Reunificar deudas

Hipoteca Joven de Caja Duero euribor + 0,25

2008-02-12T01:28:00.000-08:00

Como bien nos comenta uno de nuestros lectores, aún no habíamos analizado una de las ofertas más competitivas del mercado: la Hipoteca Joven de Caja Duero. La verdad es que la oferta queda bastante clarita en su web:
Hasta 80% valor de tasación: Euribor + 0,25 (*)
Hasta 100% valor de tasación con avales adicionales(Euribor + 0,25)
Hasta 100% valor de tasación, sin avales adicionales(Euribor + 0,50)

Sin comisiones:
0% en comisión de apertura (***)
0% en comisión de cancelación total
0% en comisión de amortizaciones anticipadas

* Interés condicionado a:
- Domiciliación de nómina o seguros sociales en Caja Duero.
- Contratación de seguro de vida y seguro de hogar, Plan de pensiones o plan de jubilación, Línea Duero y tarjeta VISA Classic, en Caja Duero.
- A mantener, a partir del primer año, los productos antes mencionados y además, anualmente realizar compras por importe de 1.000 euros con VISA Classic y aportaciones de 300 euros a plan de pensiones o de jubilación.

***Comisión de apertura: para nuevas hipotecas 0%, condicionado a contratación de seguro de protección de pagos (0,5% sin seguro); para subrogaciones de otras entidades, 0%.

Características:
Permite financiar la adquisición de la vivienda en las mejores condiciones.
Para personas físicas, menores de 41 años, residentes en España.
Plazo:hasta cumplir 70 años de edad el titular más joven.
Importe máximo: hasta 100% del valor de tasación de la vivienda.
Tipo de interés revisable anualmente.
Aunque la vinculación exigida es elevada, a mi parecer es razonable. Quizás la aportación a Plan de Pensiones es un poco más coñazo, pero 300 euros al año tampoco es ninguna exageración y nos obliga a ahorrar algo, aunque sea un poquito.

En su momento consulté esta hipoteca y me comentaron que si en alguna revisión no se cumplía la vinculación se subiría el interés a euribor+0,5% (tampoco ninguna barbaridad), no se hasta qué punto esto sigue siendo así.

Quizás tener la hipoteca en Caja Duero no sea tan cómodo con en un BBVA, Santander o Caixa, que casi siempre tendrán una oficina cerca de casa, pero, por lo que vemos en su web, Caja Duero tiene una amplía red de oficinas repartidas en todo el territorio nacional, por lo que tampoco vemos en esto un inconviente. En resumen, una excelente oferta, y además se agradece que alguien nos llame joven hasta los 41 años....

La banca privada encuentra un filón en el bajón inmobiliario

2008-02-12T01:26:00.002-08:00

Ganar cuando los demás pierden. Es uno de los retos que afronta la banca privada en España. Según el estudio Tendencias y Estrategias de la banca privada en España II: El cliente, elaborado por Accenture, el Instituto de Empresa y Morgan Stanley, la actividad de estas entidades especializadas crecerá un 10% este año a pesar del pinchazo del sector inmobiliario y de la tendencia bajista de la bolsa.

O más bien, gracias a esos dos factores y a pesar del contexto de ralentización del Producto Interior Bruto español que se prevé.

No obstante, el menor ritmo de movimientos corporativos, que ha generado últimamente un boom de nuevos clientes de banca privada tras vender su negocio, anticipa un posible descenso del negocio de banca privada a medio plazo.

Otros activos
La búsqueda de activos que tengan una menor correlación con las alternativas de inversión tradicionales, como el capital riesgo o los fondos de inversión libre (hedge fund), que pueden representar entre un 2% y un 5% de la cartera de un inversor institucional irá en aumento, como se desprende del citado estudio.

Actualmente, el peso del ladrillo concentra el 75% del ahorro de las familias, mientras que sólo el 25% va a activos financieros.
En función del informe –realizado en colaboración con 21 entidades financieras especializadas, representantes del 81% de los activos gestionados por la banca privada en España–, el volumen de mercado que tiene ante sí la banca privada en España es de 610.000 millones de euros, tomando como cliente tipo aquel que maneja un patrimonio medio de 848.000 euros. De estos, existen alrededor de 720.000 ciudadanos, de los cuales sólo el 36% está en manos de entidades especializadas. “Rentabilidad y productos innovadores están siendo las principales demandas del cliente”, explica Carmen Cavero, directora de relaciones institucionales de Morgan Stanley en España.

Entre otras tendencias, los clientes de banca privada han elevado su interés por productos que proporcionan una menor liquidez pero suelen comportarse mejor en términos de rentabilidad a medio plazo.

Entre estos se encuentran las inversiones alternativas como los fondos de capital riesgo (que se dedican a la toma de participaciones en compañías, normalmente no cotizadas, para apoyar su plan de crecimiento) y los hedge fund, que manejan estrategias de todo tipo para crear valor financiero (arbitraje de valores, distressed debt o compra de deuda con descuento, etcétera).

Otra de las tendencias apunta hacia un mayor uso de derivados financieros, que permiten apostar a la baja sobre valores de renta variable, así como de estrategias de préstamo de valores, que también permiten al inversor ganar cuando la bolsa baja.

Reparto territorial
Madrid y Cataluña aglutinan más del 50% del patrimonio total gestionado por clientes (tanto potenciales como reales) de la banca privada en España. Detrás se sitúan el País Vasco, Andalucía y la Comunidad Valenciana. “Su perfil es el de una persona escéptica y aventurera, que realiza un seguimiento importante de los mercados y cuenta con una adecuada visión global”, dice Adriana Scozzafava, de Accenture, que vaticina una mayor guerra de precios entre las entidades, ante la mayor sofisticación y el mayor grado de conocimiento del servicio recibido por parte de los clientes.

Una de las estrategias que utilizan las entidades es la de lograr que sus gestores inspiren confianza en el cliente y que su servicio sea personalizado. En este sentido, es de esperar que continúe la guerra por el talento entre bancos para retener y captar a los mejores profesionales.

El importe medio de las hipotecas aumenta un 7%

2008-02-12T01:26:00.001-08:00

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 148.622 euros en el mes de abril. Esta cantidad supone un incremento del 6,95% respecto al mismo mes de 2006, y un 0,9% más que en el pasado mes de marzo, según los datos publicados por el INE.

En el mes de abril se hipotecaron un total de 135.944 fincas rústicas y urbanas, con un aumento del 1,13% respecto al mismo mes del año anterior, por un valor de 23.395 millones de euros, con un incremento del 12,86%.

En estas fincas rústicas y urbanas, el importe medio por hipoteca constituida se situó en 172.098 euros, un 11,6% más que en el mismo mes de 2006 y un 6,1% mayor al registrado en marzo.

De acuerdo con los datos del INE, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro fue del 4,48% y el plazo medio de 26 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 4,6% y un plazo medio de 26 años.

El 97,7% de las hipotecas constituidas en abril utilizó un tipo de interés variable, frente al 2,3% de tipo fijo. Dentro de los variables, el Euribor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 87,8% de los nuevos contratos.

En la competencia entre cajas y bancos, las cajas de ahorro fueron las entidades que concedieron mayor número de préstamos hipotecarios en abril de este año, con el 59,9% del total, seguidas de los bancos, con un 31,2%, y de otras entidades financieras (8,9%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 57,5% del total, los bancos el 35,3% y otras entidades, el 7,2%.

El cliente ahorra más de una cuota si acierta en la hipoteca

2008-02-12T01:25:00.000-08:00

El alza de tipos y la competencia han provocado un aluvión de créditos que aplican un diferencial sobre euribor de hasta un 0,18%. Esto contrasta con otros que cobran un 1,25%. El acierto en la elección permite ahorrarse mucho dinero.

Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), hablaba esta semana en la asamblea anual de la asociación, del “final del ciclo expansivo más importante del mercado hipotecario español”. Así de claro se mostraba ante la evidente desaceleración del negocio hipotecario: en 2006 se firmaron un 4,3% menos de hipotecas que en el año precedente, lo que no ocurría desde 2000; el volumen crecía en abril a un 21,2%, el menor ritmo desde 2002.

Ante la menor demanda de estos préstamos, a lo que se suma la subida del euribor –la principal referencia para fijar el tipo de interés de las hipotecas en España–, la banca ya está lanzando su contraataque comercial para captar operaciones y, con ello, clientes. Es lo que ha provocado la avalancha de hipotecas de bajo coste, que cobran desde euribor más 0,18 puntos porcentuales hasta un diferencial de un 0,4 puntos.

Estos préstamos, aparentemente más baratos, contrastan fuertemente con el otro extremo de la oferta comercial: productos que llegan a cobrar desde un 0,75% hasta un 1,25%. Esto ha hecho que, por primera vez en varios años, la diferencia de márgenes entre los préstamos más baratos y los más caros se haya ampliado hasta cotas insospechadas, lo que tiene una fuerte consecuencia en el desembolso final que hace el consumidor.

Según los cálculos realizados con las hipotecas que, de una u otra forma, representan los extremos del mercado hipotecario, el cliente se puede llegar a ahorrar al año hasta un importe equivalente a casi una cuota y media, según el préstamo que escoja.
Para un préstamo de 148.622 euros –importe medio de las hipotecas en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE)–, a 25 años, el consumidor pagaría una cuota al mes de 841,35 euros si contrata el préstamo de Bankinter, que cobra euribor más 0,18% –se hace la excepción de una hipoteca de Banco Gallego, a euribor menos 0,1%, que obliga a una gran vinculación del cliente con la entidad–. Al año el cliente pagaría 10.096 euros si la contrata con el euribor de junio –un 4,5%, el nivel más alto en seis años–.

En cambio, si opta por el préstamo de Sabadell, con la menor vinculación posible –el cliente aporta nómina, recibos domiciliados, tarjeta de débito y seguro de hogar (que incluye el de incendios, obligatorio)–, debe afrontar un tipo de interés de euribor más 1,25%, con lo que la cuota mensual se dispara hasta los 934,99 euros, y al cabo del año, 11.219,88 euros.

Si se ponen en relación estos extremos del mercado, la diferencia es de 1.123 euros al año, más de los 841,35 euros que paga al mes en el préstamo más barato. Este ejercicio se basa en supuestos en los que hay que tener en cuenta el factor de la negociación que el consumidor entabla con la entidad.

Estas diferencias demuestran hasta qué punto la guerra de diferenciales hipotecarios que vive el mercado español está provocando grandes contrastes en la oferta, de las que el cliente puede beneficiarse. Esto es aún más importante si se tiene en cuenta que el euribor de momento no da señales de fatiga en su racha alcista –ya dura 22 meses consecutivos–. La firma Analistas Financieros Internacionales (AFI) prevé que alcance el 4,7% a finales de año.

Contratación de productos
Esta desaceleración de la actividad hipotecaria también está provocando que se intensifique la estrategia de venta cruzada de productos con la hipoteca. Los clientes que han contratado más productos junto a su préstamo para la compra de vivienda han accedido a mejores precios.

Esto se ha agudizado con las hipotecas de aparente bajo coste. Por ejemplo, Bankinter exige la contratación de un seguro de vida, lo mismo que Activobank –su hipoteca ofrece euribor más 0,22%–; Caja Duero, que puede llegar a cobrar hasta euribor más 0,25%, establece la obligación de domiciliar la nómina, tener un seguro de vida y hacer un gasto mínimo anual de mil euros con la tarjeta y una aportación anual de 300 euros al plan de pensiones; el préstamo de Uno-e, que aplica un diferencial de un 0,29%, conlleva un seguro de prima única. Esto demuestra que estos préstamos obligan al cliente a hacer un desembolso adicional al pago mensual.

El banco Deutsche Bank se aventura con las hipotecas de alto riesgo en España

2008-02-12T01:23:00.000-08:00

En plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional, el gigante alemán apuesta por esta actividad con DB Credit. Vende por intermediarios créditos de hasta el 120% del valor de la casa para ingresos mínimos de 600 euros.

La Florida, una urbanización de perfil adquisitivo alto a las afueras de Madrid, tiene entre sus inquilinos a DB Credit, un banco especializado en financiación al consumo y filial al 100% del primer banco alemán, Deutsche Bank. Desde su sede central, el banco está inmerso en un plan no exento de riesgos: su entrada en el negocio de las hipotecas de alto riesgo.

Son préstamos dirigidos a clientes con un perfil crediticio más arriesgado de lo habitual (antigüedad laboral reducida, bajos ingresos, cierta morosidad, etcétera) y que, en la mayoría de las ocasiones, no encuentran financiación de la banca tradicional para comprar una vivienda. Por eso cobran diferenciales sobre euribor que, en casos extremos, pueden superar el 5%, muy por encima de cualquier hipoteca tradicional –de media cobran euribor más 0,5%–.

Hacia este negocio, que Standard & Poors ha llegado a cifrar en un 3% del saldo vivo hipotecario en España –más de 28.000 millones de euros–, ha decidido Deutsche Bank, en un movimiento sin precedentes en su historia en España, apuntar su filial de financiación al consumo. DB Credit es el primer banco que reconoce que opera en el mercado español de hipotecas de riesgo, un negocio que, con grandes diferencias, en EEUU ha desencadenado una gran crisis en algunas firmas hipotecarias.

DB Credit acaba de lanzar la hipoteca sin barreras, un producto que financia hasta el 120% del valor de la vivienda -el mayor techo de financiación del mercado, aún cuando todo préstamo que supere el 80% del valor obliga a provisionar el triple- y cuyo endeudamiento puede llegar a suponer hasta un 75% sobre lo que ingresa el cliente.

Este préstamo, que no exige aval ni domiciliación de nómina, fija su plazo máximo en 45 años, y cobra un diferencial que puede estar entre un 0,4% y un 2% o un 3%. Está pensado para personas con unos ingresos mínimos de 600 euros al mes o antigüedad laboral de sólo un año, con contrato temporal o fijo.

También permite financiación para segunda vivienda, consolidación de deudas, refinanciación y segunda hipoteca, y se puede lograr a través de los 2.000 puntos de venta de los intermediarios a través de los que comercializa sus productos, ya que DB Credit no vende productos de forma directa al cliente. Pero éste firma el préstamo y se hace cliente de Deutsche.

El banco, que está entrando en esta actividad en línea con Deutsche en Alemania e Italia, ve un elevado potencial de crecimiento en plena desaceleración del negocio hipotecario tradicional. “Hay una serie de segmentos de clientes que, porque son de fuera o porque han tenido una mala experiencia, no consiguen que la banca tradicional les dé un crédito”, indica Fernando Acuña, director general de DB Credit, consciente del enorme riesgo.

El banco tiene una morosidad de un 1,8%, por encima del 0,69% de la banca tradicional y por debajo del 3,3% de las financieras. Por ello, ha decidido reforzar los sistemas de gestión de riesgos, y una vez concedidos los créditos, el grupo los tituliza, es decir, emite bonos respaldados por las hipotecas a través de su división de mercados globales en Londres.

Nada detiene la plaga de las 'hipotecas basura': casi 100 compañías se han visto afectadas ya

2008-02-12T01:22:00.001-08:00

El pasado 23 de junio, los cimientos de Wall Street temblaron después de que se conociera que dos hedge funds (conocidos en España como fondos de inversión libre) de Bear Stearns podían estar en problemas por su inversión en bonos de hipotecas basura. Era la primera sacudida.

La confianza de los inversores estadounidenses se recuperaría más tarde para llevar al índice más conocido del mundo, el Dow Jones, a sus máximos históricos.

Pero con el paso del tiempo, los hedge funds de Bear Stearns se han erigido como la punta del iceberg de una crisis que ya ha afectado a más de 100 empresas, entre ellas gigantes bancarios como BNP Paribas, UBS y Goldman Sachs, e incluso empresas ajenas a la financiación como Wal Mart o Home Depot.

Así, desde finales del mes de junio los casos de compañías que se han visto penalizadas de una u otra manera se han sucedido en progresión aritmética.

Countrywide, en problemas

La última ha sido Countrywide Financial, la mayor entidad de préstamos hipotecarios de Estados Unidos, que el jueves anunció que había tenido que recurrir a un préstamo sindicado por valor de 8.577 millones de euros ante la imposibilidad de obtener ese mismo dinero en el mercado de deuda.

Por si fuera poco, hace días esta entidad ya había agitado al mercado al reconocer que afronta un periodo difícil ante las "interrupciones de pago sin precedentes". No en vano, sus títulos han caído desde entonces casi un 40%.

Pero Countrywide Financial es tan sólo un ejemplo más de los desplomes que están viviendo muchas empresas relacionadas a las hipotecas basura. Antes que esta entidad, quebró el banco hipotecario American Home Morgage Investment, cuyos títulos han vivido un efecto Terra cayendo un 98% después de que se conociera que no estaba en condiciones de afrontar sus compromisos financieros. Algo similar le ha ocurrido recientemente al banco alemán IKB, que ha perdido más de un 50% de su valor en el parqué por su relación con las subprime.

Los bancos de inversión, en crisis

Después de las entidades hipotecarias, los segundos más azotados por el temporal de las hipotecas basura han sido los bancos de inversión. Dio la voz de alarma la entidad BNP Paribas cuando se vio obligado a suspender tres fondos por los efectos de la crisis de las hipotecas en Estados Unidos, algo que ha provocado que sus acciones se dejen alrededor del 12% desde entonces.

Le han seguido otras entidades como UBS, que aseguró durante su última presentación de resultados que sus cuentas se resentirán por la crisis durante la segunda mitad del año; y Goldman Sachs, que tuvo que inyectar 3.000 millones de dólares a uno de sus fondos para evitar su debacle.

Otro ejemplo llamativo de hasta dónde llegan los tentáculos de la crisis de las hipotecas basura se encuentra en las empresas que se están echando atrás o viviendo auténticos calvarios para obtener financiación del mercado. Dos de las últimas empresas en padecer estas inclemencias son Endemol -participada de Telecinco-, que ha cancelado un plan de refinanciación de deuda, y Home Depot, que recientemente ha tenido que retrasar y rebajar el precio de su programa de recompra de acciones.

Patada al Manchester

Y es que ni siquiera los clubes de fútbol se han librado de la crisis de liquidez que vive en estos momentos el mercado internacional. De esta forma, el Manchester United, el club que más ha gastado en fichajes esta temporada, ha retrasado un plan de refinanciación de deuda "debido a las turbulencias de los mercados".

La crisis subprime, vista desde dentro: si busca ahora una hipoteca de alto riesgo... olvídese

2008-02-12T01:21:00.000-08:00

¿Busca una `hipoteca basura'? Olvídese Un redactor de elEconomista pide un crédito de alto riesgo en EEUU y topa con una normativa mucho más estricta: nada que hacer sin verificar sus ingresos y activos propios

Desde que uno pone el pie en EEUU, especialmente en la cosmopolita ciudad de Nueva York, se deja atrapar casi sin pensar por el conocido como sueño americano, donde todo es posible.

Con el precio de los alquileres por las nubes y desembolsando 1.600 dólares al mes por un modesto apartamento de sólo 40 metros cuadrados en el bajo Manhattan, uno se pregunta después de varios años pagando, ¿por qué no comprar?

