poder optar a una hipoteca, de alquiler y con el corazón destrozado, mi piso del West Village tiene un amante. Bienvenidos al sueño americano.

Que es una hipoteca subprime

Una hipoteca subprime, bautizadas en español como hipotecas de alto riesgo o hipotecas basura, tienen como factor común lo que califican las entidades financieras como baja calidad de riesgo crediticio y en compensación condiciones bastante elevadas para el cliente.

Comentemos algunas de las características más frecuentes, con la consideración de que cada oferta puede incidir en mayor o menor medida en cada uno de estos aspectos:


1) No cumplen los estándares de calidad del riesgo crediticio habituales:

Nivel y justificación de Ingresos
Estabilidad en el empleo
Presencia de filtros de morosidad
No se requieren avalistas
No se solicita al cliente la documentación de un expediente mínimo (en Estados Unidos se estaban desarrollando las no-doc mortgages, en los que las entidades no exigían ninguna documentación a los clientes).


2) Ofrecen facilidades adicionales:

Sistemas de amortización creciente
Tipos inicialmente bajos
Plazos de amortización elevados
Repuesta rápida a la solicitud del cliente

3) Condiciones económicas elevadas: Bajo un tipo inicial "gancho" que puede ser muy bajo y una cuota asequible, se "esconden" unos tipos que pasado dicho periodo inicial son bastante más elevados que los de una hipoteca convencional. Del mismo modo, las facilidades iniciales (carencia, plazos elevados,...) también incrementan de forma considerable los intereses de la hipoteca.

3) En gran medida estas hipotecas se venden a las firmas de inversión, que las utilizan para ofrecer a los inversores (a través de fondos de inversión, planes de pensiones, etc...) grandes rentabilidades con el respaldo que hasta la fecha suponía la operación hipotecaria.

La crisis convierte en misión imposible para jóvenes y 'mileuristas' pedir una hipoteca

"Hipoteca remunerada en tu cuenta corriente. Euribor +0,39 por ciento. Pide un crédito y te devolvemos los intereses en una cuenta", reza un anuncio online de Barclays. "Préstamos hipotecarios para menores de 35 años, condiciones ventajosas", estipula otro eslogan de La Caixa. Son ganchos comerciales para atraer a los jóvenes, pero tienen trampa...

En las próximas semanas, la banca española prevé endurecer las condiciones para conceder créditos hipotecarios con el objetivo de protegerse ante el descalabro que ha supuesto la crisis en Estados Unidos por el impago de miles de hipotecas de personas con pocos recursos.


Un reto cada vez más difícil

Reclamar el aval de los padres para ser los titulares del préstamo, optar por acortar los plazos de entrega del crédito y desconfiar de las hipotecas a 50 años, pedir contratos indefinidos y más de cuatro últimas nóminas... Para muchos jóvenes menores de 35 años y los que no llegan a superar un sueldo de 1.000 euros, la compra de una vivienda será un reto imposible.

Tanto el Banco Central Europeo (BCE) como los organismos supervisores nacionales se han preocupado estos últimos días por el hecho de que millones de estadounidenses no hayan podido hacer frente al pago de sus hipotecas. La banca española teme contagiarse e incrementar sus índices de morosidad porque muchos no puedan pagar sus cuotas.

Lo que está claro es que las entidades financieras nacionales no quieren ser inmobiliarias y antes de embargar el piso renegociarán la deuda contraída a su favor con más intereses, pero la compra de los que quieren ser primeros propietarios ya resulta muy complicada si no ingresan más de 15.000 euros anuales.


En primera persona

Es el caso de Lourdes. Tiene 33 años y una niña de cuatro. Está separada y vive en un piso de alquiler de 32 metros cuadrados en el barrio de Les Corts. Paga 645 euros al mes. Vive muy cerca del Camp Nou, donde cada 15 días saltan más de 100 millones de euros al terreno de juego en forma de jugadores vestidos de azulgrana.