Quizá así duela menos desembolsar esa gran parte del sustento mensual. Dicho y hecho, así funcionan las cosas a este lado del Atlántico, tras varias semanas a la caza y captura del piso perfecto, finalmente Julia Congdon, agente inmobiliaria de Ardor Real State en Nueva York me llama para darme la buena nueva.

Un apartamento en la Gran Manzana

"Un apartamento de una habitación con baño en la calle Weehawken del West Village". Con la dificultad que existe en la Gran Manzana por encontrar un cobijo donde refugiarse no dudo un segundo y acudo inmediatamente a verlo, por supuesto el flechazo surge inmediatamente. Vista inmejorable, cocina renovada y un vecindario repleto de comercios.

Como en toda buena historia de amor, la tragedia no se hace esperar y cuando Julia me espeta que mi adorado apartamento cuesta 600.000 dólares unos 450.000 euros no puedo evitar que mi rostro se desencaje.

Aún así estoy dispuesto a luchar y le pido a mi agente que aguante un par de días para revisar mi situación financiera, bastante alicaída, la verdad. En pleno ataque de estrés ante la posibilidad de que se escape la oportunidad, la palabra subprime viene a mi cabeza.

Empujado a la hipoteca de alto riesgo

Conozco mi historial crediticio y obtener un préstamo de 600.000 dólares implica el toque mágico de esas hipotecas de alto riesgo. Desesperado acudo a Internet y busco el número de Countrywide, la compañía que más préstamos hipotecarios mueve en EEUU.

Por arte de magia, como si me hubiera leído la mente, Francis, una dulce secretaria con acento puertorriqueño, atiende mi llamada y me pide unos datos básicos: nombre, dirección, etc. "¿No hace falta que acuda allí?", pregunto asombrado.

"No", contesta. "Sólo tenga a mano su número de Seguridad Social (SSN, en sus siglas en inglés) y sus datos bancarios en EEUU", añade. Mientras me deja en espera, no puedo evitar matar el gusanillo leyendo noticias en mi ordenador.

Y leo lo que ya sabía: que Countrywide está en el ojo del huracán. Con todo, hay alguien al otro lado del aparato. De repente, la voz de Francis se escucha para informarme de que me va a pasar con un agente al objeto de determinar qué plan me conviene más.

Alejandro Flores, el broker que estudiará mi aplicación, es todo optimismo. "¿Cuánto dinero gana al año?", pregunta. "Alrededor de 70.000 dólares" respondo, a lo que añado que me gustaría obtener una hipoteca por valor de 600.000 dólares con interés variable. "No va a ser posible admite sólo puede aspirar a un interés fijo del 6,75 por ciento".

A vuelta con la crisis hipotecaria

Mientras ojea mi his bancario aprovecho para preguntarle por esto de la crisis hipotecaria. Reconoce que la compañía "se ha tenido que apretar el cinturón" pero que está buscando una "reposición en el mercado".

Así, asegura que la empresa pretende absorber el negocio del resto de compañías que, como American Home Mortgage Investment, están acogiéndose a la bancarrota, por lo que al final de la crisis podrían quedar sólo dos o tres dominando el sector. A Countrywide se le podría sumar Indy Mac Bancorp, otro prestamista.

Finalmente, tras una minuciosa serie de preguntas, la hipoteca queda pendiente de aprobación, aunque siendo sincero Flores no dio demasiadas esperanzas al analizar mi historial crediticio.

"Hace unos meses quizás hubiéramos encontrado algún plan pero su situación actual no encaja con los nuevos requisitos de Countrywide", explica. Una sensación bastante deprimente invade mi cuerpo y tras colgar me pongo a buscar información en blogs e, incluso, envío algún que otro e-mail a sus autores.

Alex Stenback, agente hipotecario en Minneapolis y autor del blog BehindTheMortgage.com, asegura que los aspirantes con un buen historial no tienen problemas para seguir accediendo a una hipoteca. Por su parte Dan Green, autor de la vitácora TheMortgageReports.com y especialista en hipotecas explica que "se siguen aceptando y concediendo hipotecas, el problema es que hay menos opciones y programas que ofrecer".

Descenso en los especialistas hipotecarios

De hecho, el número de especialistas hipotecarios descenderá en 2008 hasta los 35.000 desde los 53.000 registrados el año pasado.

George Hanzimanolis, presidente de la Asociación Nacional de Brokers Inmobiliarios, aseguraba al Wall Street Journal que "nunca he visto tanta gente abandonando su trabajo. Muchos me dicen que los campos hipotecarios en los que se habían especializado ya no existen". En medio de mi búsqueda, me enteré que al igual que Countrywide, otras compañías como GMAC, han comenzado a aplicar estrictas normas que no permiten ofrecer hipotecas de riesgo a nadie que no pueda verificar sus ingresos y activos en propiedad.

Además, no concederán prestamos hipotecarios a nadie con un historial crediticio por debajo de los 750 puntos -el rango oscila entre los 375 y los 900-. Todo lo malo tiene solución.

Por eso, los brokers inmobiliarios aconsejan a los suscriptores de una hipoteca subprime que intenten mejorar su historial crediticio antes de que venza el plazo para variar su tipo de interés ajustable. De esta forma, podrán aspirar a otras opciones más seguras si no quieren arriesgarse a perder su casa, además de endeudarse de por vida.

Yo, de momento, sigo sin poder optar a una hipoteca, de alquiler y con el corazón destrozado, mi piso del West Village tiene un amante. Bienvenidos al sueño americano.

Que es una hipoteca subprime

2008-02-12T01:20:00.000-08:00

Una hipoteca subprime, bautizadas en español como hipotecas de alto riesgo o hipotecas basura, tienen como factor común lo que califican las entidades financieras como baja calidad de riesgo crediticio y en compensación condiciones bastante elevadas para el cliente.

Comentemos algunas de las características más frecuentes, con la consideración de que cada oferta puede incidir en mayor o menor medida en cada uno de estos aspectos:

1) No cumplen los estándares de calidad del riesgo crediticio habituales:

Nivel y justificación de Ingresos
Estabilidad en el empleo
Presencia de filtros de morosidad
No se requieren avalistas
No se solicita al cliente la documentación de un expediente mínimo (en Estados Unidos se estaban desarrollando las no-doc mortgages, en los que las entidades no exigían ninguna documentación a los clientes).

2) Ofrecen facilidades adicionales:

Sistemas de amortización creciente
Tipos inicialmente bajos
Plazos de amortización elevados
Repuesta rápida a la solicitud del cliente

3) Condiciones económicas elevadas: Bajo un tipo inicial "gancho" que puede ser muy bajo y una cuota asequible, se "esconden" unos tipos que pasado dicho periodo inicial son bastante más elevados que los de una hipoteca convencional. Del mismo modo, las facilidades iniciales (carencia, plazos elevados,...) también incrementan de forma considerable los intereses de la hipoteca.

3) En gran medida estas hipotecas se venden a las firmas de inversión, que las utilizan para ofrecer a los inversores (a través de fondos de inversión, planes de pensiones, etc...) grandes rentabilidades con el respaldo que hasta la fecha suponía la operación hipotecaria.

La crisis convierte en misión imposible para jóvenes y 'mileuristas' pedir una hipoteca

2008-02-12T01:19:00.000-08:00

"Hipoteca remunerada en tu cuenta corriente. Euribor +0,39 por ciento. Pide un crédito y te devolvemos los intereses en una cuenta", reza un anuncio online de Barclays. "Préstamos hipotecarios para menores de 35 años, condiciones ventajosas", estipula otro eslogan de La Caixa. Son ganchos comerciales para atraer a los jóvenes, pero tienen trampa...

En las próximas semanas, la banca española prevé endurecer las condiciones para conceder créditos hipotecarios con el objetivo de protegerse ante el descalabro que ha supuesto la crisis en Estados Unidos por el impago de miles de hipotecas de personas con pocos recursos.

Un reto cada vez más difícil

Reclamar el aval de los padres para ser los titulares del préstamo, optar por acortar los plazos de entrega del crédito y desconfiar de las hipotecas a 50 años, pedir contratos indefinidos y más de cuatro últimas nóminas... Para muchos jóvenes menores de 35 años y los que no llegan a superar un sueldo de 1.000 euros, la compra de una vivienda será un reto imposible.

Tanto el Banco Central Europeo (BCE) como los organismos supervisores nacionales se han preocupado estos últimos días por el hecho de que millones de estadounidenses no hayan podido hacer frente al pago de sus hipotecas. La banca española teme contagiarse e incrementar sus índices de morosidad porque muchos no puedan pagar sus cuotas.

Lo que está claro es que las entidades financieras nacionales no quieren ser inmobiliarias y antes de embargar el piso renegociarán la deuda contraída a su favor con más intereses, pero la compra de los que quieren ser primeros propietarios ya resulta muy complicada si no ingresan más de 15.000 euros anuales.

En primera persona

Es el caso de Lourdes. Tiene 33 años y una niña de cuatro. Está separada y vive en un piso de alquiler de 32 metros cuadrados en el barrio de Les Corts. Paga 645 euros al mes. Vive muy cerca del Camp Nou, donde cada 15 días saltan más de 100 millones de euros al terreno de juego en forma de jugadores vestidos de azulgrana.

Lourdes se acercó el viernes pasado a Banco Sabadell <:SAB.MC:>para solicitar un crédito que le permita comprar un piso mayor en el barrio de Sants, que cuesta 225.000 euros con una superficie de 51 metros cuadrados, un tercero sin ascensor y sin balcón. Salió decepcionada de la entidad.

"Con lo que me piden, si tengo que pagar el crédito a 30 años me salen unas mensualidades de 1.385 euros. Yo cobro 850 euros como dependienta en un supermercado de barrio". Lourdes necesita más de diez años de sueldo bruto (sin vacaciones fuera de España) para adquirir una necesidad de primer orden.

No se trata de elegir entre una casa en las afueras con piscina y jardín, se trata de que a día de hoy son pocos los que pueden, aunque sólo sea, pensar en comprar una vivienda. "Yo ni siquiera soy mileurista, pero no encuentro un empleo que se corresponda a mis estudios de administrativa porque soy madre. Los bancos nos están apretando cada vez más a los que menos tenemos, de comprar un piso creo que hasta que no bajen o no encuentre un empleo mejor pagado debo olvidarme", asegura.

Un 40% superior a la tasación de la vivienda

Pedro tiene 29 años y vive solo en un apartamento de alquiler de 45 metros cuadrados situado en el barrio de Gràcia, muy cerca de las plaza del Sol, repleta de pequeñas terrazas en verano. Paga 550 euros al mes. Entra en una oficina de un banco a interesarse por una hipoteca. Sus ingresos son de 1.050 euros netos al mes.

Descontados gastos en comida, transportes y ocio, le queda casi el 40 % de su sueldo para destinarlo a la compra de una vivienda. Ha encontrado una de 56 metros cuadrados por 195.000 euros. Después de rellenar tres formularios en una oficina de Caixa Penedès se da cuenta de que su idea de comprar piso va a quedarse como tal, una idea que no podrá plasmarse sobre ningún papel.

El préstamo supera el 80% del valor de tasación de la vivienda, con lo que las condiciones se vuelven imposibles: una hipoteca a 30 años sujeta a los intereses del euribor de la semana pasada (que subió hasta alcanzar el 4,676%) más un 0,85%. Queda una cuota mensual de casi 895 euros y poco más de 80 euros para pasar el mes en Barcelona. Los intereses se reducen contratando otros servicios: nómina domiciliada, seguro de hogar y de vida, los recibos y la tarjeta de crédito.

Los padres, como aval

Se dirige a una caja donde la publicidad va dirigida a los jóvenes: "Si tienes menos de 35 años, independízate ahora y disfruta de una cuota mensual reducida durante los cinco primeros años". Expone su situación y escucha la oferta: contratando los servicios extra habituales y siempre que el préstamo no supere el 80% del valor del piso, podría contratar un préstamo a 40 años sujeto a un euribor estimado en 4,85% más el 0,35%. La cuota mensual queda en 765 euros.

La situación se repite en Caixa Catalunya: "¿Tus padres podrían ser titulares?". Si un joven debe destinar el 90% del salario o hipotecar a unos padres probablemente hipotecados, es mejor que siga de alquiler. El empleado de otra entidad bancaria, en este caso un banco, le comenta que dentro de 35 años el joven Pedro estará a punto de jubilarse y si no gana más, con lo que le quede de pensión será difícil que pague una hipoteca.

Una persona que cobre 1.000 euros netos al mes que se jubile hoy cobraría una pensión de unos 692,8 euros al mes, un 10% menos que la pensión media que se cobraba en España en el pasado mes de junio y que era de 770,9 euros. Los cálculos -que recoge UGT Cataluña en un estudio- demuestran cómo los bajos salarios perjudican al trabajador ahora y cuando se jubile.

"Más que vivir, sobrevivimos"

Roberto Chaos es comercial en un grupo informático. Cobra más de 1.000 euros al mes y hace dos años inició con su novia Yolanda la aventura de comprar una vivienda en un barrio popular de Barcelona, muy cerca de donde se situará la estación del Ave en La Sagrera.

"Después de visitar un par de bancos, éstos, a través de sus tasadores, se dispusieron a valorar el inmueble. Encontramos uno que aceptaba nuestras condiciones salariales, pero nos pidió avales familiares para financiar la hipoteca a 40 años". La cuota resultante el primer año para Roberto y Yolanda quedó en 870 euros, pero ya les advirtió la entidad que sería muy posible un incremento de la misma si el tipo de interés subía. Dicho y hecho, el segundo año, la cuota ha subido hasta los 1.070 euros. "Nos espera un invierno que haga que paguemos hasta 1.200 euros por las previsibles subidas de tipos".

Llegados a este punto, Roberto se pregunta cómo harán las otras parejas que no tienen la posibilidad de vivir de manera holgada y que accedieron a la compra de una vivienda pagando 700 u 800 euros al mes, y se encuentran tres ó cuatro años después con el mismo sueldo de 1.000 euros que no mejora y una cuota que alcanza los 1400 euros mensuales. "Creo que los jóvenes de hoy trabajadores y con estudios más que vivir estamos tratando de sobrevivir", sentencia.

Los inmigrantes, más austeros

Los inmigrantes también se están encontrando con problemas para comprar una vivienda en España. Los que provienen de Latinoamérica se han convertido en uno de los principales motores de la demanda de vivienda. "Los latinoamericanos son más austeros y se atreven a comprar a pesar de no tener sueldos que superan los 1.200 euros al mes porque tienen un patrón de gasto distinto a los españoles", comenta Lidia que trabaja en Don Piso.

"Afrontan mejor la carestía de la vivienda aunque sean mileuristas, porque no gastan en ocio, comer fuera de casa o viajes de fin de semana", prosigue. Lidia apunta que, cada vez más, llegan a la oficina jóvenes españoles que deberán reducir sus gastos si quieren aventurarse a ser propietarios.

HIPOTECA PARA REUNIFICAR DEUDAS

2008-02-12T01:16:00.000-08:00

Son bastantes los artículos que se está publicando estos días sobre la reunificación de deudas.

La reunificación de deudas con el préstamo hipotecario consiste en constituir una hipoteca o aumentar el importe y plazo de la ya constituida, para incorporar en esta nueva financiación otras deudas o necesidades financieras adicionales (como posibles saldos en tarjes, financiación en préstamos personal, etc.

¿Interesa la reunificación de deudas?: con esta financiación se reducen los pagos mensuales por financiaciones y seguramente se disminuya el tipo de interés medio aplicado a la deuda del cliente, pues normalmente los créditos personales y los saldos en tarjetas suelen estar a un tipo más elevado que la financiación hipotecaria.

Pero al aumentar el plazo este efecto se puede volver a la larga en contra del cliente.

Como leemos en uno de los artículos que trata el tema, en elmundo.es, "con un préstamo reunificado, de pagar una deuda de 54.682 euros con un plazo mensual de 1.384 euros durante cuatro años, se pasa a desembolsar un total de 144.211 euros, al pagar 344 euros al mes durante cuarenta años".

Irache advierte de que reunificar deudas mediente un intermediario no es la solución al endeudamiento familiar

2008-02-12T01:13:00.000-08:00

La Asociación de Consumidores de Navarra Irache sostiene que acudir a los intermediarios financieros que unifican deudas no es la solución al endeudamiento familiar.

Según explicó, con la promesa de pagar menos al mes, varias empresas de gestión e intermediación financiera ofrecen a los consumidores, a través de campañas publicitarias, la posibilidad de reunificar el préstamo hipotecario, la cuota del coche o la de los electrodomésticos en una sola deuda.

Así, lo que se presenta como la solución a los problemas para llegar a fin de mes, no es otra cosa que un préstamo hipotecario, a un plazo mayor, y con una cuota mensual por tanto algo más reducida. Esta solución, si bien puede suponer una cuota más pequeña todos los meses, "no es precisamente la más económica para el consumidor", según informó Irache.

La asociación recordó que los intermediarios financieros no son bancos ni tampoco prestan el dinero al consumidor. Se encargan de estudiar las ofertas del mercado y ofrecen al consumidor reunificar las deudas con una determinada entidad bancaria. "Estos intermediarios, agentes o asesores financieros, cobran por su intervención en la operación una comisión", indico Irache.

La asociación destacó que si bien el consumidor pagará menos todos los meses, el préstamo hipotecario no tiene por qué ser más ventajoso. Los préstamos al consumo rondan el 7-12 por ciento de interés. El hipotecario supone un 5 por ciento pero conlleva más gastos. Para contratar el préstamo habrá que efectuar una nueva tasación de la vivienda, cancelar los anteriores préstamos, pagar las escrituras de la nueva operación las comisiones que pueda aplicar el nuevo banco, y la comisión, como se ha indicado, que se lleva el intermediario financiero.

"Pagaremos menos cada mes, pero alargaremos el préstamo de 20 o 25 años, a 35, 40 o incluso más años. Como requisito para acceder a este préstamo, el consumidor o algún familiar tendrá que ser titular de una vivienda, sobre la que recaerá la hipoteca", advirtieron.

Así, Irache recomienda acudir en primer lugar al propio banco, ahorrando así el coste de los intermediarios. En el caso de acudir a esta figura, habría que pedir información previa sobre los gastos de la operación y preguntar por las condiciones de impago o los honorarios.

Para dotar de más transparencia y de mayor seguridad a este sector, en el que han surgido en los últimos años cientos de agencias de intermediación, el Consejo de Ministros aprobó el pasado 11 de mayo un anteproyecto de ley que regulará estas actividades.

En cualquier caso, Irache destacó que la solución al endeudamiento familiar no pasa por endeudarse más, o de diferente forma, "sino por moderar nuestros gastos familiares y efectuar un consumo más responsable".

Reunificacion de deudas

2008-02-12T01:12:00.000-08:00

La imparable subida del precio de los pisos, la subida de las cuotas en la hipoteca y el mantenimiento del consumo en tasas elevadas han llevado al límite la capacidad económica de muchas familias para hacer frente a sus compromisos financieros. La publicidad nos bombardea como ofertas realmente inmejorables: pago de una única cuota mensual significativamente menor, reducción de intereses y todo esto sin aparentes desventajas, pero ¿hasta que punto es la reunificación de deudas una verdadera solución?

A menudo las familias tienen, además de la cuota de la hipoteca, la letra del coche, los recibos de la tarjeta de crédito, prestamos personales, incluso, otros préstamos rápidos o fáciles.

Si a esto se une la continua subida de tipos quizás no sea difícil augurar el auge de las operaciones de reunificación de deudas. En España, más de la mitad de las familias tiene dificultades para llegar a fin de mes, y la causa no suele ser exclusivamente el préstamo hipotecario, sino la suma de créditos.

La reunificación de deudas seria la solución más adecuada para las familias españolas, ya que ahorrarían mucho dinero al mes. Lo que se hace es meter toda la deuda en el préstamo hipotecario, que es el que tiene menor tipo, y se alarga el plazo, de forma que permite estar más desahogado cada mes. Puede ser una solución si se ha agotado el margen crediticio o han caído los ingresos, pero hay que tomar en cuenta que aunque pague un interés más bajo lo soportará durante mucho más tiempo. Y eso no es todo, ya que la nota más importante es que durante toda la vida del crédito los intereses son mayores.

Se trata de aprovechar la actual bonanza de precios de las hipotecas, que da margen para cambiar créditos personales al 8%, o los llamados créditos inmediatos, que generan intereses superiores al 20%, por préstamos al 3% ó 4%, así que el ahorro es enorme, aunque además de cancelar las deudas hay que pagar los gastos de la operación, se puede llegar a pagar bastante menos. Los clientes pueden conseguir reducir su cuota mensual entre el 30% y el 50% y así devolver sus deudas con más facilidad

Hasta ahora, esta fórmula de reunificar todas las deudas a la hipoteca sólo la publicitaban los llamados brokers hipotecarios, que se dedican a buscar en el mercado bancario los créditos que más se adaptan, por condiciones de riesgo, plazo o precio, al perfil de cada cliente. Los bancos y cajas únicamente realizan estas operaciones de forma puntual, para resolver problemas de liquidez o sobreendeudamiento de algún cliente concreto. De ahí que a veces estas propuestas se hayan visto con recelo y no sean muy conocidas. Pero la situación puede estar cambiando porque el producto ha comenzado a suscitar interés en algunas entidades “convencionales”.

Pero también hay que ser prudente, como ya ha alertado en ocasiones el Banco de España, y no abusar de este tipo de operaciones ya que en ocasiones se fomenta el consumismo y provocan que, si al cabo de unos años cambian las circunstancias económicas, se encuentre con que en vez de tener pagado o casi pagado el piso, aún debes lo mismo al banco porque hiciste un viaje a Brasil y compraste artículos que no son de primera necesidad.

Por ejemplo, si pagamos distintos préstamos a distintos tipos de interés: la tarjeta al 22%, el coche al 9%, a casa al 7%, préstamo inmediato al 24% con una reunificación de deudas conseguiríamos pagar una sola cuota a un tipo de interés inferior, pero alargando el tiempo de pago. Es decir, a menos cuota mensual, mayor tiempo de endeudamiento.

Por tanto quien acuda a uno de ellos debe informarse bien en qué consiste el servicio que le darán y qué comisiones le van a cobrar “antes de firmar nada”.

En las operaciones de reunificación de deuda, suelen cobrar sólo una comisión (hasta el 3% del importe) si al cliente le interesa la hipoteca que le encuentran y se hace la operación ya que tras su intermediación, el cliente contrata el préstamo con una entidad financiera convencional, no con la consultoría financiera.

Problemas con Asnef y RAI

2008-02-12T01:11:00.000-08:00

Los registros de morosos son listados automatizados en los que se incluyen los datos de las personas que han incumplido el pago de sus deudas en un plazo establecido. Aparecer en uno de estos ficheros automatizados de morosos puede implicar grandes dificultades a la hora de solicitar un prestamo personal, hipoteca o cualquier otro servicio de crédito.

Registros de Morosos: RAI y ASNEF

Estos ficheros son gestionados por empresas privadas que no se hacen responsables de los errores que puedan contener sus listas. De hecho, los gestores de los registros de morosos ni siquiera contrastan las informaciones relativas a un supuesto deudor.

Un descuido en el pago de la letra de la hipoteca, de la tarjeta de crédito, del coche o las compras de navidad bastan para ser incluido en una lista de la que en muchas ocasiones no resulta nada fácil salir, pese a que según la normativa vigente, esta situación no debería suponer mayores trastornos para el consumidor si paga su deuda o si ha sido incluido por error en uno de estos archivos.

Los llamados popularmente "registros de morosos" son ficheros automatizados, administrados normalmente por entidades mercantiles con ánimo de lucro en su explotación, cuya finalidad es la de ofrecer información sobre el riesgo comercial que supone la contratación con personas que tienen algún precedente de incumplimiento. Se trata pues de auténticos registros de solvencia

Los ficheros más conocidos en los que se incluye a morosos son:
· Asnef Equifax;
· Información Técnica de Crédito S.L., (INCRESA);
· RAI, dependiente del Centro de Cooperación Interbancaria;
· Experian Bureau de Crédito S.A. (BADEX)
· Servicio de Ficheros Mecanizados S.A., antiguamente conocido como Interpres S.L.

Lo que en un principio debía ser un servicio para proteger a empresas, se ha convertido en un arma de doble filo para intimidar de forma "legal" a usuarios de servicios de grandes compañías.

Hasta la existencia de este sistema de listas negras, si una persona incurría en el impago de una pequeña factura (teléfono, adsl...), las compañías no tenían otra forma que recurir a un juicio para cobrar. En la mayoria de casos los gastos del juicio superaban la deuda y por norma general nunca de procedía a ello. Con la existencia de estas listas es diferente.

En caso de impago, se incluyen los datos del moroso automáticamente en estas listas. De esta forma, las compañías y entidades adscritas a ellas, pueden consultar en todo momento la liquidez de una persona en concreto.

El problema radica cuando las empresas inscriben indiscriminadamente a clientes en este tipo de ficheros. No es la primera vez ni la última que alguien que va a pedir un crédito, se lo deniegan por estar en estas listas sin saberlo.

En los próximos artículos, trataremos de aclarar qué implicaciones tiene figurar en estos registros, qué derechos tiene el consumidor que tiene problemas con Asnef o RAI y cuales son los pasos a seguir para regularizar su situación y no figurar en dichos archivos

Prestamos Coche

2008-02-12T01:10:00.000-08:00

A la hora de comprar un coche, las distintas opciones de financiación que nos ofrecen los concesionarios pueden marcar notables diferencias sobre las cantidades a pagar. En este artículo, trataremos de arrojar un poco de luz sobre este asunto.

Pago al contado
El pago al contado es el método más seguro para conseguir los mejores descuentos. Además supone menos papeleo que una financiación o un leasing y agiliza los trámites de compra. Con el pago al contado se consigue el mejor precio, ya que se evitan los gastos en concepto de comisiones e intereses. Lo que deberá valorar es la conveniencia o no para su economía de destinar dinero al contado en esta compra o en otras adquisiciones o inversiones que podrían darle intereses quizás mayores de lo que ahorrará pagando al contado su coche.

Pago a plazos
No disponer de la cantidad suficiente para el coche deseado no es motivo para tener que prescindir de él. Existen actualmente diversas formas de financiación adaptadas individualmente a sus necesidades y posibilidades financieras.

Financiación
La financiación tradicional cubre una parte del importe total del coche; raramente encontrará una entidad que le financie el 100% del valor a un particular. Así pues deberá abonar un pago a cuenta y el resto, que será el total financiado, se repartirá en el espacio de tiempo que usted haya configurado en 12 o también 14 pagos por año. Una vez haya hecho efectivo el pago de todos los plazos, se le entregará la documentación definitiva que la entidad de crédito guarda como garantía durante el periodo de pago.

Financiación mediante cuota final
Desde hace algún tiempo se ofrece también un nuevo modelo de financiación ligeramente diferente; funciona de manera muy similar, la diferencia en comparación con la financiación tradicional es que al final del plazo acordado vence también una cuota final reservada. En muchos casos se trata de una cuarta parte o de la mitad del precio de compra total. La ventaja es que las cuotas anteriores son bajas. Al final del periodo de los plazos existen tres posibilidades:

1. pagar la cuota final para adquirir el coche.
2. negociar una financiación final para pagar el coche con otras cuotas mensuales o
3. devolver el coche al compra-venta.

Leasing
Otra posibilidad es el leasing. Este es un contrato de alquiler en el cual las cuotas liquidadas sirven como pago a plazos. Al final del periodo acordado se puede comprar el coche por el precio residual. Sino hace efectivo este pago, el dueño del coche seguirá siendo la entidad que le concedió el Leasing. Este formato de financiación de coches es interesante para coches de empresas y muy raramente se concede a particulares, para quienes normalmente además es más favorable una financiación normal. Además el leasing se ofrece tan sólo para coches nuevos o de ocasión bastante nuevos como p.ej. coches de exposiciones.

Varios
Todas las posibilidades de pago a plazos tienen sus ventajas e inconvenientes, escoger la que mejor se adapte es, a veces, una cuestión de valoración de todas ellas. Financiar permite disponer del coche sin tener que reunir la totalidad del dinero para adquirirlo, y esto tiene por supuesto un coste de gastos financieros e intereses. El punto más importante a tener en cuenta es que si la financiación la conseguimos a través del mismo concesionario, probablemente este aspecto pesará como un criterio de negociación en su compra y por consiguiente en el posible descuento a aplicar.

Consejos para la financiación

Es aconsejable si Ud. desea financiar la compra de un coche el contratar una póliza de seguro por el importe de la deuda. Ésta cubre los pagos de los plazos en el caso de que Ud. no pueda atender los mismos por incapacidad laboral o similares.
Calcule bien, antes de firmar, su póliza de crédito, si puede atender las cargas mensuales adicionales.

Si en caso de dificultad financiera no pudiera atender sus plazos de pago, póngase en contacto con su banco. Infórmese sobre las diferentes posibilidades de cómo seguir pagando su coche. Si durante un largo periodo de tiempo Ud. no cumple con el pago de las mensualidades, su coche será confiscado por una empresa de cobros en nombre de la institución de crédito.

Pregunte en su banco sobre la posibilidad de un préstamo por la compra de un coche. Normalmente su banco no podrá competir con las condiciones de intereses reducidos con los bancos de préstamos automovilísticos, pero esta desventaja puede quizás ser compensada de forma que Ud. pueda aparecer como comprador al contado con mayor descuento.

Consejos Sobre Prestamos Rápidos y Creditos Express

2008-02-12T01:09:00.000-08:00

El sector de los préstamos privados también da cobijo a un amplio número de pequeñas entidades privadas de crédito que se caracterizan por una publicidad agresiva y la rapidez en la tramitación de las peticiones, pero que a cambio cobran una comisión superior a la de las entidades tradicionales.

Estas financieras están especializadas en el segmento de microcréditos, préstamos cuyo importe no supera los 3.000 euros. Con un alto coste de financiación, su interés nominal se sitúa en torno al 20% anual, pudiendo alcanzar incluso un 22’9% y su T.A.E. es de hasta el 24’6%.

La concesión de un cómodo y rápido crédito al consumo puede esconder disparadas condiciones bajo la letra pequeña y, lo que se presenta como la gran oportunidad para hacer frente a un imprevisto, se convierte en un coste mayor de lo que se esperaba. Así, por un crédito de 3.000 euros, con un TAE del 24’6% , al cabo de 12 meses se habrán pagado 415 euros en concepto de intereses.

Así pues, las ventajas que ofrecen los créditos fáciles e inmediatos están más relacionadas con la comodidad, todas las gestiones se hacen por teléfono, que con los beneficios monetarios propiamente dichos.

Derechos del titular de un préstamo personal

Antes de que se celebre el contrato, la entidad financiera debe entregarle una oferta vinculante con las condiciones del préstamo, que se deben respetar durante un período mínimo de 10 días hábiles. Así podrá comparar ofertas.
Si su préstamo está vinculado a la compra de un producto, y devuelve el producto, el contrato se anula sin ningún coste.

Tiene derecho a ser informado del importe de las cuotas periódicas en una tabla de amortización.

En préstamos vinculados a compras realizadas en un comercio, puede realizar la operación con la entidad que desee, sin necesidad de contratar la que le sugiera el establecimiento.

En caso de aceptar la oferta de la entidad financiera, tiene derecho a examinar la póliza antes de su firma y conviene hacerlo detenidamente, prestando especial atención a las condiciones de tipo de interés, gastos y comisiones, garantías y plazo.

Consejos

Antes de solicitar un préstamo, analice su historial personal de crédito. Si sus ingresos económicos han sido irregulares o los números rojos son habituales en su libreta, será más complicado que se lo concedan.

Valore objetivamente su capacidad de endeudamiento y sea realista respecto al nivel de consumo que se puede permitir.

Establezca un plazo de amortización acorde con sus posibilidades. Tenga en cuenta que, si bien a mayor plazo la cuota mensual a pagar es menor, a la larga se pagan más intereses. A menor plazo ocurre lo contrario.

Para afrontar pagos de pequeña consideración, busque otras opciones que tengan intereses más bajos que los aplicados a los préstamos personales.

Analice en profundidad la publicidad de las entidades financieras. No se fije sólo en el reclamo publicitario y pida toda la información que necesite. En cualquier caso, sepa que las entidades están obligadas a respetar las condiciones contractuales ofertadas en su publicidad.

Compare el mismo producto en varias entidades. La mejor referencia para comparar las distintas ofertas es examinar el T.A.E. del producto, pues expresa el coste real del préstamo (incluye interés nominal, comisiones, seguro...). En todo caso, infórmese sobre las comisiones y gastos a pagar.

Cuando estudie varias ofertas no olvide solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo. Este cuadro le permitirá realizar las comparaciones oportunas.

No dude en negociar tanto el tipo de interés como todas y cada una de las comisiones que le trate de repercutir la entidad de crédito.

Compruebe que en el contrato constan los siguientes puntos:
1. La indicación del T.A.E. Si no se incluye, su obligación se reducirá a abonar el interés legal en los plazos convenidos.
2. Una relación del importe, el número y la periodicidad de las fechas de pago que debe usted realizar para el reembolso del crédito. Si no se especifican, su obligación se reducirá a pagar el precio al contado o el nominal del crédito en los plazos convenidos.
3. La relación de elementos que componen el coste total del crédito, debiendo expresarse la necesidad de suscribir, en su caso, un seguro de amortización del crédito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular. Si no se hace constar, no le podrán exigir el abono de gastos no citados en el contrato, ni la constitución o renovación de garantía alguna.

Solicite -y guarde- una copia del contrato y de todos los recibos o documentos relacionados con el préstamo.
Verifique que en los recibos del préstamo se aplican las condiciones pactadas en el contrato, y si tiene cualquier duda o está disconforme con el cargo de una cuota, diríjase a la sucursal para resolver el problema.
Las entidades suelen exigir la intervención de fedatario público a la hora de suscribir créditos al consumo y préstamos personales en general, y ello es así al objeto de dotar a dichos contratos de la acción ejecutiva en caso de impago del prestatario. Habitualmente este gasto corre a cuenta del cliente, pero no tiene porque ser así. Negocie quién asume el coste del notario.

COMISIONES, INTERESES Y AMORTIZACIONES - LOS SERVICIOS QUE COBRA LA BANCA

2008-02-12T01:07:00.000-08:00

El coste de los préstamos no se mide sólo por el importe mensual, trimestral o anual del recibo, sino por la totalidad de lo que se pagará desde que se contrata hasta que se termina de pagar.

Si el préstamo se concierta a interés variable, deberá expresarse de forma clara un índice objetivo de referencia, con el procedimiento a seguir para modificarlo en los plazos que se establezcan y los derechos de las partes. En cada modificación, el prestamista deberá notificar con antelación suficiente el nuevo tipo a aplicar y el cálculo efectuado para hallar el importe de cada plazo.

Existirán unos gastos iniciales de apertura, documentación (notario o corredor de comercio), registro, impuesto sobre actos jurídicos (si se trata de un crédito hipotecario)..., y unos finales de cancelación. Sin olvidar el tipo de interés aplicado, ya que no es lo mismo pagar una misma cantidad durante 48 meses que durante 54.

Los aranceles de notarios y registradores están fijados por Real Decreto. Están especialmente reducidos los aranceles cuando el préstamo hipotecario se concede para la adquisición de vivienda de protección oficial. Sin embargo, las facturas de todos los notarios no son iguales en relación a las mismas actuaciones, sea porque llenan más hojas para la misma escritura -cada hoja tiene su coste- o porque no se ajustan a lo dispuesto en el Real Decreto. En consecuencia, es conveniente pedir presupuesto por adelantado y elegir el notario más económico.

INTERESES

Todo préstamo implica el abono de la cantidad prestada, más los intereses correspondientes.
El cliente podrá optar por un interés fijo o variable. Aunque la posibilidad de subidas de los tipos de interés parece aconsejar los préstamos a interés fijo, hay que tener en cuenta que éste se establece bastante por encima del índice vigente en el momento, por lo que tendrían que subir muchísimo para hacer más onerosos los variables.

La política de las autoridades monetarias tiende a evitar una subida considerable; en cualquier caso, cuando más intereses se pagan es en los primeros años, por lo que, aunque suban al cabo de varios años de haber contratado el préstamo, sigue siendo más económico el interés variable.

Por mucho que intenten convencernos de lo contrario en bancos y cajas, el índice más bajo (de momento) es el EURÍBOR. Por lo tanto, hay que tratar que el préstamo esté referenciado a éste, con un diferencial lo más reducido posible. Si ofrecen otro índice (IRPH, CECA) se debe comprobar que el tipo vigente mas el diferencial que pretenden aplicar es equivalente al EURÍBOR vigente más el diferencial correspondiente. (Así, un IRPH + 0,25 será más caro que un Euríbor + 0,75).

Se pueden consultar los Tipos de interés legales, EURIBOR, MIBOR y otros tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario en la web del Banco de España.

OTRAS COMISIONES

Existen otras comisiones, aparte de la de apertura, tales como la comisión de estudio para la concesión de préstamos personales. Puede existir también una comisión de gestión para los préstamos hipotecarios. Retribuye las gestiones de llevar las copias correspondientes de la escritura al Registro de la Propiedad y demás actuaciones.

Existen otros gastos que no se derivan directamente del préstamo, sino de otros contratos relacionados con el mismo, que nos veremos obligados a suscribir. En primer lugar, un seguro de incendios, incluso de daños en general, que cubra el inmueble que se hipoteca para garantizar el préstamo. También puede ocurrir que el banco exija para cerrar la operación, que se suscriba un seguro de vida, sobre todo cuando el prestatario ya tiene una cierta edad o se fije un plazo largo en el que llegará a esa edad. Esas circunstancias determinan que la prima a pagar por el seguro subirá bastante, haciendo mucho más onerosa la operación.