Lourdes se acercó el viernes pasado a Banco Sabadell <:SAB.MC:>para solicitar un crédito que le permita comprar un piso mayor en el barrio de Sants, que cuesta 225.000 euros con una superficie de 51 metros cuadrados, un tercero sin ascensor y sin balcón. Salió decepcionada de la entidad.

"Con lo que me piden, si tengo que pagar el crédito a 30 años me salen unas mensualidades de 1.385 euros. Yo cobro 850 euros como dependienta en un supermercado de barrio". Lourdes necesita más de diez años de sueldo bruto (sin vacaciones fuera de España) para adquirir una necesidad de primer orden.

No se trata de elegir entre una casa en las afueras con piscina y jardín, se trata de que a día de hoy son pocos los que pueden, aunque sólo sea, pensar en comprar una vivienda. "Yo ni siquiera soy mileurista, pero no encuentro un empleo que se corresponda a mis estudios de administrativa porque soy madre. Los bancos nos están apretando cada vez más a los que menos tenemos, de comprar un piso creo que hasta que no bajen o no encuentre un empleo mejor pagado debo olvidarme", asegura.


Un 40% superior a la tasación de la vivienda

Pedro tiene 29 años y vive solo en un apartamento de alquiler de 45 metros cuadrados situado en el barrio de Gràcia, muy cerca de las plaza del Sol, repleta de pequeñas terrazas en verano. Paga 550 euros al mes. Entra en una oficina de un banco a interesarse por una hipoteca. Sus ingresos son de 1.050 euros netos al mes.

Descontados gastos en comida, transportes y ocio, le queda casi el 40 % de su sueldo para destinarlo a la compra de una vivienda. Ha encontrado una de 56 metros cuadrados por 195.000 euros. Después de rellenar tres formularios en una oficina de Caixa Penedès se da cuenta de que su idea de comprar piso va a quedarse como tal, una idea que no podrá plasmarse sobre ningún papel.

El préstamo supera el 80% del valor de tasación de la vivienda, con lo que las condiciones se vuelven imposibles: una hipoteca a 30 años sujeta a los intereses del euribor de la semana pasada (que subió hasta alcanzar el 4,676%) más un 0,85%. Queda una cuota mensual de casi 895 euros y poco más de 80 euros para pasar el mes en Barcelona. Los intereses se reducen contratando otros servicios: nómina domiciliada, seguro de hogar y de vida, los recibos y la tarjeta de crédito.


Los padres, como aval

Se dirige a una caja donde la publicidad va dirigida a los jóvenes: "Si tienes menos de 35 años, independízate ahora y disfruta de una cuota mensual reducida durante los cinco primeros años". Expone su situación y escucha la oferta: contratando los servicios extra habituales y siempre que el préstamo no supere el 80% del valor del piso, podría contratar un préstamo a 40 años sujeto a un euribor estimado en 4,85% más el 0,35%. La cuota mensual queda en 765 euros.

La situación se repite en Caixa Catalunya: "¿Tus padres podrían ser titulares?". Si un joven debe destinar el 90% del salario o hipotecar a unos padres probablemente hipotecados, es mejor que siga de alquiler. El empleado de otra entidad bancaria, en este caso un banco, le comenta que dentro de 35 años el joven Pedro estará a punto de jubilarse y si no gana más, con lo que le quede de pensión será difícil que pague una hipoteca.

Una persona que cobre 1.000 euros netos al mes que se jubile hoy cobraría una pensión de unos 692,8 euros al mes, un 10% menos que la pensión media que se cobraba en España en el pasado mes de junio y que era de 770,9 euros. Los cálculos -que recoge UGT Cataluña en un estudio- demuestran cómo los bajos salarios perjudican al trabajador ahora y cuando se jubile.


"Más que vivir, sobrevivimos"

Roberto Chaos es comercial en un grupo informático. Cobra más de 1.000 euros al mes y hace dos años inició con su novia Yolanda la aventura de comprar una vivienda en un barrio popular de Barcelona, muy cerca de donde se situará la estación del Ave en La Sagrera.