Otro factor a tener en cuenta es si el banco obliga a abrir una cuenta, el coste de la misma.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España ha manifestado en numerosas ocasiones que no se pueden cobrar comisiones por servicios no solicitados; si es el banco el que obliga a abrir una cuenta para tramitar a través de ella los recibos del préstamo, no podrá cobrar comisiones de administración, gestión o mantenimiento, al menos si no se hace otro uso de ella. Aún así, muchas entidades siguen cargando dichas comisiones, lo que obligaría a efectuar las correspondientes reclamaciones.

Tipos de Préstamos Personales

2008-02-12T01:06:00.000-08:00

Los préstamos personales se pueden clasificar en dos grupos en función de su del tiempo en que se tarda en obtener el dinero y las garantías que exija la entidad para garantizar el cobro del préstamo. También se pueden distinguir distintos tipos de préstamos teniendo en cuenta el tipo de interés que se les aplica que puede ser fijo, variable y mixto.

CRÉDITO CONSUMO O PRESTAMO PERSONAL
Capital financiado: 3.000 euros
Plazo de amortización: 1 año
T.A.E*: Entre 7’06% y 10’04%
Cuota mensual: Entre 260 y 264 euros
Intereses totales a pagar: Entre 116 euros y 172 euros
Capital financiado: 12.000 euros
Plazo de amortización: 5 años
T.A.E: Entre 7’06% y 10’04%
Cuota mensual: Entre 238 euros y 252 euros
Intereses totales a pagar: Entre 2.277 y 3.312 euros
*T.A.E.: Tasa Anual Equivalente. Incluye todos los gastos que se van a pagar por el préstamo (interés nominal, comisiones de estudio y apertura, seguro de vida, etc.).

A tener en cuenta: Algunas entidades bancarias ofrecen un solo tipo de crédito, independientemente del uso que se dará a la cantidad solicitada, y no disponen de créditos para estudios, la compra del coche o reformas. El interés aplicado en cada caso dependerá, pues, de la persona que pida el préstamo y de su historial bancario.

CREDITO O PRESTAMO COCHE
Capital financiado: 12.000 euros
Plazo de amortización: 5 años
T.A.E: Entre 8’06 y 9’84%
Cuota mensual: Entre 244 euros y 254 euros
Intereses totales a pagar: Entre 2.620 euros y 3.241 euros

A tener en cuenta: Infórmese, además de en el banco o caja de ahorros, en el concesionario donde vaya adquirir el vehículo. En ocasiones están vinculados a empresas financieras que ofrecen a sus clientes créditos con un tipo de interés más ventajoso que el de algunas entidades bancarias. Una de las ventajas de abonar el coche mediante la financiera del concesionario es que si posteriormente se desea solicitar un nuevo crédito personal en el banco, será más fácil que nos lo concedan, al no tener abierto otro expediente crediticio. Un consejo: tómese siempre la molestia de comparar y negocie tanto con la financiera del concesionario como con la entidad bancaria, no se conforme nunca con la primera oferta que le hagan.

CREDITO ESTUDIOS
Capital financiado: 3.000 euros
Plazo de amortización: 1 año
T.A.E: Entre 5’11% y 6’69%
Cuota mensual: Entre 257 y 260 euros
Intereses totales a pagar: Entre 84 y 110 euros

A tener en cuenta: Los créditos para estudios (dirigidos a jóvenes, para financiar el pago de matrículas de carreras universitarias, masters, doctorados, cursos de idiomas…) pueden tener un plazo de carencia de hasta dos años. Es decir, si se pide un crédito con una carencia de dos años, no se comenzará a pagar la cantidad solicitada (llamada principal) hasta pasado ese tiempo, aunque los intereses no tienen plazo de carencia y se devuelven desde el momento en que se firma el contrato. En ocasiones el propio centro de estudios se encarga de negociar con diversas entidades financieras las condiciones más ventajosas para sus alumnos, que pueden ser más interesantes que las que consiga un único estudiante si acude por su cuenta. No obstante, el alumno no está obligado a aceptar la financiera que el centro de estudios le proponga.

OTRAS OPCIONES DE CRÉDITO
Para que prestar poco dinero a corto plazo sea rentable, las entidades financieras aplican intereses bastante elevados a sus créditos personales. Por ello, conviene sopesar detenidamente la conveniencia de solicitar un préstamo personal, pues hay opciones menos gravosas para financiar gastos extra y que además nos evitarán el papeleo inherente a la solicitud de un crédito.

Las tarjetas permiten realizar compras y diferir el pago (si optamos por la modalidad de pago aplazado) o disponer de efectivo. En este último caso, el interés mensual se sitúa entre el 2% y el 4%, en función de si el efectivo se obtiene en la propia red o en otra distinta. No obstante, hay que tener cuidado, ya que los intereses se duplican ante el impago, de tal forma que al aplazar el pago se puede llegar a superar la tasa anual del 26%. Y no está de más recordar que las tarjetas de crédito son más interesantes para diferir pagos que para realizar disposiciones en efectivo.

Grandes almacenes, hipermercados, agencias de viajes y otros establecimientos ofrecen a menudo a sus clientes la posibilidad de aplazar el pago de sus compras, en muchos casos sin intereses, para comenzar a pagar más tarde. También permiten abonar las compras a plazos, normalmente sin intereses si el pago se realiza en tres o menos cuotas. Pero cuando se sobrepasan las tres mensualidades, el TAE de algunos establecimientos supera, en algunos casos con creces, el de bancos y cajas de ahorro. En cuanto al modo de realizar el aplazamiento del pago o la financiación, se pueden solicitar mediante las tarjetas de compra propias de cada establecimiento -cada vez más habituales- o utilizando como medio de pago cualquier tarjeta de crédito bancaria adherida a dicho establecimiento.

EL CONTRATO DE PRESTAMO

2008-02-12T01:05:00.000-08:00

El prestamista tiene, en principio, una única obligación: la entrega del capital que presta. Si bien existe, en la práctica, otra complementaria, que es la gestión de ese préstamo, contabilizando la cuenta corriente de los ingresos que se hagan, liquidando intereses o comisiones pactadas, domiciliando recibos, notificando al prestatario los movimientos de cuenta, etc.

El prestatario, beneficiario del préstamo, tiene la obligación de devolver la cantidad prestada, con sus intereses, en los plazos que se establezcan. No obstante, la entidad financiera, se ve en la obligación de reducir sus riesgos al mínimo. De ahí que el solicitante esté obligado a informar de su situación económica, montante de sus ingresos, si están o no asegurados, si dispone de propiedades, avales o si tiene otros préstamos o deudas.

Todos los préstamos que conceden las entidades financieras se registran en el Banco de España y, habitualmente, se consultará este registro antes de conceder un nuevo préstamo. Este registro es el famoso CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). En este punto, una advertencia importante: antes de realizar esta consulta, deberá solicitarse autorización por escrito al interesado, trámite que a veces se omite, y que puede dar lugar a la imposición de una multa a la entidad.

Cuando se produce el impago de alguna letra o recibo de un préstamo, el acreedor lo anota inmediatamente en la base de morosos que corresponda (ASNEF y RAI), que también se consultan habitualmente. De este modo, y de forma general, no se concederá ningún préstamo a quién ya haya impagado algún recibo. Existen excepciones en las que la entidad contempla la refinanciación de préstamos ya vencidos e impagados. En ese caso, se exigen garantías más elevadas y los intereses y comisiones son más altos que los ordinarios.

En general, no se concederá un préstamo a quien no tenga unos ingresos claramente superiores al salario mínimo interprofesional, dado que éste es inembargable y, por lo tanto, en caso de impago el prestamista no podría ejecutar su préstamo.

En todo caso, el banco puede solicitar garantías de que se le devolverá su préstamo. Si los ingresos del solicitante son suficientemente altos y seguros -pensionistas, funcionarios...-, probablemente no se exija ninguna garantía adicional, salvo que la cantidad a prestar sea elevada.

Cuando se estime que los ingresos del solicitante no alcancen un nivel suficiente, la cantidad a prestar sea alta, el solicitante tenga más de cierta edad o ya existan otros préstamos, la entidad solicitará mayores garantías para reducir el riesgo de impago. Normalmente se realiza mediante la figura del aval, es decir, una segunda persona que asumiría el pago en caso de no hacerlo el titular del préstamo.

Por muchas garantías que se establezcan, siempre subsiste el riesgo de que llegue el momento en que no se pague algún recibo. El banco, entonces, ha de acudir a un proceso judicial en el que se embarguen sueldos, inmuebles, valores... Ello origina a la entidad un descubierto durante un periodo más o menos largo de tiempo, del que, seguramente, acabará resarciéndose con creces -intereses de demoras, costas judiciales, comisiones de descubierto..-. pero que mientras subsiste, le causa un perjuicio en la presentación de sus cuentas y tendrá que depositar una cierta cantidad en el Banco de España.

Las empresas de reunificación de deudas: un milagro que tiene truco

2008-02-12T01:04:00.000-08:00

Los altos tipos de interés y el elevado nivel de endeudamiento de los españoles hacen que muchas familias ya no puedan llegar a fin de mes.Cuando los bancos ya no responden, las empresas de reunificación de deudas pueden parecer una buena solución.Sin embargo, entre ellas hay muchas diferencias y más de una manzana podrida.
Al final, el presunto milagro siempre representa un elevado sobreprecio para el consumidor.
El Gobierno prepara una ley para regular a estas entidades y para proteger de forma más efectiva al ciudadano.
"Reunificamos deudas: antes 1130 euros, después 500 euros".

Ésta es una de las promesas mágicas con las que una de las muchas empresas de reunificación de deudas reclama la atención de quienes se las ven y se las desean para llegar a fin de mes.

Esos ciudadanos especialmente vulnerables son cada vez más numerosos, gracias a las repetidas subidas del coste de las hipotecas (a finales de agosto el euribor subió por vigésimo tercer mes consecutivo ) y al elevado volumen de endeudamiento de los españoles, que ha crecido un 56,1% entre 1999 y 2005, según Caixa Catalunya.

Como abejas a la miel

A finales de mayo de este año, los clientes de los bancos tenían préstamos por valor de 725.659 millones de euros, y los de las cajas de ahorros, 807.452, según datos publicados esta semana por la Asociación Española de Banca.

Según los datos más recientes del INE, los impagos de familias y empresas del mes de mayo alcanzaron la cifra de 936 millones de euros, un 23,3% más que en el mismo mes del año anterior.

El elevado nivel de endeudamiento es el mejor caldo de cultivo para las empresas de reunificación de deudas, cuyo número se ha multiplicado exponencialmenteEl decano de los juzgados de Madrid apuntó antes del verano que el número de procedimientos de embargo en la ciudad de Madrid había aumentado un un 67% en lo que va de año.

Llegados a ese punto, los ciudadanos no pueden hacer frente a sus pagos y entran en los registros de morosidad, quedando excluidos de los circuitos de financiación tradicional.

Esta coyuntura difícil resulta un caldo de cultivo excelente para las compañías de reunificación de deudas.

Aunque su número de desconoce con exactitud, se cree, como señalan fuentes de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), que pueden rondar las tres mil, gracias a la imparable expansión de las franquicias.

Todas ellas ofrecen, sobre el papel, el mismo servicio: ayudan a la persona endeudada a encontrar una entidad prestamista dispuesta a hacerse cargo de sus múltiples pagos (el coche, la casa, el ordenador y así hasta los 1.130 euros mensuales mencionados más arriba) a cambio de un único pago mensual, de importe más bajo (los 500 euros). Para lograr que el pago mensual sea más reducido se suscribe un nuevo préstamo hipotecario con el plazo más largo posible o se amplía la hipoteca que ya se tiene.

No es oro todo lo que reluce

Sin embargo, entre todas estas empresas existen notables diferencias, e incluso mucha manzana podrida, como revela Aitor Ibarra, abogado bilbaíno que representa a cincuenta personas que han perdido sus hogares o sobre los que pesa una orden de embargo por culpa de una de estas empresas.

En casi todos los casos, los intermediarios persuadieron a sus víctimas de firmar créditos puente con prestamistas privados con los que saldar sus pagos más acuciantes antes de encontrar a una institución financiera con la que reunificar el total de sus deudas. Esa institución nunca llegó y las letras que tuvieron que firmar los ciudadanos, con intereses abusivos y plazos de devolución imposibles, terminaron constándoles una orden de embargo y en muchos casos sus propias casas.

Entre las empresas de reunificación de deudas hay muchas diferencias y también algunas manzanas podridasÉse fue el caso de Antonio Soto, albañil de 34 años que fue desahuciado en Jerez (después de firmar una letra por 38.200 euros a pagar en seis meses a cambio de la cual los prestamistas liquidaron 18.000 euros de sus deudas, esto es, un interés de más del 200% anual), o el de su paisano Fernando Sojo, también de Jerez, cuyo padre, Antonio Sojo, tuvo que suscribir una hipoteca para poder frenar el embargo de la casa de su hijo.

El próximo podría ser Rafael Romero, un pizzero de 38 años de Rota cuya casa saldrá a subasta el jueves de la próxima semana.

Casos como estos, vinculados por la necesidad y desesperación de quienes ya no tienen más recursos, se multiplican por toda la geografía española, como revela Antonio González (en la imagen), un vecino de Vigo que lucha en los tribunales para recuperar su casa de 500 metros cuadrados enclavada en un terreno de 10.000 metros cuadrados que se adjudicaron en subasta los prestamistas en julio de 2006 cuando no pudo hacer frente a dos letras por un valor de 44.000 euros.

Antonio fundó en diciembre pasado junto con otros afectados AFINES, una asociación que pretende concienciar del problema a la Administración y que según él ya reúne a unos 1.000 damnificados.

En casi todos estos casos, como señala el abogado Aitor Ibarra, cabe hablar de usura, actividad prohibida por una ley (también llamada Azcárate) de 1908 que es la que esgrime precisamente el letrado bilbaíno para intentar anular por la vía civil los intereses y lograr que sus defendidos sólo tengan que hacer frente al principal. En mucho de ellos, se recurre también a la vía penal, al incurrirse en falsificación de documentos.

Un riñón en intereses

Pero incluso entre las entidades de reunificación en las que no existen intenciones fraudulentas las diferencias son muy significativas y los costes ocultos numerosos.

La magia que prometen se logra a base de importantes comisiones y gastos, entre ellos las comisiones de cancelación anticipada de deudas, las de apertura del nuevo préstamo y las de intermediación, que pueden oscilar entre el 1% y el 7%, según afirma Antonino Joya, de la OCU.

Todas estas comisiones se añaden al nominal del nuevo préstamo; al final, el cliente consigue pagar menos cada mes, pero el ahorro no existe: se paga durante mucho más tiempo y muchos más intereses.

Al final, el ansiado ahorro no existe: se paga durante mucho más tiempo y muchos más interesesADICAE incluía un ejemplo revelador en un artículo relacionado con el tema publicado en su revista. Asumiendo una deuda ficticia total de 138.774 euros, y utilizando los costes y comisiones publicitados en el mercado, el consumidor podía acudir a una de estas empresas para reducir los pagos mensuales de 1.512 euros a 707. El coste: 158,229 euros de intereses, frente a los 82.432 euros de la deuda antes de ser reunificada, esto es, casi el 100% más de intereses a cambio de vivir algo más desahogado cada mes.

En proceso de regulación

Gracias a la presión de las asociaciones de usuarios y a la acción de otros agentes como el Defensor del Pueblo, el Gobierno trabaja actualmente en un proyecto de ley, aprobado en Consejo de Ministros, que será presentado a las Cortes en breve y que regulará tanto estas actividades como los de otros negocios también en auge, los créditos rápidos, concedidos también en algunos casos por entidades no sometidas a ningún tipo de supervisión (en otros casos, como sucede con las entidades vinculadas a instituciones bancarias o las que se constituyen como establecimientos financieros de crédito, estas empresas de crédito rápido ya están sujetas a la regulación del Banco de España)

La ley obligará a las empresas de reunificación de deudas (como intermediarios financieros) a registrarse y a ser más transparentes en la información que proporcionan al consumidor y presumiblemente no estará operativa antes de 2008.

Algunos, como Aitor Ibarra y organizaciones como ASNEF o ADICAE consideran que ley deberá todavía sufrir varias modificaciones y que hubiera sido mejor que esas empresas dependieran del Ministerio de Economía y no del de Consumo.

ADICAE cree que también debería incluir una actualización de la Ley de Represión de la Usura de 1908, concretando con exactitud qué tipos se considerarán como usurarios, así como abordar el tratamiento del sobreendeudamiento de los españoles.

La ley no aliviará la deuda de los españoles, ni disminuirá su apetito por el consumo, pero les recordará que la reunificación de deudas no es un acto de magia, sino un cambio de deuda que tiene un elevado sobrecoste y al que sólo debe recurrirse cuando se han agotado todas las otras opciones.

A más deudas más refinanciación ¿es recomendable reunificar deudas?

2008-02-12T00:56:00.001-08:00

La hipoteca: 800 euros. El coche: 200 euros. Las tarjetas de crédito: 100 euros. Las de las tiendas: otros 60 euros. Un televisor comprado a plazos: 100 euros. Total fijo al mes: más de 1.260 euros….

Así, en resumidas cuentas, se plantean la mayoría de los casos que llegan a las empresas de unificación de créditos, un sector que ha vivido un crecimiento desbordante en el último año .

La revisión -al alza- de las cuotas hipotecarias, por la subida del Euribor, amenaza con hacer el resto. Al verse asediados por las deudas cada vez más familias acuden a estos servicios para arañarle unos euros a la cuota.

Desde las entidades de defensa del consumidor, estos servicios no se ven con buenos ojos. Alfredo Martínez, delegado provincial de la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios, Ausbanc, distingue entre intermediarios y entidades de crédito.

Recomienda que, llegado el caso, se acuda a oficinas de intermediación financiera, que trabajan con bancos, y evitar las empresas que refinancian directamente, porque el interés es muy superior. 'Se debe acudir sólo como última opción y por necesidad, nunca para caprichos, como un viaje, porque el hecho de recurrir a estos créditos ya muestra que la familia tiene sobreendeudamiento, y sería poco coherente'.

Además, recuerda que subrogar una hipoteca a otro banco sólo interesa dentro del primer tercio de la vida del crédito, 'cuando se pagan los grandes intereses. A partir de ese momento no compensa'. Pero, al tiempo, se pone en el lugar de las familias asediadas por las deudas. 'El que acude a estos servicios es porque no le queda otra'.

Desde la asociación de consumidores Facua se recomienda acudir a un asesor fiscal o a los propios servicios de consumo antes de contratar. 'Es un problema serio, llevan a confusión al consumidor, pagan intereses altísimos y se dan casos de personas que han perdido su vivienda porque se la exigieron como garantía de pago'.

¿Es la reunificación una salida sólo para familias ahogadas económicamente?

2008-02-12T00:44:00.000-08:00

No. Es cierto que el ciente típico es el que pasa dificultades. Pero, aunque parezca mentira, parte de nuestros clientes solicitan una reunificación de deudas sólo para mejorar las condiciones de sus préstamos.