"Después de visitar un par de bancos, éstos, a través de sus tasadores, se dispusieron a valorar el inmueble. Encontramos uno que aceptaba nuestras condiciones salariales, pero nos pidió avales familiares para financiar la hipoteca a 40 años". La cuota resultante el primer año para Roberto y Yolanda quedó en 870 euros, pero ya les advirtió la entidad que sería muy posible un incremento de la misma si el tipo de interés subía. Dicho y hecho, el segundo año, la cuota ha subido hasta los 1.070 euros. "Nos espera un invierno que haga que paguemos hasta 1.200 euros por las previsibles subidas de tipos".

Llegados a este punto, Roberto se pregunta cómo harán las otras parejas que no tienen la posibilidad de vivir de manera holgada y que accedieron a la compra de una vivienda pagando 700 u 800 euros al mes, y se encuentran tres ó cuatro años después con el mismo sueldo de 1.000 euros que no mejora y una cuota que alcanza los 1400 euros mensuales. "Creo que los jóvenes de hoy trabajadores y con estudios más que vivir estamos tratando de sobrevivir", sentencia.


Los inmigrantes, más austeros

Los inmigrantes también se están encontrando con problemas para comprar una vivienda en España. Los que provienen de Latinoamérica se han convertido en uno de los principales motores de la demanda de vivienda. "Los latinoamericanos son más austeros y se atreven a comprar a pesar de no tener sueldos que superan los 1.200 euros al mes porque tienen un patrón de gasto distinto a los españoles", comenta Lidia que trabaja en Don Piso.

"Afrontan mejor la carestía de la vivienda aunque sean mileuristas, porque no gastan en ocio, comer fuera de casa o viajes de fin de semana", prosigue. Lidia apunta que, cada vez más, llegan a la oficina jóvenes españoles que deberán reducir sus gastos si quieren aventurarse a ser propietarios.

¿Me conviene subrogarme a la hipoteca que ofrece el promotor?

En lineas generales, subrogarse a un hipoteca implica un gran ahorro respecto a la apertura de una nueva, si bien la subrogación solo nos da la opción de variar los tipos de interes, debiendose respetar las demás condiciones del préstamo.

No le pueden cobrar la comisión de apertura, pero sí la de subrogación

En la mayoría de los casos los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto se trasladan al comprador. Es interesante saber que no es obligatorio subrogarse en el préstamo del promotor o constructor. Esta cláusula es contraria a derecho.

¿Es obligatorio subrogarse a la hipoteca constituida por el promotor de la vivenda?

Cuando se trata de viviendas nuevas, es frecuente que las promotoras financien su construcción mediante hipotecas. En tales casos es importante saber que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor, sino que podrá exigir que se cancele la hipoteca anterior, y obtener un nuevo préstamo hipotecario de otra entidad que le ofrezca mejores condiciones.

Creceran los incentivos a las hipotecas inversas

El apoyo fiscal a las llamadas hipotecas inversas para los inmuebles de las personas mayores podrían regularse a través del proyecto de ley de reforma del IRPF, anunció hoy CIU en el pleno tras llegar a un acuerdo con el grupo socialista.

En virtud de este acuerdo, CIU retiró hoy su proposición de ley para incentivar fiscalmente la ‘hipoteca inversa’, un producto financiero por el cual una persona mayor puede pedir un crédito a un banco, en forma de renta mensual, y poner como aval la casa de la que es propietario, sin renunciar a su propiedad.

Normalmente, el vencimiento del crédito se vincula al fallecimiento del deudor, momento en el cual los herederos del causante pueden optar por reembolsar el crédito dispuesto, manteniendo por tanto la propiedad, o vender el inmueble, materializando y conservando en cada caso la correspondiente plusvalía.

Tras el acuerdo alcanzado, CIU y PSOE han registrado una proposición no de ley que insta al Gobierno a introducir en la próxima reforma del IRPF y de manera complementaria a la aprobación de la ley de Dependencia, ‘un tratamiento fiscal favorable de los actos y negocios jurídicos orientados a facilitar la movilidad y liquidez del patrimonio de las personas físicas’.