Hay personas de alto poder adquisitivo que, como van desahogadas económicamente, firmaron préstamos a tipos elevados, sin negociarlos con su entidad. Tenemos ejemplos de clientes de clase alta, como médicos, que cuentan con préstamos y tarjetas a intereses muy altos. Acuden a nosotros en busca de mejores condiciones, no porque estén ahogados, sino porque saben que en el mercado hay soluciones que les pueden ser beneficiosas. Es cuestión de comprar el dinero más barato.

El cliente debe saber que se alarga el tiempo de pago y aumenta la deuda

2008-02-12T00:43:00.002-08:00

¿Qué ha cambiado en el panorama económico y en la planificación familiar para que surja este nuevo producto?
El endeudamiento familiar ha crecido de forma notable, principalmente por varios motivos: el incremento del precio de la vivienda, el estancamiento de los sueldos y el crecimiento del consumo familiar. Las familias se ven ahogadas por los pagos y necesitan reunificar deudas para reducir sus cuotas mensuales y llegar a fin de mes sin problemas.

¿Quién puede ser un cliente susceptible de unificar sus préstamos?
Cualquier familia con varios préstamos, una hipoteca y varias tarjetas de crédito.

¿Crecerá aún más el endeudamiento familiar?
Sí, porque además del encarecimiento de la vivienda, las familias españolas tienen pautas de consumo de país «desarrollado». En la sociedad actual no renunciamos a disfrutar de un nivel de vida elevado, no prescindimos de «lujos» como viajes, vacaciones, comidas fuera de casa, compras, mayor consumo energético, telefónico, etcétera. Cabe destacar que el consumo aumenta cada año un 12%, mientras que los sueldos sólo crecen a nivel del IPC. De esto se deduce que no somos capaces de adaptarnos a un nivel de vida más bajo, a renunciar a aquellos gastos que no resultan imprescindibles. Esto se convierte en un círculo vicioso. Se dispara el consumo a todos los niveles (incremento del consumo de agua, luz, teléfono, cuotas, etc.) y nos hace entrar en una rueda de elevado endeudamiento.

¿Cuáles son los mayores atractivos de la unión de préstamos?
Se reducen considerablemente las cuotas mensuales que hay que satisfacer. Se alargan los plazos de pago a través de la garantía hipotecaria y disminuyen los tipos de interés.

¿Cuál sería el principal inconveniente?
El cliente debe saber que se alarga el tiempo de pago y aumenta la cantidad que se adeuda. No obstante, al disminuir el tipo de interés compensa realizar la operación.

¿Seguirá aumentando el interés por este producto?
Este mercado crecerá de manera exponencial, ya que nos resistimos a renunciar a nuestra calidad de vida actual, que en ocasiones provoca un consumo desmesurado. El endeudamiento crece, pero los ingresos no lo hacen en la misma proporción. Por lo tanto, no queda otro camino sino alargar los plazos para refinanciar deuda.

Unir deudas interesa a familias en apuros o que necesiten liquidez

2008-02-12T00:43:00.001-08:00

¿Por qué ha cobrado tanto interés el producto de reunificar deudas en la actualidad?
Los hábitos de consumo han cambiado en los últimos años. El nivel de endeudamiento está al límite. No es de extrañar ver a jóvenes de menos de 20 años con Audi A3, por ejemplo. Además, es prácticamente seguro que va a seguir creciendo el endeudamiento familiar, porque en nuestra sociedad es cada día más difícil renunciar a nada, buenas casas, buenos coches, buenas comidas, buenas vacaciones… Con esta coyuntura, es lógico que si hoy pagas 1.300 euros al mes y existe una alternativa que te permite reducir la cuota hasta 500 euros/mes, esta última opción cobre interés. Los intermediarios hemos buscado soluciones como ésta para acercarnos a la demanda de la calle.

¿A qué familias puede resultar interesante unificar deudas?
La reunificación de deudas resultará interesante a todas aquellas familias que necesiten liquidez, que pasen apuros para pagar las diferentes cuotas de sus préstamos o incluso para aquellas que han dejado de pagar y que tienen embargos o una subasta inminente.

¿Qué ventajas presenta la unificación de deudas?
Las ventajas son varias: el cliente puede reunificar todos sus préstamos en uno, puede además disponer de dinero extra pagando una cuota más baja, puede salvarse de una situación de subasta inminente, etc.

¿Cuáles son los inconvenientes?
Quizás que se alarga el plazo del pago, pero se evita renunciar a varias cosas, como por ejemplo obtener dinero para la boda de un hijo, para hacer reformas en el hogar...

¿Qué futuro prevén para el producto de reunificación de deudas?
Estoy seguro de que irá en aumento, ya que tendemos a el producto comienza a consolidarse. La gente comienza a entender nuestro trabajo. Hace unos años, cuando explicábamos esto nadie comprendía nuestra labor. Ahora, mucha gente tiene un amigo o un vecino que ha hecho una reunificación.

¿Qué comisiones hay que abonarles por su labor como intermediarios?
Depende del tipo de operación y de su complicación. La comisión oscila entre un 1% y un 5%. No es lo mismo una operación con embargos, que una reunificación para un cliente con una hipoteca que sólo financia el 60% del inmueble y que cuenta con todos los pagos al día.

Reunificar deudas para pagar menos cada mes

2008-02-12T00:42:00.000-08:00

La creciente subida del precio de los pisos y el mantenimiento del consumo en tasas elevadas han llevado al límite la capacidad de algunas familias para hacer frente a sus compromisos financieros. Según cálculos de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), la tasa de ahorro de las familias alcanzará a fin de año el nivel más bajo de su historia. Estiman que el ahorro se situará en sólo el 7,4% de la renta familiar disponible.

En la actualidad, hay hogares que, con unos ingresos netos de 1.500 euros, tienen que pagar todos los meses más de 1.300 euros entre hipoteca, coche y préstamos personales. Una situación insostenible.

La salida para estas familias la proponen intermediarios o «brokers» de productos bancarios. La nueva fórmula financiera es el consolidador de deudas, un instrumento que consiste en agrupar todos los préstamos que tenga suscritos el cliente en uno, de tipo hipotecario. El producto comienza a cobrar interés ante el elevado endeudamiento de las familias. Pero, ¿es realmente una opción financiera atractiva o es sólo una solución desesperada para salir del paso? Por lo general, este nueva fórmula puede ser una salida para familias que han agotado su margen crediticio o han visto caer sus ingresos. El inconveniente es que, aunque se paguen intereses y cuotas más bajas, los titulares soportarán el nuevo crédito más tiempo.

Más tiempo, menos cuota
La principal peculiaridad del consolidador de deudas es que, al poder adoptar la tipología de préstamo hipotecario, el nuevo crédito se concede a un plazo más largo y con intereses más bajos que los préstamos personales. El endeudamiento final también será más alto, ya que además de cancelar las deudas, el titular de los préstamos deberá abonar los gastos de la nueva operación y tendrá que estar pagando durante más tiempo. No obstante, mensualmente se acaba pagando bastante menos cuota. El nuevo producto permite cambiar préstamos personales al 8%, o los denominados créditos rápidos al 20%, por un préstamo único, de tipo hipotecario, a un interés de en torno al 4%.

Cuatro responsables de empresas de servicios financieros, Freedom Finance, Finanfácil, CreditServices y Capital Credit, cuentan las claves de este nuevo producto.

Reunificar deudas encarece los préstamos hasta un 80%

2008-02-12T00:39:00.000-08:00

Pagar después para vivir ahora. Esa es la máxima de la reunificación de deudas, una operación a la que se ven abocadas numerosas familias que no pueden hacer frente a todos sus créditos y que buscan una reducción de la factura mensual, sea al precio que sea.

La subida de tipos de interés ha aumentado el atractivo y la demanda de este producto, que consigue rebajar hasta la mitad la cuota de cada mes gracias a que unifica en la hipoteca todos los demás créditos –el del coche, el personal y el de las tarjetas–. Así se pagan tipos de interés más baratos aunque por un periodo mucho más largo.Pero ese aligeramiento de la carga no es gratis, ni mucho menos. A base de alargar la vida de los préstamos se acaba pagando mucho más en intereses. Se puede llegar a aumentar un 80% el coste total, lo que en la práctica puede suponer pagar al banco 472.000 euros por una deuda inicial de 197.000, es decir, 275.000 euros de intereses y otros gastos.

Intermediarios financieros

La reunificación de deudas es coto casi privado de los intermediarios financieros, un sector que ha crecido como la espuma en los últimos años en España. Según datos de Tormo y Asociados, actualmente operan 53 empresas que cuentan con 5.710 establecimientos.

Ellos buscan la financiación para los clientes. En su mayor parte procede de entidades financieras, especialmente extranjeras, que tienen menos aversión al riesgo que las españolas y han visto en este negocio una vía para entrar en el mercado nacional. No obstante, en los casos especialmente difíciles los fondos los aportan inversores privados, que cobran intereses mucho más elevados ya que asumen más riesgo.

Dentro del sector financiero empieza a señalarse este negocio como lo más parecido que hay en España a las hipotecas “subprime” de Estados Unidos. Su proliferación ha causado alarma y ha llevado a los Ministerios de Economía y Hacienda y de Sanidad y Consumo a intentar regularlos.

Actualmente, está en tramitación un proyecto de ley con el que se les va a obligar a que se apunten en un registro y, sobre todo, a que detallen bien a los clientes el coste de sus servicios. Uno de los objetivos de esta normativa es intentar que sean más transparentes. En muchas ocasiones, los costes de las tasas se incluyen en la deuda unificada y el usuario ni se entera de que está pagando hasta un 10% por los servicios recibidos. Los honorarios dependen de cada entidad y operación, pero son más elevados que en las entidades financieras.

La subida de tipos de interés es el caldo de cultivo perfecto para estas operaciones. Y ahora también podría serlo la crisis financiera. En eso todavía no hay unanimidad en el sector. En la Agencia Negociadora de Productos Bancarios aseguran que la restricción del crédito a particulares y a empresas ha permitido incrementar su actividad un 60% en los últimos seis meses. En Credit Services, sin embargo, afirman que todavía no han notado que ninguna entidad financiera haya “cerrado el grifo”. Lo que parece claro es que la regulación se llevará por medio a una cuarta parte de las empresas, bien por fusión o bien por desaparición.

LO QUE DEBE HACER ANTES DE TOMAR UNA DECISIÓN:
Preguntar primero a la entidad habitual

Antes de acudir a un intermediario financiero para una reunificación, atraído por sus campañas de publicidad, hay que acudir a la entidad habitual porque en muchas ocasiones ofrecen una renegociación de la deuda que permite salir de la situación apurada con un coste menor.

Reunificar obliga a cambiar de hipoteca

Para hacer una reunificación es necesario cancelar la hipoteca en vigor y contratar una nueva, lo que conlleva costes de notario, registro, gestoría, impuestos y, además, comisiones de cancelación y apertura, así como los honorarios que cobran los intermediarios financieros, que oscilan entre el 0,5 y el 5%. Puede suponer un añadido del 15% a la cuantía del préstamo.

Hay que exigir todos los gastos detallados

No hay que lanzarse a firmar llevado únicamente por la rebaja de la cuota mensual. Hay que exigir al intermediario financiero que detalle cuáles son sus comisiones y cuáles las de la nueva hipoteca, para evitar sorpresas.

Hay que evitar endeudarse de nuevo

Después de unificar hay que evitar pedir nuevos créditos, porque la vivienda puede que no siga subiendo y no haya posibilidades de realizar una operación similar al poco tiempo. Lo aconsejable es hacer todos los años amortizaciones parciales de la nueva hipoteca para reducir al máximo el coste en intereses.

Ventajas de Reunificar Deudas

2008-02-12T00:38:00.000-08:00

¿Por qué ha cobrado tanto interés el producto de reunificar deudas en la actualidad?
Los hábitos de consumo han cambiado en los últimos años. El nivel de endeudamiento está al límite. No es de extrañar ver a jóvenes de menos de 20 años con Audi A3, por ejemplo. Además, es prácticamente seguro que va a seguir creciendo el endeudamiento familiar, porque en nuestra sociedad es cada día más difícil renunciar a nada, buenas casas, buenos coches, buenas comidas, buenas vacaciones…Con esta coyuntura, es lógico que si hoy pagas 1.300 euros al mes y existe una alternativa que te permite reducir la cuota hasta 500 euros/mes, esta última opción cobre interés. Los intermediarios hemos buscado soluciones como esta para acercarnos a la demanda de la calle.

¿A qué familias puede resultar interesante unificar deudas?
La reunificación de deudas resultará interesante a todas aquellas familias que necesiten liquidez, que pasen apuros para pagar las diferentes cuotas de sus préstamos o incluso para aquellas que han dejado de pagar y que tienen embargos o una subasta inminente.

¿Qué ventajas presenta la unificación de deudas?
Las ventajas son varias: el cliente puede reunificar todos sus préstamos en uno, puede además disponer de dinero extra pagando una cuota más baja, puede salvarse de una situación de subasta inminente, etc.

¿Cuáles son los inconvenientes?
Quizás que se alarga el plazo del pago, pero se evita renunciar a varias cosas, como por ejemplo obtener dinero para la boda de un hijo, para hacer reformas en el hogar…

¿Qué futuro prevén para el producto de reunificación de deudas?
Estoy seguro de que irá en aumento, ya que tendemos a el producto comienza a consolidarse. La gente comienza a entender nuestro trabajo. Hace unos años, cuando explicábamos lo que hacíamos nadie comprendía nuestra labor. Ahora, mucha gente tiene un amigo o un vecino que ha hecho una reunificación.

¿Qué comisiones hay que abonarles por su labor como intermediarios?
Depende del tipo de operación y de su complicación. La comisión oscila entre un 1% y un 5%. No es lo mismo una operación con embargos, que una reunificación para un cliente con una hipoteca que sólo financia el 60% del inmueble y que cuenta con todos los pagos al día.

Reunificar deudas para pagar menos cada mes.

2008-02-12T00:37:00.000-08:00

Los pisos suben, el consumo se dispara... Numerosos hogares tienen dificultad para pagar sus deudas. Ante esta situación, los “brokers” financieros proponen unir todos los préstamos en uno. Esta fórmula permite rebajar la cuota mensual... pero a costa de pagar más tiempo.

En la actualidad, hay hogares que, con unos ingresos netos de 1.500 euros, tienen que pagar todos los meses más de 1.300 euros entre hipoteca, coche y préstamos personales. Una situación insostenible. La salida para estas familias la proponen intermediarios o “brokers” de productos bancarios. La nueva fórmula financiera es el consolidador de deudas, un instrumento que consiste en agrupar todos los préstamos que tenga suscritos el cliente en uno, de tipo hipotecario. El producto comienza a cobrar interés ante el elevado endeudamiento de las familias. Pero, ¿es realmente una opción financiera atractiva o es sólo una solución desesperada para salir del paso? Por lo general, este nueva fórmula puede ser una salida para familias que han agotado su margen crediticio o han visto caer sus ingresos. El inconveniente es que, aunque se paguen intereses y cuotas más bajas, los titulares soportarán el nuevo crédito más tiempo.

El valor de tasación

2008-02-12T00:36:00.001-08:00

Factores tan diversos como la ubicación, el tamaño, las reformas realizadas, las instalaciones o el equipamiento son fundamentales a la hora de tasar un inmueble.

La tasación es una operación fundamental que influye en procesos tan importantes como la firma de una hipoteca o el contrato de compraventa de un inmueble.

Aunque cada sociedad de tasación tiene un régimen independiente y cuenta con modelos propios, todas se encuentran bajo la tutela del Banco de España, a través de la inscripción obligatoria en su registro. Esta institución, además de supervisar sus actividades, establece también un modelo de referencia para la tasación.

Qué cuenta

Ubicación: Es el punto más importante para establecer el precio de una casa. Con el dinero que se paga por una vivienda situada en Madrid, por ejemplo, se puede comprar una media de tres con las mismas características en ciudades como Lugo o Teruel. Dentro de la misma ciudad, existen también grandes diferencias entre barrios.

Características: El tamaño es determinante, pero tampoco se pueden olvidar factores como si el piso está reformado, su ubicación dentro del edificio, el número de ventanas que dan al exterior o a patios interiores, su orientación o la iluminación natural.

Ocupación: No es lo mismo si las personas que viven en el inmueble están en régimen de alquiler o si son sus propietarios. En este caso se presupone un cuidado mayor de la vivienda y, por lo tanto, su precio también será mayor.

Equipamiento: El tipo de instalaciones de agua, calefacción o energía y la presencia de muebles también influye a la hora de tasar una vivienda.

Cuidado con las tasaciones de hipotecas sobrevaloradas

2008-02-12T00:35:00.002-08:00

Es normal y lógico que a menor cantidad aportada por el prestatario, existirá una menor propensión a devolver el préstamo, en especial durante los primeros años de vida de la hipoteca.

Según expertos del sector bancario, cada vez es más habitual que el valor de tasación de la vivienda sea superior al valor real del inmueble, con el fin de obtener préstamos que permitan financiar el 100 por cien de la operación.

¿Me conviene subrogarme a la hipoteca que ofrece el promotor?

2008-02-12T00:35:00.001-08:00

En lineas generales, subrogarse a un hipoteca implica un gran ahorro respecto a la apertura de una nueva, si bien la subrogación solo nos da la opción de variar los tipos de interes, debiendose respetar las demás condiciones del préstamo.

No le pueden cobrar la comisión de apertura, pero sí la de subrogación

En la mayoría de los casos los contratos de compraventa obligan a los compradores de una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario concertado entre la promotora y el banco, dando como única alternativa la cancelación del préstamo hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva dicha cancelación y que, por supuesto se trasladan al comprador. Es interesante saber que no es obligatorio subrogarse en el préstamo del promotor o constructor. Esta cláusula es contraria a derecho.

¿Es obligatorio subrogarse a la hipoteca constituida por el promotor de la vivenda?

2008-02-12T00:34:00.000-08:00

Cuando se trata de viviendas nuevas, es frecuente que las promotoras financien su construcción mediante hipotecas. En tales casos es importante saber que el comprador no está obligado a subrogarse en el préstamo hipotecario contratado por el vendedor, sino que podrá exigir que se cancele la hipoteca anterior, y obtener un nuevo préstamo hipotecario de otra entidad que le ofrezca mejores condiciones.

Sobre seguros de protección de pagos en prestamos hipotecarios

2008-02-12T00:33:00.000-08:00

El director de una compañía de seguros ha señalado recientemente que el 70 por ciento de las personas que firman una hipoteca en la actualidad contratan un seguro de protección de pagos, algo aconsejable porque “cada vez se asumen deudas a mayor largo plazo, que en el momento el cliente puede pagar, pero nunca sabe lo que la vida puede deparar”.

Un seguro de protección de pagos consiste en una protección vinculada a un operación financiera “muy sencilla, que no requiere un análisis muy exhaustivo“.Lo más habitual es que el seguro esté hecho “a la medida” del préstamo hipotecario solicitado y tenga la misma duración.

En el supuesto de que una persona que contrata una hipoteca fallezca, la misión de este seguro es “liquidar la hipoteca con la entidad financiera y dejar a los herederos sin deuda”. También se cancelan las deudas en caso de invalidez y en situaciones de dificultad temporal, como una incapacidad de larga duración o el desempleo, se ayuda al contratante a sufragar los pagos “cuando los ingresos son más reducidos”.

COBERTURA POR FALLECIMIENTO.

Este tipo de cobertura surgió hace años con el objetivo de que “a nadie le sobrevivan sus deudas”. A partir de ahí, los productos se fueron sofisticando y desarrollando hasta crearse “otro tipo de coberturas que, sin necesidad de fallecer, te ayudan en una situación difícil”.

En este sentido, remarcó además que el tipo de seguro depende también del banco o la entidad financiera y del perfil de cliente que tengan.

“Hay entidades que prefieren ofrecer a su cliente un producto más completo y no reparan en el precio y entidades que prefieren proveer un seguro que, no siendo tan completo, sea más barato para que el cliente tenga más facilidad de contratarlo”

HABITUAL EN ENTIDADES FINANCIERAS.

Para acceder este seguro, lo frecuente es que la entidad financiera sea quien ofrezca esa protección, ya que individualmente este seguro sería muy difícil de controlar. Así, aclaró que el 90 por ciento de las entidades financieras en España cuentan hoy en día con este servicio “para favorecer a los clientes”.

El precio del seguro de protección de pagos es “asequible” y depende de “como se vaya a distribuir el seguro o de que tipo de crédito protege, entre otras circunstancias”. “Suponen un incremento mínimo respecto del importe del préstamo, es un precio casi residual. Hablando en términos comerciales podríamos hablar que cuesta menos el seguro al mes de lo que puede costar el periódico al día”, puntualizó.

Crece la morosidad de las hipotecas

2008-02-12T00:32:00.000-08:00

La morosidad de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda subió en septiembre de 2005 hasta el 0,401% desde el 0,394% registrado en junio, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Las cajas mantuvieron en dicho mes un ratio de dudosidad hipotecaria del 0,388%, por encima de la de los bancos, que se situó en el 0,349%.

En cualquier caso, la tasa de dudosos del crédito hipotecario sigue comportándose, en general, de una forma más positiva que la del total del crédito al sector privado residente. En concreto, la morosidad de todo el crédito se situó hasta septiembre de 2005 en el 0,819%, ligeramente superior al nivel registrado tres meses antes, que fue del 0,812%.

Al igual que ocurre en los hipotecarios, las cajas presentan peores ratios de dudosidad que los bancos en el conjunto de los préstamos. Así, las primeras tenían catalogados un 0,762% de su valor como de dudoso cobro, frente al 0,710% de los segundos.

La AHE precisa que estos datos son los primeros elaborados bajo las nuevas normas contables de las entidades de crédito españolas introducidas el pasado mes de junio por el Banco de España, que han afectado a las series anteriores, lo que dificulta las comparaciones.

La nueva normativa clasifica como dudoso todo el importe de la deuda en operaciones que tengan algún importe vencido como principal, intereses o gastos pactados contractualmente, con más de tres meses de antigüedad (morosos) o cuando los saldos clasificados como dudosos sean superiores al 25% de los importes pendientes de cobro. De esta forma desaparece la antigua regla de arrastre por operación con seis meses o un año de impago, dependiendo del tipo de prestatario y finalidad del crédito.

1.546 millones de euros en hipotecas morosas

2008-02-12T00:31:00.000-08:00

La Asociación Hipotecaria Española (AHE), que publicó hoy los datos de cierre de 2005, entiende que estas cifras demuestran un ‘buen comportamiento de la capacidad de pago’ de las familias españolas.

La cifra absoluta de morosidad creció en 117 millones de euros en el último semestre del año, pero el porcentaje de morosidad se redujo del 0,394 al 0,373 por ciento en esos seis meses, debido a que la cuantía total de hipotecas creció a un ritmo superior al de los impagos.

La AHE recordó hoy que estas cifras no se pueden comparar con las de un año antes, debido a que han cambiado los modelos de cálculo con la introducción de las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC).

Con los parámetros anteriores, la morosidad en hipotecas para compra de vivienda ascendía a cierre de 2004 a 900 millones de euros, el 0,292 por ciento del total.

La nueva normativa eleva las tasas de morosidad debido a que todo préstamo que incurre en retraso de pago durante 3 meses se considera moroso, frente a la norma anterior, que permitía ampliar el plazo hasta un año atendiendo al tipo de prestatario.

Por tipos de entidades, las cajas son las que soportan más morosidad, seguidas de los bancos, de los establecimientos financieros de crédito (EFC) y de las cooperativas de crédito.

Creceran los incentivos a las hipotecas inversas

2008-02-12T00:30:00.002-08:00

El apoyo fiscal a las llamadas hipotecas inversas para los inmuebles de las personas mayores podrían regularse a través del proyecto de ley de reforma del IRPF, anunció hoy CIU en el pleno tras llegar a un acuerdo con el grupo socialista.

En virtud de este acuerdo, CIU retiró hoy su proposición de ley para incentivar fiscalmente la ‘hipoteca inversa’, un producto financiero por el cual una persona mayor puede pedir un crédito a un banco, en forma de renta mensual, y poner como aval la casa de la que es propietario, sin renunciar a su propiedad.

Normalmente, el vencimiento del crédito se vincula al fallecimiento del deudor, momento en el cual los herederos del causante pueden optar por reembolsar el crédito dispuesto, manteniendo por tanto la propiedad, o vender el inmueble, materializando y conservando en cada caso la correspondiente plusvalía.

Tras el acuerdo alcanzado, CIU y PSOE han registrado una proposición no de ley que insta al Gobierno a introducir en la próxima reforma del IRPF y de manera complementaria a la aprobación de la ley de Dependencia, ‘un tratamiento fiscal favorable de los actos y negocios jurídicos orientados a facilitar la movilidad y liquidez del patrimonio de las personas físicas’.

El objetivo, agrega la iniciativa conjunta, es contribuir a la cobertura de las necesidades derivadas de los problemas de dependencia y envejecimiento.

CIU anunció que retiraba su proposición de ley en el pleno del Congreso, donde esta tarde debía votarse su admisión a trámite, después de explicar el contenido de la misma y defender sus virtudes.

Posteriormente, los portavoces de ambos grupos, Alfredo Pérez Rubalcaba y Josep Antoni Duran i Lleida, comparecieron ante los medios para felicitarse por este acuerdo de ‘última hora’.

Según Pérez Rubalcaba, a ese acuerdo se ha llegado porque hay una ‘coincidencia sustancial de objetivos’, pero que deben contemplarse en ‘los instrumentos especiales’, y vaticinó un apoyo unánime de toda la Cámara.

Durán i Lleida señaló que la iniciativa de CIU tenía como objetivo principal asistir las necesidades económicas de la vejez y la dependencia y justificó el acuerdo con los socialistas porque, en política, ‘lo mas acertado es conseguir la eficacia de los instrumentos más adecuados’.

En la exposición de motivos de la iniciativa hoy retirada, CIU dejaba claro en su texto que las entidades financieras españolas ya han empezado a poner a disposición de sus clientes esta ‘hipoteca inversa’ que, a diferencia de otros instrumentos financieros, como los vitalicios, permite, además de dar liquidez al patrimonio inmobiliario, mantener la propiedad del inmueble y materializar la revalorización del inmueble.

Señalaba también que frente a estas potenciales ventajas, cabe decir que la legislación fiscal vigente penaliza esta figura, por lo que, en la práctica, su utilización es escasa y destacaba que se tarta de una fórmula atractiva para el propietario, ya que permite mantener la titularidad del inmueble, disponiendo de unas rentas con las que complementar las obtenidas por otras fuentes.

La deuda familiar llega a un máximo histórico

2008-02-12T00:30:00.001-08:00

La deuda financiera de las familias (fundamentalmente préstamos hipotecarios y créditos personales) terminará el año 2005 con un nuevo máximo histórico, en torno a los 690.000 millones de euros, según los cálculos elaborados por la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas).

Estos cálculos ponen de manifiesto que las deudas de las familias crecerán al término de 2005 a un ritmo del 18,7 por ciento, el doble al que se incrementarán sus activos financieros, es decir, su dinero en efectivo, sus depósitos, sus acciones, sus fondos de inversión y sus seguros.

Los activos de las familias, según un artículo publicado por Funcas en el último número de la revista ‘Cuadernos de Información Económica’, terminarán el presente ejercicio en 1,48 billones de pesetas, un 9,2 por ciento más que en 2004.

Para Funcas, si bien es cierto que los activos financieros de los hogares han crecido de forma constante en los últimos años, los pasivos (deudas) lo han hecho a un ritmo más intenso, lo que ha propiciado un estancamiento en el crecimiento de la riqueza financiera neta de las familias.

Esta situación se pone claramente de manifiesto si se considera que en 1997 las deudas financieras de las familias equivalían al 28 por ciento de sus activos, en tanto que los cálculos de los expertos de Funcas creen que al término de 2005 las deudas supondrán el 46 por ciento de los activos familiares.

‘Debe tenerse en cuenta que en caso de aumentar los tipos de interés en los próximos años, la carga de la deuda financiera podría aumentar aún a un mayor ritmo y afectar aún más negativamente al balance financiero familiar’, añade el artículo.

No obstante, Funcas constata que ‘a pesar de las previsiones de posibles subidas de tipos de interés, los hogares no han modificado de forma sensible sus patrones de endeudamiento, que continúan creciendo a tasas similares a las observadas en los últimos años’.

La deuda hipotecaria fija un récord y se aproxima a los 450.000 millones de euros

2008-02-12T00:29:00.001-08:00

El endeudamiento de las familias españolas para la adquisición de vivienda mantiene su elevado ritmo de avance, al anotarse un incremento del 24,4% hasta septiembre, lo que supone una aceleración de algo más de medio punto respecto al alza registrada en el mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del Banco de España. El endeudamiento total de los hogares, al sumar a las hipotecas el crédito al consumo, subió un 20,6%, mientras el ahorro sigue en mínimos históricos. Esta situación supone que aumenta la vulnerabilidad de las familias ante una más que probable alza de tipos de interés.

En los nueve primeros meses del año, los préstamos concedidos por las entidades de crédito residentes a los hogares para la compra de vivienda alcanzaron los 447.953 millones de euros, lo que representa un incremento del 24,4% respecto al mismo periodo de 2004 y una ligera aceleración de tres décimas frente al mes de enero. El incremento del endeudamiento por la compra de vivienda es consecuencia del aumento del precio de los inmuebles, que ha obligado a las familias a solicitar créditos de mayor cuantía para poder pagarlos.

Esto se confirma al ver que el importe medio de las hipotecas hasta julio, último dato publicado por el INE, creció un 13,7% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta situarse en 138.184 euros. Además de los préstamos para la compra de vivienda, las entidades financieras concedieron a los hogares españoles 168.789 millones de euros en créditos al consumo hasta septiembre, lo que supone un incremento del 11,4% respecto al mismo periodo del año anterior. El aumento del crédito al consumo se mantiene en torno a esta tasa desde noviembre de 2004.

Sumando ambas clases de préstamos, el crédito total recibido por las familias alcanzó en los nueve primeros meses del año 616.700 millones de euros, un 20,6% más que en el mismo periodo de 2004, lo que supone una aceleración de tres décimas frente al crecimiento del 20,3% registrado durante el año anterior.

Del total del aumento del 20,6% de la deuda financiera de las familias hasta septiembre, el 17,2% se debió al crecimiento de los hipotecarios (el 16,3% en el conjunto de 2004) y el 3,4% restante, a los créditos al consumo (igual tasa en 2004), lo que demuestra que crece el peso relativo de las hipotecas sobre el total de la deuda de los hogares y se mantiene el de los créditos al consumo.

Las hipotecas se encarecerán un poco, pero no tanto como para llegar a los temidos impagos

2008-02-12T00:28:00.000-08:00

El Banco Central Europeo, tras numerosas presiones, recomendaciones y sugerencias de algunos gobiernos y analistas de la eurozona, parece decidido a acabar con el precio de dinero barato y a subir los tipos un cuarto de punto. Aunque el mismo Trichet se ha apresurado a alejar el fantasma de las oleadas de incrementos, el futuro vendrá dado por el comportamiento de la inflación, del crecimiento en la eurozona y, en menor medida, de los avatares del euro.

Las repercusiones de la medida para España no serán muy negativas, ni en lo tocante al consumo, ni, por tanto, en lo que respecta al crecimiento. Más que tener efectos paralizantes, como temen algunos, podría ayudar a moderar ciertos excesos. Las hipotecas se encarecerán un poco, pero no tanto como para llegar a los temidos impagos. Si acaso, el endeudamiento familiar, esta vez involuntario, aumentará algo.

Sin embargo, tal como han discurrido los asuntos inflacionarios entre nosotros en los últimos años, da lo mismo que los tipos estén unas décimas más arriba o más abajo. Es poco probable que la medida ayude a moderar el Indice de Precios, que en el caso de España está en el 3,5%, y puede situarse a final de año cerca del 4%, un incremento doble que el previsto para la eurozona, debido sobre todo a carencias, imprevisiones y desaciertos propios.

Cierto es que lentamente nos acercamos al final de una larga etapa de fuerte expansión, con una suave desaceleración del consumo interno. Para el año próximo –sin ayudas adicionales por encarecimiento de tipos - se prevé un descenso de algunas décimas en el aumento del PIB. Ya lo están notando varios sectores industriales, que desde hace algún tiempo pierden cuota de mercado a causa de la competencia internacional.

Preguntas habituales sobre deudas y sobreendudamiento

2008-02-12T00:27:00.002-08:00

¿Qué es el sobreendeudamiento?
Es la situación en que se encuentra el ciudadano o familia que ha contraído deudas en exceso y no puede hacer frente a todas. Su pasivo supera su activo, no puede pagar y se convierte en insolvente.

¿Qué factores desencadenan el sobreendeudamiento?
El Banco de España apunta tres factores decisivos como causantes del sobreendeudamiento familiar: el incremento en el precio del suelo y la vivienda - principal responsable del alto nivel de riesgo y vulnerabilidad que están soportando las economías domésticas -, la reducción de los tipos de interés bancarios y la falsa confianza de los consumidores en su estabilidad laboral.

¿Qué otras causas influyen? Las causas inmediatas del sobreendeudamiento de los consumidores son dos: la asunción excesiva de deudas (sobreendeudamiento activo) y la incapacidad sobrevenida de hacer frente a los créditos por causas imprevistas (sobreendeudamiento pasivo).

El sobreendeudamiento activo puede originarse por descontrol del presupuesto, por gastos imprevistos, por la utilización irracional de las tarjetas de crédito o por disfrutar de uno o varios créditos, sin haber estudiado con anterioridad la situación financiera personal del momento o la previsible durante la vigencia del crédito.

El sobreendeudamiento pasivo suele deberse a una disminución de los ingresos, motivada por el desempleo, la enfermedad o el fallecimiento de uno de los cónyuges, abandono del empleo de la mujer para cuidar de los hijos o las sanciones tributarias, etc. Sin duda, la tasa de desempleo es la variable macroeconómica que más influye en el impago de la deuda familiar, más que los tipos de interés o que el volumen del crédito, que en nuestro país alcanza la cifra de 650.000 millones de euros, tres veces más que en 1996, lo que supone un 114% de la renta bruta disponible, más que la media de los países de la Eurozona.

¿Cómo podemos saber nuestro límite de endeudamiento?
Los expertos consideran que no debe destinarse al pago de deudas más del 20% de los ingresos. Este porcentaje puede ser menor (entre un 12% y un 15%, como máximo), en función del nivel de vida de la zona en la que se resida, el precio de los alquileres, de los gastos de alimentación y de otros gastos fijos. Además, en caso de contraer deudas de larga duración, como la compra de un piso, hay que considerar no sólo la situación financiera en el momento de contraer la deuda sino la previsible durante el tiempo que va a durar. Se considera que alguien está sobreendeudado cuando el volumen de su deuda es tres veces superior a su renta cuando el total de la deuda supera el 75% del patrimonio neto del hogar; o cuando el peso de la carga de su deuda supera el 40% de su renta anual.

¿Estamos protegidos los consumidores?
Hasta la fecha, ni la Ley española del Crédito al Consumo de 1995 -adaptación de la directiva europea de 1987- ni las nuevas propuestas europeas tienen en cuenta el tratamiento curativo del sobreendeudamiento. En un país en el que un 72% de los ciudadanos se ha beneficiado alguna vez de un crédito sigue sin haber una ley específica que proteja a las familias del sobreendeudamiento.

En Francia, por ejemplo, los tribunales pueden cambiar las condiciones de devolución del préstamo en caso de dificultades financieras del consumidor.

Sólo la Ley 7/95 de Crédito al Consumo contempla medidas preventivas, centradas sobre todo en la oferta, publicidad y en el contenido exigible de los contratos. Además, la Ley 28/98 de Venta a Plazos de Bienes Muebles permite o faculta a los jueces para señalar nuevos plazos o alterar los convenidos determinando en su caso los recargos en el precio por los nuevos aplazamientos de pagos.

No obstante, esta facultad excepcional de los jueves requiere de una justa causa, como el desempleo, la larga enfermedad, las desgracias familiares o los accidentes de trabajo.

¿Qué ocurre si la deuda da lugar al embargo de los bienes?
La Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargables las rentas mínimas, prohibiendo el embargo de sueldos, salarios y pensiones inferiores al salario mínimo profesional. No obstante, una vez que estos ingresos se encuentran en una cuenta corriente pasan a ser saldos positivos y pueden llegar a ser embargados.

¿Qué porcentaje del sueldo puede ser embargado?
Pueden ser embargados los salarios o pensiones que sean superiores al Salario Mínimo Interprofesional (SMI) teniendo en cuenta la siguiente escala:

La cantidad que exceda del doble del SMI, en un 30%
La cantidad que exceda del triple del SMI, un 50%
Lo que exceda hasta cuatro veces del SMI, el 60%
Lo que exceda hasta cinco veces del SMI, el 75 %
Lo que exceda hasta más de cinco veces del SMI, el 90%
Los jueces podrán, en atención a las cargas familiares, rebajar entre un 10% y un 15 % los anteriores porcentajes.

¿Qué ocurre en otros países?
En Francia, por ejemplo, se aprobó una ley en 1989 que contempla las dificultades del consumidor sobreendeudado. Dicha ley, además de prevenir y prohibir ciertas conductas de las entidades de crédito, instaura un procedimiento para arreglar la situación de desatención de pagos, estableciendo dos procedimientos que se asemejan a una especie de quiebra civil.

La primera vía de solución es amistosa, en caso de no alcanzar un acuerdo con los acreedores, entra el juicio universal, con carácter subsidiario. En este juicio el tribunal puede, entre otras cosas, paralizar los embargos y establecer como solución final una reducción de los intereses o de los tipos de interés e incluso del principal y/o señalar nuevos plazos para pagar.

En Bélgica hay un procedimiento para todas las personas físicas no comerciantes que no puedan pagar sus deudas vencidas o a punto de vencer, que también ampara a las personas que a la vista de sus deudas e ingresos prevén llegar a esta situación.