El objetivo, agrega la iniciativa conjunta, es contribuir a la cobertura de las necesidades derivadas de los problemas de dependencia y envejecimiento.

CIU anunció que retiraba su proposición de ley en el pleno del Congreso, donde esta tarde debía votarse su admisión a trámite, después de explicar el contenido de la misma y defender sus virtudes.

Posteriormente, los portavoces de ambos grupos, Alfredo Pérez Rubalcaba y Josep Antoni Duran i Lleida, comparecieron ante los medios para felicitarse por este acuerdo de ‘última hora’.

Según Pérez Rubalcaba, a ese acuerdo se ha llegado porque hay una ‘coincidencia sustancial de objetivos’, pero que deben contemplarse en ‘los instrumentos especiales’, y vaticinó un apoyo unánime de toda la Cámara.

Durán i Lleida señaló que la iniciativa de CIU tenía como objetivo principal asistir las necesidades económicas de la vejez y la dependencia y justificó el acuerdo con los socialistas porque, en política, ‘lo mas acertado es conseguir la eficacia de los instrumentos más adecuados’.

En la exposición de motivos de la iniciativa hoy retirada, CIU dejaba claro en su texto que las entidades financieras españolas ya han empezado a poner a disposición de sus clientes esta ‘hipoteca inversa’ que, a diferencia de otros instrumentos financieros, como los vitalicios, permite, además de dar liquidez al patrimonio inmobiliario, mantener la propiedad del inmueble y materializar la revalorización del inmueble.

Señalaba también que frente a estas potenciales ventajas, cabe decir que la legislación fiscal vigente penaliza esta figura, por lo que, en la práctica, su utilización es escasa y destacaba que se tarta de una fórmula atractiva para el propietario, ya que permite mantener la titularidad del inmueble, disponiendo de unas rentas con las que complementar las obtenidas por otras fuentes.

Las hipotecas se encarecerán un poco, pero no tanto como para llegar a los temidos impagos

El Banco Central Europeo, tras numerosas presiones, recomendaciones y sugerencias de algunos gobiernos y analistas de la eurozona, parece decidido a acabar con el precio de dinero barato y a subir los tipos un cuarto de punto. Aunque el mismo Trichet se ha apresurado a alejar el fantasma de las oleadas de incrementos, el futuro vendrá dado por el comportamiento de la inflación, del crecimiento en la eurozona y, en menor medida, de los avatares del euro.

Las repercusiones de la medida para España no serán muy negativas, ni en lo tocante al consumo, ni, por tanto, en lo que respecta al crecimiento. Más que tener efectos paralizantes, como temen algunos, podría ayudar a moderar ciertos excesos. Las hipotecas se encarecerán un poco, pero no tanto como para llegar a los temidos impagos. Si acaso, el endeudamiento familiar, esta vez involuntario, aumentará algo.

Sin embargo, tal como han discurrido los asuntos inflacionarios entre nosotros en los últimos años, da lo mismo que los tipos estén unas décimas más arriba o más abajo. Es poco probable que la medida ayude a moderar el Indice de Precios, que en el caso de España está en el 3,5%, y puede situarse a final de año cerca del 4%, un incremento doble que el previsto para la eurozona, debido sobre todo a carencias, imprevisiones y desaciertos propios.

Cierto es que lentamente nos acercamos al final de una larga etapa de fuerte expansión, con una suave desaceleración del consumo interno. Para el año próximo –sin ayudas adicionales por encarecimiento de tipos - se prevé un descenso de algunas décimas en el aumento del PIB. Ya lo están notando varios sectores industriales, que desde hace algún tiempo pierden cuota de mercado a causa de la competencia internacional.

Los riesgo de alargar el plazo de las hipotecas

Desde el banco de españa se han comentado los peligros que supone prolongar el plazo de amortización de las hipotecas, a veces hasta 50 años. Según el BDE esta situación comporta un grave riesgo tanto para las entidades de crédito porque genera una gran inestabilidad como para las familias que cada año ven aumentar los intereses.

Documentos para pedir un crédito hipotecario

Documentación/. Documentos que se requieren necesitas para solicitar una hipoteca:

DNI, Tarjeta de Residencia o Pasaporte.
Escritura de propiedad del inmueble
Certificado del Registro de la Propiedad
Certificado de Seguro de la vivienda
Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
Último recibo de la Comunidad de Propietarios
La declaración de la renta de los dos últimos ejercicios.
Tus dos nóminas más recientes percibidas en tu trabajo. En el caso de ser trabajador autónomo, se deberá presentar documentación adicional sobre la actividad profesional llevada a cabo.

Gastos de la hipoteca

Una vez comprada y escriturada la vivienda nos quedan los gastos de constitución de la propia hipoteca cuya cuantía viene dada por el propio importe del préstamo hipotecario o más específicamente del Capital garantizado o Cifra de responsabilidad hipotecaria (importe del préstamo + intereses + comisiones). Son los siguientes:

Notaría: gastos notariales ocasionados por la escrituración de la hipoteca.
Registro de la Propiedad: gastos ocasionados de inscribir la hipoteca en el Registro.
Gestoría: gastos ocasionados por la tramitaciones en el Registro y en Hacienda.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.


Debemos advertirle que mientras que esté viva la hipoteca le puede causar nuevos gastos hasta llegar al último gasto derivado de su propia cancelación. Son estos:

Intereses de demora: por incumplimiento de los plazos de pago de las cuotas.
Comisión de cuotas impagadas: importe fijado por la entidad financiera para la regularización de la cuotas impagadas.

Comisiones por emisión y gastos de envío de los recibos. No suele ser usual.
Al llegar a la Cancelación de la hipoteca debe también cancelarla en el Registro para eliminar la carga sobre su vivienda. Esto le obligará a un proceso parecido: escritura de cancelación ante notario, registro, gestoría, etc. Para la cancelación de una hipoteca de 100.000 euros, le ocasionará en torno a los 765 euros de gastos. Pero si tiene una hipoteca a 30 años, quizás esto sea hacer futurismo....

El préstamo hipotecario: cuestiones importantes en la negociación con la entidad crediticia

Ha llegado la hora de negociar las condiciones de su hipoteca con el Banco. De entrada le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables que le pueden interesar. Por tanto, el primer paso: informarse bien de las ofertes existentes sobre la mejor hipoteca que puedes conseguir. Una rápida visita por sus páginas web les dará pistas importantes.

Una advertencia previa: los productos que oferecen las entidades financieras suelen ser difícilmente comparables (combinaciones diversas de importes, plazos, TAE, comisiones...). Piense por tanto las variables que a usted le interesan, y en función de ello negocie con una entidad, teniendo ofertas de otras entidades que se ajunten lo más posible a sus pretensiones. Se trata de una negociación importante. Para el 90% de la población es la operación financiera más importante que realizaremos en toda nuestra vida. Tómese su tiempo. Cuando analice varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.

Condiciones a prestar especial atención en la negociación con el Banco o Caja:

Comisión por amortización (parcial o total). En muchos casos no se le concede importancia a esta importante variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros años quizás se sienta "prisionero" de su préstamo. Esto puede ocurrir por muchas
circunstancias: ha mejorado su capacidad de ahorro, los tipos de interés del mercado ha bajado sustancialmente (y usted tiene contratado un prestamo con tipos fijos), las ofertas de otras entidade son mucho más atractivas.... Hay que considerar que en un plazo de 20 ó 30 años las condiciones del mercado o las personales pueden variar ampliamente. Incluso en un plazo reducido (12 años) con tipos fijos, el escenario puede variar significativamente. Hace escasamente dos años se dibujaba un escenario de alta estabilidad en los precios. Unos meses más tarde la escalada del precio del petroleo nos va dibujando un escenario menos claro. Piense también que las ofertas del mercado pueden mejorar (como ha sido en los últimos años). Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total. Ver comisiones hipotecas.

Comisión de apertura. Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa. Ver comisiones hipotecas.