El consumidor belga puede presentar una solicitud ante el Juez de Embargos de su domicilio y será ayudado por un mediador de deudas que negociará con los acreedores. Si todos los acreedores aceptan el plan, el mediador somete el plan al juez quien levanta acta del acuerdo de las partes. Si no se alcanza un acuerdo amistoso, el juez decidirá entre reducir los tipos de interés, escalonar la deuda, aplazar momentáneamente el pago de una deuda, pedir al consumidor la mudanza a un piso más barato…

Crece la morosidad de las hipotecas

2008-02-12T00:27:00.001-08:00

Los riesgo de alargar el plazo de las hipotecas

2008-02-12T00:26:00.000-08:00

Desde el banco de españa se han comentado los peligros que supone prolongar el plazo de amortización de las hipotecas, a veces hasta 50 años. Según el BDE esta situación comporta un grave riesgo tanto para las entidades de crédito porque genera una gran inestabilidad como para las familias que cada año ven aumentar los intereses.

Consolidacion de deudas

2008-02-12T00:25:00.002-08:00

Es importante saber que con la refinanciación o consolidación de deudas se puede llegar rebajar sus cuotas mensuales hasta en un 50% reuniéndolas en un único préstamo hipotecario.

¿Que es la consolidación o reunificación de deudas?

Para algunas personas con problemas de crédito la consolidación de deudas puede ser una solución. La consolidación de deudas es tomar prestado suficiente dinero de un prestamista para liquidar todas sus deudas. Cuando usted reunifica sus deudas:

1. Usted realizar solamente un pago cada mes al nuevo prestamista.
2. Generalmente pagará menos dinero cada mes.
3. Generalmente paga más dinero en cargos de financiamiento para consolidar deudas.
4. Lo pagos se prolongarán por más tiempo.

A tener en cuenta antes de consolidar

Antes de que usted decida consolidar sus deudas, examine sus otras posibilidades.

Hable con los miembros de su familia sobre el problema. Vea si usted puede disminuir los gastos o aumentar el ingreso.

Busque consejería financiera. Usted puede ir a un servicio de consejería de crédito. Ellos pueden presentarle una solución que usted no ha pensado.

Llame a sus acreedores para ver si es posible cambiar los pagos mensuales de manera que se reduzca su presión. Los acreedores pueden estar dispuestos a ajustar los pagos.

Después que usted decida

Si usted decide consolidar sus deudas, compare sus opciones. Hay diferentes iugares donde usted puede ir, tal como bancos, uniones de crédito, y compañías financieras.
Antes de que usted decida de quién obtendrá el préstamo, averigue la siguiente información de cada lugar:

1. El cargo por el servicio.
2. La tasa de porcentaje anual (APR).
3. La cantidad a pagar mensualmente.
4. Por cuánto tiempo usted tiene que hacer pagos.
5. Cuanto es la cantidad total que usted pagará.
6. Lo que ocurre si usted deja de hacer un pago.
7. Lo que ocurre si usted hace un pago tarde.

Haciendo solamente un pago al mes le puede hacer pensar que usted está en mejor posición económica que en la que usted realmente está. Usted puede estar tentado a comprar otras cosas a crédito, y antes de que lo realize usted puede tener un problema peor: demasiadas facturas con un ingreso demasiado pequeño.

Reunificar deudas para pagar menos a fin de mes

2008-02-12T00:25:00.001-08:00

La creciente subida del precio de los pisos y el mantenimiento del consumo en tasas elevadas han llevado al límite la capacidad de algunas familias para hacer frente a sus compromisos financieros. Según cálculos de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), la tasa de ahorro de las familias alcanzará a fin de año el nivel más bajo de su historia. Estiman que el ahorro se situará en sólo el 7,4% de la renta familiar disponible.

En la actualidad, hay hogares que, con unos ingresos netos de 1.500 euros, tienen que pagar todos los meses más de 1.300 euros entre hipoteca, coche y préstamos personales. Una situación insostenible. La salida para estas familias la proponen intermediarios o “brokers” de productos bancarios. La nueva fórmula financiera es el consolidador de deudas, un instrumento que consiste en agrupar todos los préstamos que tenga suscritos el cliente en uno, de tipo hipotecario.

El producto comienza a cobrar interés ante el elevado endeudamiento de las familias. Pero, ¿es realmente una opción financiera atractiva o es sólo una solución desesperada para salir del paso? Por lo general, este nueva fórmula puede ser una salida para familias que han agotado su margen crediticio o han visto caer sus ingresos. El inconveniente es que, aunque se paguen intereses y cuotas más bajas, los titulares soportarán el nuevo crédito más tiempo.

Más tiempo, menos cuota

La principal peculiaridad del consolidador de deudas es que, al poder adoptar la tipología de préstamo hipotecario, el nuevo crédito se concede a un plazo más largo y con intereses más bajos que los préstamos personales. El endeudamiento final también será más alto, ya que además de cancelar las deudas, el titular de los préstamos deberá abonar los gastos de la nueva operación y tendrá que estar pagando durante más tiempo. No obstante, mensualmente se acaba pagando bastante menos cuota. El nuevo producto permite cambiar préstamos personales al 8%, o los denominados créditos rápidos al 20%, por un préstamo único, de tipo hipotecario, a un interés de en torno al 4%.

Reunificación de deudas

2008-02-12T00:24:00.002-08:00

Por qué ha cobrado tanto interés el producto de reunificar deudas en la actualidad?
Los hábitos de consumo han cambiado en los últimos años. El nivel de endeudamiento está al límite. No es de extrañar ver a jóvenes de menos de 20 años con Audi A3, por ejemplo. Además, es prácticamente seguro que va a seguir creciendo el endeudamiento familiar, porque en nuestra sociedad es cada día más difícil renunciar a nada, buenas casas, buenos coches, buenas comidas, buenas vacaciones…Con esta coyuntura, es lógico que si hoy pagas 1.300 euros al mes y existe una alternativa que te permite reducir la cuota hasta 500 euros/mes, esta última opción cobre interés. Los intermediarios hemos buscado soluciones como esta para acercarnos a la demanda de la calle.

¿A qué familias puede resultar interesante unificar deudas?
La reunificación de deudas resultará interesante a todas aquellas familias que necesiten liquidez, que pasen apuros para pagar las diferentes cuotas de sus préstamos o incluso para aquellas que han dejado de pagar y que tienen embargos o una subasta inminente.

¿Qué ventajas presenta la unificación de deudas?
Las ventajas son varias: el cliente puede reunificar todos sus préstamos en uno, puede además disponer de dinero extra pagando una cuota más baja, puede salvarse de una situación de subasta inminente, etc.

¿Cuáles son los inconvenientes?
Quizás que se alarga el plazo del pago, pero se evita renunciar a varias cosas, como por ejemplo obtener dinero para la boda de un hijo, para hacer reformas en el hogar…

¿Qué futuro prevén para el producto de reunificación de deudas?
Estoy seguro de que irá en aumento, ya que tendemos a el producto comienza a consolidarse. La gente comienza a entender nuestro trabajo. Hace unos años, cuando explicábamos lo que hacíamos nadie comprendía nuestra labor. Ahora, mucha gente tiene un amigo o un vecino que ha hecho una reunificación.

¿Qué comisiones hay que abonarles por su labor como intermediarios?
Depende del tipo de operación y de su complicación. La comisión oscila entre un 1% y un 5%. No es lo mismo una operación con embargos, que una reunificación para un cliente con una hipoteca que sólo financia el 60% del inmueble y que cuenta con todos los pagos al día.

Lanzan la Hipoteca Prevista. Destinada a adquirir una vivienda y reunificar deudas

2008-02-12T00:24:00.001-08:00

La ventaja de este nuevo préstamo hipotecario de la intermediaria financiera es que las cuotas, durante los primeros tres años están predeterminadas; es decir, el cliente sabe cuáles serán las cargas de su préstamo y puede ajustar su presupuesto, lo cual proporciona al cliente una tranquilidad y una seguridad que con otros préstamos no sería posible conseguir. A partir del cuarto año las cuotas se adaptan al plazo y al capital restante.

El plazo de este préstamo es de hasta 30 años, con una financiación de hasta el 100% y la amortización de dos cuotas al año sin coste.

La reunificación de hipotecas crecerá un 27%

2008-02-12T00:23:00.002-08:00

La ANPB considera que este incremento se debe al creciente endeudamiento de las familias y a un escenario alcista de tipos de interés, una circunstancia que provocará, según la ANBP, una mayor competencia entre las entidades bancarias ante el aumento de los potenciales clientes hipotecarios.

También destaca que 2006 será el año de la “revolución hipotecaria” debido al crecimiento más pausado del mercado inmobiliario, al abandono de los mínimos históricos de los tipos de interés, a la irrupción de inmigrantes con situación laboral estable y a la buena marcha de la economía española.

Según la ANPB, durante el presente año aparecerán hipotecas superiores a los 50 años, con la posibilidad de que en el medio plazo surjan “hipotecas heredables, un producto ya existente y con tradición en otros países”.

Asimismo, subraya que la barrera que indica el plazo al que se suma la edad del solicitante ha pasado de 70 a 80 años, y que aún puede subir más.

A su juicio, ante la posibilidad de una subida de tipos, se potenciarán los seguros de protección de pagos, para responder en caso de desempleo, enfermedad u otras adversidades que pueda sufrir el cliente.

¿Qué ocurre cuando los pagos mensuales de hipotecas y préstamos dejan de ser cómodos y se acumula nuestra deuda?

2008-02-12T00:23:00.001-08:00

Existe una forma para salir adelante con comodidad y mejorando notablemente las condiciones mensuales de los pagos, eso sí, al final, lógicamente, se acabará gastando más. Es el producto financiero llamado consolidación de deudas o reunificación de deudas, un sistema de financiación que normalmente no ofertan las entidades convencionales y que consiste en unir todos los préstamos de un mismo titular en una única hipoteca más barata, pero a un plazo mayor.

“Para poder reunificar deudas es clave que entre las deudas que se quieren refinanciar se encuentre una hipoteca”

Fenómenos como la subida de los tipos de interés “parece que puede llevar a que comience a haber más incidencias con la financiación ordinaria (la que ofrecen bancos, cajas y cooperativas de crédito), por lo que muchos clientes pueden acogerse a sistemas como el consolidador de deudas un tanto a la desesperada, lo que incrementa los abusos por parte de quien se dedica a ofrecerlos”.

La subida de los tipos de interés repercute en aumento de estos métodos de refinanciación. “Si aumentan los tipos el endeudamiento es mayor, entonces la única posibilidad que tienes es alargarlo”.

ANPB afirma que la consolidación de deuda aumentará este año un 27 por ciento con respecto a 2005, pero no aporta datos del número de operaciones en las que se traduce ese porcentaje.

El responsable de Ausbanc, indica que “cuando la gente acude a este tipo de financiación es que está ciertamente apurada, o bien por un registro de morosidad, o bien por una fecha de subasta de sus bienes o por procedimientos ejecutivos ya instados por entidades bancarias, por ejemplo”.

“El apuro es la tónica general de quien solicita estas operaciones, y el segundo elemento es la exclusión del sistema ordinario de financiación”

Según el de Ausbanc “las entidades convencionales no se dedican a esto, que roza lo delictivo”. “Si tienes un problema de financiación grave por un procedimiento ejecutivo y vas a un banco y le solicitas dinero para pagar a otro banco inmediatamente te cierran las puertas”, señala.

“el banco puede considerar que una persona que está endeudada por encima de sus posibilidades es un mal cliente, pero no tiene por qué ser un mal pagador”

Advertencias y recomendaciones del Bando de España sobre las ofertas de “reunificar deudas”

2008-02-12T00:22:00.002-08:00

Un ejemplo habitual de consolidación de deudas

“Sumamos los préstamos que tienes suscritos y los unimos en un Crédito Único. Podrás pagar menos cuota cada mes y disponer de más dinero para tus gastos extraordinarios, únicamente con la garantía de tu vivienda. Tan fácil como unir todos tus préstamos en uno sólo. Más dinero por menos cuota.”

- Es habitual que una familia media afronte, mensualmente, el pago de la cuota de la hipoteca de la casa, la del préstamo del coche, algún préstamo personal, así como la deuda por el saldo pendiente de la tarjeta de crédito, con la que se hace frente, a lo largo del mes, a numerosos pagos. El día pactado en los diferentes contratos, el banco cargará en la cuenta indicada la respectiva cuota.

- En los últimos meses han proliferado anuncios en los medios de ofreciendo reunificar todas las deudas y reducir el coste total de dichas financiaciones.

- Esta práctica de reunificación de deudas no es en absoluto novedosa. Los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, desde siempre, ante riesgos de impago o problemas anunciados por sus deudores para hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones, ofrecen alternativas a sus clientes para modificar las condiciones de pago pactadas y superar una dificultad sobrevenida a la hora de satisfacer sus diversos pagos.

- Sin embargo, lo más novedoso de esta práctica, es que las ofertas publicitarias de estas reunificaciones están siendo realizadas, en su mayor parte, por empresas que no son entidades bancarias. En general, la labor que realizan estas empresas es la de intermediar entre el cliente y las entidades bancarias donde se tienen los préstamos a cancelar y con las que conceden la financiación.

- La fórmula suele consistir en ampliar el préstamo hipotecario existente o bien concertar uno nuevo, y con los nuevos fondos obtenidos devolver anticipadamente los saldos pendientes del resto de préstamos (personales, procedentes del uso de tarjetas de crédito y, en el caso de un nuevo préstamo hipotecario, cancelar el anterior). Así se pasa a pagar una sola cuota, en lugar de varias como anteriormente.

- Al ser habitualmente los tipos de interés de los préstamos hipotecarios menores que los de los personales y los de los créditos en tarjeta y, además, que los préstamos hipotecarios suelen tienen una duración muy superior a la de los préstamos personales, la cuota a pagar podrá ser inferior a la suma de todas las anteriores, si bien el plazo durante el cual habrá que estar pagando también será superior.

- Debe de tenerse en cuenta que estas operaciones también tienen costes de tramitación y formalización. Así, la cancelación anticipada de los préstamos que van a ser sustituidos por uno nuevo habitualmente tendrán prevista en los contratos la aplicación de comisiones o penalizaciones por el pago anticipado y, en el caso de los que tengan garantía hipotecaria, además de dichas comisiones o penalizaciones, una serie de gastos (notariales, registrales, impuestos y si interviene una gestoría, los de ésta,). Por otro lado, la contratación de un nuevo préstamo hipotecario, conllevará gastos (los anteriores, más una nueva tasación) y comisiones.

En el apartado de este Portal referido a préstamos hipotecarios se indican con mayor detalle la naturaleza de estos préstamos, las informaciones previas que deben dar las entidades bancarias, así como las comisiones y gastos que pueden soportar, pudiendo también acceder a los folletos de tarifas de comisiones de las entidades para consular los importes máximos que tienen previsto percibir por los distintos conceptos.

- En el caso de que se acuda a una empresa no bancaria, el servicio de intermediación tendrá un coste que, normalmente, será a cargo del cliente, coste que habrá de sumarse a las comisiones que, tal y como antes se ha mencionado, pudieran percibir las entidades bancarias en las cancelaciones y formalizaciones de operaciones, así como los gastos (notariales, registrales, etc.) que pudieran tener.

- Por ello, a fin de una valoración adecuada de la operación, debe tenerse en cuenta no sólo la diferencia de tipos de interés entre los préstamos antiguos que se sustituyen y el nuevo, sino el plazo durante el cual se va a estar pagando y los gastos totales de la operación.

En todo caso es conveniente solicitar información detallada de todos los costes que conllevaría la operación solicitada.

- Para conocer si quien está realizando una oferta de reunificación de deudas es una entidad bancaria inscrita en los registros del Banco de España, desde aquí puede consultar la relación de las entidades inscritas en dichos Registros.

Ventajas e inconvenienes de una reunificación de deudas

2008-02-12T00:22:00.001-08:00

Un problema frecuente
Los pagos con la tarjeta de crédito, el préstamo del coche y un crédito suscrito para afrontar unos gastos inesperados pueden conllevar una importante carga para la economía de la familia. Si además se añade una hipoteca para la adquisición de vivienda, la suma de todas las deudas puede, si no superar, sí anular los ingresos familiares.

Encontrar una solución
Ultimamente estan apareciendo muchas empresas que ofrecen alternativas que facilitan los pagos. La reunificación de las deudas o aunar todas las cargas financieras en una sola -normalmente una hipoteca- se ha transformado, si no en una situación común, sí en una opción muy publicitada por algunas empresas de inversión, habitualmente intermediarios no bancarios, también conocidos como brokers financieros.

Estas empresas ofrecen la posibilidad de unir todas las deudas en un sólo préstamo hipotecario, logrando así, en primer lugar, abonar un tipo de interés menor por todas ellas (el tipo de interés que grava los préstamos con garantía hipotecaria suele ser inferior al de las tarjetas de crédito o al de los préstamos personales). Además, se logra un plazo mayor para la devolución ya que esta operación suele ser posible a través de una ampliación del préstamo.

Gastos de tramitación

A simple vista la opción parece ventajosa, sin embargo, antes de llevarla a cabo conviene estudiar algunos factores que pueden hacerla menos atractiva. En primer lugar, estas operaciones suponen una serie de gastos de tramitación y formalización del nuevo préstamo e incluso de cancelación en caso de que hubiera que levantar un nuevo préstamo. Esto exigiría, por lo tanto, una nueva escritura con los costes de notario y de registro que este documento conlleva. Tampoco hay que olvidar que los propios intermediarios pueden reclamar una comisión por los servicios prestados. Hay que informarse bien de quién es la empresa con quien se va a realizar la operación para evitarse disgustos. El Banco de España, de hecho, invita a los usuarios a consultar sus registros para conocer si la empresa está o no registrada en el organismo regulador.

Otro criterio a tener en cuenta es la ampliación del plazo. En estos casos y teniendo en cuenta la evolución alcista de los tipos de interés, el cliente puede ajustar demasiado su factura impidiendo renegociar en el futuro una modificación de las condiciones. Esto teniendo en cuenta que el tipo de interés del préstamo hipotecario sea atractivo y no suponga un encarecimiento importante respecto al que abonaba anteriormente.

La refinanciación como solución para llegar a fin de mes

2008-02-12T00:21:00.000-08:00

En España, más de la mitad de las familias tiene dificultades para llegar a fin de mes, según el Instituto Nacional de Estadística (Ine). «La causa no suele ser exclusivamente el préstamo hipotecario, sino la suma de créditos. A menudo las familias tienen, además de la hipoteca, préstamos personales e, incluso, otros rápidos o fáciles». Si a esto se une la continua subida de tipos quizás no sea difícil augurar el auge de las operaciones de reunificación de deudas.

La reunificación de deudas será la solución más frecuente para las familias españolas. Lo que se hace normalmente es meter toda la deuda en el prestamo hipotecario, que es el que tiene menor tipo, y se alarga el plazo, de forma que permite estar más desahogado cada mes.

Desde luego la reunificación de créditos tiene la ventaja de poder permitir una cuota mensual menor, pero también conviene tener en cuenta que el plazo se alarga, de forma que los intereses durante toda la vida del crédito son mayores. También hay que ser prudente, como ya ha alertado en ocasiones el Banco de España, y no abusar de este tipo de operaciones.