Diferencial sobre Euribor (o el índice de referencia escogido)/ Tipos de interés variables . Trate de negociar el menor diferencial posible (las ofertas oscilan entre un 0,75% y un 0,45 en la banca online). En cuanto al índice de referencia a escoger el EURIBOR es el que que históricamente siempre ha tenido un mejor comportamiento que cualquier otra opción. Aunque esto puede variar, obviamente, es un factor muy a tener en cuenta. Aquí sí puede comparar de forma objetiva las oferta de las diferentes Cajas o Bancos. Hágalo a través dell TAE o Tasa Anual Equivalente que es el coste real anual del préstamo. La ventaja es que para calcularlo se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es uno de los datos más importantes de un préstamo hipotecario, por lo que, antes de tomar una decisión por una u otra oferta, es importante tener calculadas las TAE -para iguales plazos e importes-.

Una vez que hayas recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que te puede salir a pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene.


Cuadro de simulación amortización del período completo. Analice, especialmente en aquellos préstamos con variables que cambian durante el plazo de amortización, las cuotas mensuales, la TAE y pagos que tendrá que realizar. De aquí saldrá una mejor percepción de cual puede ser su mejor opción personal y aquello que le convendrá defender más en su negociación con el Banco (poniendo también en la balanza las otras variables: importe, plazo, etc).

Quizás debería dejar un hueco de su tiempo para analizar algunas de las ofertas de la Banca por Internet. Algunas ofertas suelen ser más agresivas, -al tener menos costes operativos-. Aunque por contra, no le será tan fácil una negociación convencional e individualizada.

En general: muestre a su interlocutor que tiene un buen conocimiento del tema. Pida otras ofertas distintas y trate ayudarse con un experto independiente.

Mejores hipotecas del mercado

¿Cuáles son las mejores hipotecas del mercado? La respuesta más inmediata: son las que mejor se adaptan a sus necesidades específicas. Por tanto, partiendo de unas condiciones generales que más le convengan, lo mejor es negociar con el banco.
Aunque existen herramientas para hacer comparativa de hipotecas (simulador de hipotecas, calculadora, etc.), lo cierto es son tantas las variables y las adaptaciones que los bancos hacen de sus propias ofertas que a la hora de la verdad estas simulaciones se quedan en intentos orientativos de comparación.

Ejemplos de "mejores hipotecas"

Si un banco o caja le ofrece un préstamo hipotecario a muy bajo tipo de interés, tendrá que prestar mucho interés a la cuantía de las comisiones y al grado de ligazón que usted con el banco.
Si las comisiones son razonables o bajas y los tipos de interés (TAE) también ajustados a las ofertas más ventajosas, deberá prestas atención la coste de oportunidad de otras exigencias "menores": domiciliación de la nómina, apertura de cuenta, tarjetas de crédito, comisiones y gastos de los nuevos servicios bancarios que asume (recibos, transferencias, cajeros...).
Si sobre unas condiciones similares a la mejores hipotecas del mercado, una entidad le da una "hipoteca 100", esto es una cuantía de importe de crédito mayor, tendrá que prestar atención al seguro que debe pagar o a los avales para garantizar el pago del préstamo.
Recordemos, no obstante, de cara a hacer comparativas de hipotecas que hay que partir la TAE (Tasa Anual equivalente) las cual nos hace homogéneas las condiciones de las diferentes ofertas de préstamo hipotecario de los bancos haciéndolas comparables.
En el mercado actual esta TAE fluctúa desde el 4,37% y el 2,49%. En principio estas son algunas de las "mejores hipotecas" del mercado (esto es, con TAE más baja):

Oficina Directa Hipoteca@0,40: 2,49%
Bankinter: Préstamo variable: 2,52%
ibanesto: Hipoteca Variable: 2,53%
uno-e Hipoteca Variable: 2,53%
Caixa Galicia: Vivienda 0,50: 2,53%
Barclays Bank: Hipoteca Remunerada: 2,53%
Patagón (Open Bank SCH): 2,54%
Deutsche Bank: Hipoteca flexible: 2,57%
Banco Sabadell Hipoteca Activa (Activobank): 2,57%





Préstamos viviendas sociales, viviendas de protección oficial

En estos casos las mejores hipotecas son aquellas que están reguladas por los convenios que hacen los organismos públicos (ej. Ministerio de la Vivienda) con las entidades financieras a través de los denominados préstamos cualificados.

Un préstamo cualificado tiene la ventaja de impedir el cobro de comisiones por parte de los bancos, al tiempo que se aplican generalmente los tipos de interés más bajos del mercado y el propio Ministerio u organismo oficial puede subsidiar una parte del pago del préstamo que corresponde al comprador de la vivienda.

La mejor Hipoteca, el mejor préstamo del mercado

¿Cómo se consigue el prestámo hipotecario más favorable del mercado?

Una cosa está clara: no conformándonos con la primera oferta que recibimos y teniendo claro lo que nos conviene. Esto último es muy importante puesto que depende de nosotros. Hay que tener claro lo que nos conviene de acuerdo con nuestras posibilidades de ahorro, ahora y para dentro de 10 - 20 años. No sentirnos atados o presos por la hipoteca que hemos negociado y firmado.

Hemos preparado alguna información que creemos puede serte útil:

Hipoteca: negociar con el Banco
En todo caso estas reglas generales te aproximarán a la mejor hipoteca:


Buscar muchas ofertas, comparar y negociar. Si hay una interesante píde una oferta vinculante. No tienes que temer dejar "tu banco o caja de toda la vida". De hecho, vas a hacer una operación a 20 o más años. Asegúrate de que es la más conveniente.
Recuerda que en Internet tienes la posibilidad de en muy pocos minutos chequear las simulaciones de préstamos de las diferentes entidades bancarias. Ver simuladores de hipotecas.

No deseches la banca por Internet, suele ser una buena opción. Todas las entidades tradicionales tienen banca por internet.

No te fijes únicamente en el tipo de interés (por ejemplo euribor + algo).
Intenta negociar las condiciones. Muchas veces la mejor hipoteca es la que se ha negociado con el Banco, partiendo de unas condiciones iniciales menos favorables.

No hipoteques tu vida. Quizás te propongas hipotecar tu casa, eso es suficiente.

Calcula lo que tendrás que pagar cada mes en el caso de que se incrementes los tipos de interés. Las entidades financieras están obligadas a proporcionar a sus clientes información sobre las cuotas mensuales que tendrían que pagar.

Las comisiones en las hipotecas

Si usted fija su atención solo en los tipos de interés, el plazo, el importe, las cuotas de amortización mensuales... Puede llevarse un serio disgusto si no ha ponderado adecuadamente las comisiones que conlleva el préstamo. En una hipoteca conviene que analice en profundidad las siguientes comisiones: comisión de apertura, comisión de cancelación y comisión de subrogación.

Comisión de apertura y estudio. Se incluyen todos los gastos originados por el Banco o Caja de Ahorros las entidades por la tramitación del contrato del préstamo hipotecario. Se calcula en tanto por ciento del importe del préstamo. Generalmente, el importe de esta comisión se cobra cuando se firma el contrato, no obstante, es posible acordar con la entidad financiera abonarla a lo largo de la vida del préstamo. Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Por tanto, debe ser la TAE lo que finalmente compare con las ofertas de otros bancos, dado que, al menos recoge ya las comisiones que con toda seguridad tendrá que pagar por su hipoteca.

Comisión de cancelación o amortización anticipada. Se aplica por la entidad financiera en el caso de que el cliente desee cancelar parcial o totalmente la hipoteca antes de cumplirse el plazo. Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Por Ley, las comisiones de cancelación tienen establecidos unos límites máximos. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más elevada. En este último caso, debe ser muy consciente de que una muy elevada comisión de cancelación le desalentará si desea amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible baja de tipos de interés y, por ejemplo, negociar un nuevo préstamo con otra entidad financiera.

Comisión de subrogación. Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.

Estas son básicamente las comisiones que se suelen recoger en los préstamos hipotecarios.