Los peligros de reunificar deudas

2008-02-12T00:20:00.000-08:00

¿Necesita dinero?”. “Dinero directo. Sin intermediarios”. “¿Problemas económicos?”. Estos son algunos de los mensajes con gancho que se leen en algunos anuncios publicados en la prensa extremeña a diario. Detrás de ellos están empresas de intermediación financiera cuyo producto estrella es la reunificación y aplazamiento de deudas de clientes en apuros. SPH Broker, A&M Servicredit o Crédito Extremadura son algunas de las firmas que operan en la región y cuyo negocio ha crecido en los últimos tiempos ante el escenario de sobreendeudamiento generalizado de las familias.

“Hay gente que apura demasiado”, explica Juan Pedro Cabrera, responsable de SPH Broker en Extremadura. Esta compañía nacional cuenta con delegaciones en Badajoz, Cáceres, Mérida y Almendralejo y próximamente abrirá también en Plasencia. Cabrera asegura que el caso típico es el de una familia con compromisos mensuales de 1.000 o 1.500 euros –incluida la hipoteca, el coche, tarjetas de crédito, compras a plazos…– a la que se le presenta alguna circunstancia adicional, como puede ser la pérdida del empleo de uno de los cónyuges, una costosa reparación del vehículo tras un accidente de tráfico o una boda.

Ajustado ya de por sí el presupuesto hasta el límite, una circunstancia de este tipo hace que la economía familiar salte por los aires, llegan los impagos y los problemas. “Nosotros hacemos un estudio de cada situación para aminorarle las mensualidades y de 1.500 euros al mes se puede quedar en 500 o 600, que es una cifra que se puede pagar”, explica Cabrera.

Pagar en más años

La labor de estas empresas se centra en la reunificación de deudas del cliente, para lo que median entre éste y las decenas de entidades financieras con las que tienen acuerdos hasta encontrar la mejor solución. Lógicamente, se paga menos al mes pero durante más años. “También le adelantamos dinero al cliente y le sacamos de un posible embargo”. Si el cliente tiene patrimonio (segunda residencia, una finca…), la empresa de intermediación financiera puede comprárselo y aportarle liquidez para salir del bache.

Cabrera asegura que es un problema nada infrecuente. “Hay personas que no calculan bien y las circunstancias laborales no son las que queremos, cambian a peor y empiezan los problemas”, añade Cabrera. El margen de beneficio de estas empresas está en la comisión que les reserva la entidad financiera.

En muchos casos, las personas en apuros económicos ya han tenido algún incumplimiento bancario, por lo que aparecen en registros de morosos como el RAI o el Asnef. Esta inclusión les cierra drásticamente las puertas de las cajas y bancos para nuevos créditos, por lo que han de recurrir a las empresas de intermediación.

Cabrera afirma que SPH Broker garantiza un “trato profesional” a los clientes y aconseja a las familias que estén en apuros que es mejor dejarse asesorar por profesionales y reconocer el problema antes de que la situación vaya a peor.

Ante el sobreendeudamiento generalizado de las familias españolas, también se ha disparado el negocio de los créditos exprés, que ofrecen hasta cantidades de 3.000 y 4.000 euros en un corto plazo de tiempo, aunque en estos casos el interés es altísimo. “Un crédito exprés te saca de un apuro, pero la reunificación deudas te da una solución a largo plazo”, explican fuentes de Finanfácil, otra de las empresas de intermediación que operan en España. La figura del intermediario financiero está regulada desde 1995 y el Banco de España dispone de un registro oficial para este tipo de empresas.

Documentos para pedir un crédito hipotecario

2008-02-11T01:37:00.001-08:00

Documentación/. Documentos que se requieren necesitas para solicitar una hipoteca:

DNI, Tarjeta de Residencia o Pasaporte.
Escritura de propiedad del inmueble
Certificado del Registro de la Propiedad
Certificado de Seguro de la vivienda
Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
Último recibo de la Comunidad de Propietarios
La declaración de la renta de los dos últimos ejercicios.
Tus dos nóminas más recientes percibidas en tu trabajo. En el caso de ser trabajador autónomo, se deberá presentar documentación adicional sobre la actividad profesional llevada a cabo.

Gastos de la hipoteca

2008-02-11T01:36:00.000-08:00

Una vez comprada y escriturada la vivienda nos quedan los gastos de constitución de la propia hipoteca cuya cuantía viene dada por el propio importe del préstamo hipotecario o más específicamente del Capital garantizado o Cifra de responsabilidad hipotecaria (importe del préstamo + intereses + comisiones). Son los siguientes:

Notaría: gastos notariales ocasionados por la escrituración de la hipoteca.
Registro de la Propiedad: gastos ocasionados de inscribir la hipoteca en el Registro.
Gestoría: gastos ocasionados por la tramitaciones en el Registro y en Hacienda.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.

Debemos advertirle que mientras que esté viva la hipoteca le puede causar nuevos gastos hasta llegar al último gasto derivado de su propia cancelación. Son estos:

Intereses de demora: por incumplimiento de los plazos de pago de las cuotas.
Comisión de cuotas impagadas: importe fijado por la entidad financiera para la regularización de la cuotas impagadas.

Comisiones por emisión y gastos de envío de los recibos. No suele ser usual.
Al llegar a la Cancelación de la hipoteca debe también cancelarla en el Registro para eliminar la carga sobre su vivienda. Esto le obligará a un proceso parecido: escritura de cancelación ante notario, registro, gestoría, etc. Para la cancelación de una hipoteca de 100.000 euros, le ocasionará en torno a los 765 euros de gastos. Pero si tiene una hipoteca a 30 años, quizás esto sea hacer futurismo....

El préstamo hipotecario: cuestiones importantes en la negociación con la entidad crediticia

2008-02-11T01:35:00.000-08:00

Ha llegado la hora de negociar las condiciones de su hipoteca con el Banco. De entrada le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios existentes en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables que le pueden interesar. Por tanto, el primer paso: informarse bien de las ofertes existentes sobre la mejor hipoteca que puedes conseguir. Una rápida visita por sus páginas web les dará pistas importantes.

Una advertencia previa: los productos que oferecen las entidades financieras suelen ser difícilmente comparables (combinaciones diversas de importes, plazos, TAE, comisiones...). Piense por tanto las variables que a usted le interesan, y en función de ello negocie con una entidad, teniendo ofertas de otras entidades que se ajunten lo más posible a sus pretensiones. Se trata de una negociación importante. Para el 90% de la población es la operación financiera más importante que realizaremos en toda nuestra vida. Tómese su tiempo. Cuando analice varias ofertas no olvidar solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo.

Condiciones a prestar especial atención en la negociación con el Banco o Caja:

Comisión por amortización (parcial o total). En muchos casos no se le concede importancia a esta importante variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros años quizás se sienta "prisionero" de su préstamo. Esto puede ocurrir por muchas
circunstancias: ha mejorado su capacidad de ahorro, los tipos de interés del mercado ha bajado sustancialmente (y usted tiene contratado un prestamo con tipos fijos), las ofertas de otras entidade son mucho más atractivas.... Hay que considerar que en un plazo de 20 ó 30 años las condiciones del mercado o las personales pueden variar ampliamente. Incluso en un plazo reducido (12 años) con tipos fijos, el escenario puede variar significativamente. Hace escasamente dos años se dibujaba un escenario de alta estabilidad en los precios. Unos meses más tarde la escalada del precio del petroleo nos va dibujando un escenario menos claro. Piense también que las ofertas del mercado pueden mejorar (como ha sido en los últimos años). Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total. Ver comisiones hipotecas.

Comisión de apertura. Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa. Ver comisiones hipotecas.

Diferencial sobre Euribor (o el índice de referencia escogido)/ Tipos de interés variables . Trate de negociar el menor diferencial posible (las ofertas oscilan entre un 0,75% y un 0,45 en la banca online). En cuanto al índice de referencia a escoger el EURIBOR es el que que históricamente siempre ha tenido un mejor comportamiento que cualquier otra opción. Aunque esto puede variar, obviamente, es un factor muy a tener en cuenta. Aquí sí puede comparar de forma objetiva las oferta de las diferentes Cajas o Bancos. Hágalo a través dell TAE o Tasa Anual Equivalente que es el coste real anual del préstamo. La ventaja es que para calcularlo se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia, sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es uno de los datos más importantes de un préstamo hipotecario, por lo que, antes de tomar una decisión por una u otra oferta, es importante tener calculadas las TAE -para iguales plazos e importes-.

Una vez que hayas recopilado las ofertas de varias entidades, es aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que te puede salir a pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene.

Cuadro de simulación amortización del período completo. Analice, especialmente en aquellos préstamos con variables que cambian durante el plazo de amortización, las cuotas mensuales, la TAE y pagos que tendrá que realizar. De aquí saldrá una mejor percepción de cual puede ser su mejor opción personal y aquello que le convendrá defender más en su negociación con el Banco (poniendo también en la balanza las otras variables: importe, plazo, etc).

Quizás debería dejar un hueco de su tiempo para analizar algunas de las ofertas de la Banca por Internet. Algunas ofertas suelen ser más agresivas, -al tener menos costes operativos-. Aunque por contra, no le será tan fácil una negociación convencional e individualizada.

En general: muestre a su interlocutor que tiene un buen conocimiento del tema. Pida otras ofertas distintas y trate ayudarse con un experto independiente.

Mejores hipotecas del mercado

2008-02-11T01:34:00.000-08:00

¿Cuáles son las mejores hipotecas del mercado? La respuesta más inmediata: son las que mejor se adaptan a sus necesidades específicas. Por tanto, partiendo de unas condiciones generales que más le convengan, lo mejor es negociar con el banco.
Aunque existen herramientas para hacer comparativa de hipotecas (simulador de hipotecas, calculadora, etc.), lo cierto es son tantas las variables y las adaptaciones que los bancos hacen de sus propias ofertas que a la hora de la verdad estas simulaciones se quedan en intentos orientativos de comparación.

Ejemplos de "mejores hipotecas"

Si un banco o caja le ofrece un préstamo hipotecario a muy bajo tipo de interés, tendrá que prestar mucho interés a la cuantía de las comisiones y al grado de ligazón que usted con el banco.
Si las comisiones son razonables o bajas y los tipos de interés (TAE) también ajustados a las ofertas más ventajosas, deberá prestas atención la coste de oportunidad de otras exigencias "menores": domiciliación de la nómina, apertura de cuenta, tarjetas de crédito, comisiones y gastos de los nuevos servicios bancarios que asume (recibos, transferencias, cajeros...).
Si sobre unas condiciones similares a la mejores hipotecas del mercado, una entidad le da una "hipoteca 100", esto es una cuantía de importe de crédito mayor, tendrá que prestar atención al seguro que debe pagar o a los avales para garantizar el pago del préstamo.
Recordemos, no obstante, de cara a hacer comparativas de hipotecas que hay que partir la TAE (Tasa Anual equivalente) las cual nos hace homogéneas las condiciones de las diferentes ofertas de préstamo hipotecario de los bancos haciéndolas comparables.
En el mercado actual esta TAE fluctúa desde el 4,37% y el 2,49%. En principio estas son algunas de las "mejores hipotecas" del mercado (esto es, con TAE más baja):

Oficina Directa Hipoteca@0,40: 2,49%
Bankinter: Préstamo variable: 2,52%
ibanesto: Hipoteca Variable: 2,53%
uno-e Hipoteca Variable: 2,53%
Caixa Galicia: Vivienda 0,50: 2,53%
Barclays Bank: Hipoteca Remunerada: 2,53%
Patagón (Open Bank SCH): 2,54%
Deutsche Bank: Hipoteca flexible: 2,57%
Banco Sabadell Hipoteca Activa (Activobank): 2,57%

Préstamos viviendas sociales, viviendas de protección oficial

En estos casos las mejores hipotecas son aquellas que están reguladas por los convenios que hacen los organismos públicos (ej. Ministerio de la Vivienda) con las entidades financieras a través de los denominados préstamos cualificados.

Un préstamo cualificado tiene la ventaja de impedir el cobro de comisiones por parte de los bancos, al tiempo que se aplican generalmente los tipos de interés más bajos del mercado y el propio Ministerio u organismo oficial puede subsidiar una parte del pago del préstamo que corresponde al comprador de la vivienda.

La mejor Hipoteca, el mejor préstamo del mercado

2008-02-11T01:33:00.000-08:00

¿Cómo se consigue el prestámo hipotecario más favorable del mercado?

Una cosa está clara: no conformándonos con la primera oferta que recibimos y teniendo claro lo que nos conviene. Esto último es muy importante puesto que depende de nosotros. Hay que tener claro lo que nos conviene de acuerdo con nuestras posibilidades de ahorro, ahora y para dentro de 10 - 20 años. No sentirnos atados o presos por la hipoteca que hemos negociado y firmado.

Hemos preparado alguna información que creemos puede serte útil:

Hipoteca: negociar con el Banco
En todo caso estas reglas generales te aproximarán a la mejor hipoteca:

Buscar muchas ofertas, comparar y negociar. Si hay una interesante píde una oferta vinculante. No tienes que temer dejar "tu banco o caja de toda la vida". De hecho, vas a hacer una operación a 20 o más años. Asegúrate de que es la más conveniente.
Recuerda que en Internet tienes la posibilidad de en muy pocos minutos chequear las simulaciones de préstamos de las diferentes entidades bancarias. Ver simuladores de hipotecas.

No deseches la banca por Internet, suele ser una buena opción. Todas las entidades tradicionales tienen banca por internet.

No te fijes únicamente en el tipo de interés (por ejemplo euribor + algo).
Intenta negociar las condiciones. Muchas veces la mejor hipoteca es la que se ha negociado con el Banco, partiendo de unas condiciones iniciales menos favorables.

No hipoteques tu vida. Quizás te propongas hipotecar tu casa, eso es suficiente.

Calcula lo que tendrás que pagar cada mes en el caso de que se incrementes los tipos de interés. Las entidades financieras están obligadas a proporcionar a sus clientes información sobre las cuotas mensuales que tendrían que pagar.

Las comisiones en las hipotecas

2008-02-11T01:32:00.000-08:00

Si usted fija su atención solo en los tipos de interés, el plazo, el importe, las cuotas de amortización mensuales... Puede llevarse un serio disgusto si no ha ponderado adecuadamente las comisiones que conlleva el préstamo. En una hipoteca conviene que analice en profundidad las siguientes comisiones: comisión de apertura, comisión de cancelación y comisión de subrogación.

Comisión de apertura y estudio. Se incluyen todos los gastos originados por el Banco o Caja de Ahorros las entidades por la tramitación del contrato del préstamo hipotecario. Se calcula en tanto por ciento del importe del préstamo. Generalmente, el importe de esta comisión se cobra cuando se firma el contrato, no obstante, es posible acordar con la entidad financiera abonarla a lo largo de la vida del préstamo. Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Por tanto, debe ser la TAE lo que finalmente compare con las ofertas de otros bancos, dado que, al menos recoge ya las comisiones que con toda seguridad tendrá que pagar por su hipoteca.

Comisión de cancelación o amortización anticipada. Se aplica por la entidad financiera en el caso de que el cliente desee cancelar parcial o totalmente la hipoteca antes de cumplirse el plazo. Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Por Ley, las comisiones de cancelación tienen establecidos unos límites máximos. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más elevada. En este último caso, debe ser muy consciente de que una muy elevada comisión de cancelación le desalentará si desea amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible baja de tipos de interés y, por ejemplo, negociar un nuevo préstamo con otra entidad financiera.

Comisión de subrogación. Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.

Estas son básicamente las comisiones que se suelen recoger en los préstamos hipotecarios.

El préstamo hipotecario y los tipos de interés

2008-02-11T01:31:00.002-08:00

El tipo de interés es clave, ya que unido al plazo del préstamo, determina la cuantía total del préstamo y, por tanto la cuota mensual que se va pagar para su amortización durante dicho plazo.

Hay que tener claro que los tipos de interés que nos pueden ofrecer:

Tipo de interés fijo: el interés permanece sin variar durante toda la vida del préstamo hipotecario. Es decir, si suben los tipos no le perjudican; pero si bajan, tampoco se beneficia. En los casos a tipo fijo, el plazo de amortización suele ser menor que en el tipo variable, y está entre los 12-15 años.

Tipo de interés variable: está sometido a la fluctuaciones de los tipos de interés. Por lo general, durante medio o un año, se fija un tipo de interés de inicial, que se revisando en función del comportamiento de los tipos. Para estas revisiones a la base de referencia pactada (generalmente Euribor) se suma un diferencial que puede oscilar entre 0,40 y 1,50 puntos. Esta opción permite beneficiarse de las bajadas de tipos pero también se está expuesto al riesgo de las subidas.

A efectos de paliar los inconvenientes del ambos, surgen productos financieros "híbridos" que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. Podemos destacar tres fórmulas:

Tipo de interés mixto: una fórmula mixta consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones...) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.

Hipoteca de cuota fija: son préstamos a interés variable pero con cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos lo mismo cada mes, pero si se incrementan los tipos, tendremos que pagas más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.

Hipoteca variable con techo. Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos de interés durante un plazo (generalmente 10 primeros años). Así se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por la economía familiar.

Consejos:

Si opta por una hipoteca o préstamo con tipo de interés fijo tenga muy presente que en caso de bajar considerablemente los tipos de mercado, quizás pueda renegociar las condiciones o una cancelación anticipada. Por esta razón, las entidades financieras fijan unas comisiones de cancelación que suelen ser más caras y llegan hasta el 4% en el caso de una hipoteca con tipos de interés fijo. El tipo de interés fijo y la comisión por cancelación debe, pues, valorarse conjuntamente.

En general, el tipo de interés es importante pero no nos debemos dejar llevar por ofertas muy tentadoras basadas en un tipo muy atractivo para los primeros años y olvidamos otros aspectos fundamentales tales como las comisiones. Esto nos obligará a hablar en realidad del Coste efectivo, TAE.

El plazo de amortización del préstamo hipotecario

2008-02-11T01:31:00.001-08:00

El plazo de amortización es el periodo de tiempo fijado para la devolución del préstamo hipotecario.

En la actualidad las entidades bancarias ofrecen préstamos hipotecarios con plazos que se ajustan a las características de la persona o unidad familiar. De esta forma se fija una cuota o carga que el cliente puede asumir en función de una vivienda superior a la inicialmente se podría acceder con unos ingresos dados.

Así pues, algunas hipotecas pueden llegar hasta los 40 años, dependiendo de la edad del contratante y/o de los avalistas que acompañe. Algunos Bancos ofrecen productos hipotecarios con préstamos cuya cuota es más baja al inicio, para subirla posteriormente. También se ofrecen períodos de carencia con la obligación en los primeros años de devolver solo la cuota de intereses.

Cuestiones a tener en cuenta: cuotas, intereses...

Valore claramente cual es la cuota mensual que puede asumir y que no sea una carga imposible de cumplir si varían sus circunstancias personales, o una subida de los tipos de interés (caso de contratar un préstamos con tipos flexibles).
Un mayor plazo, supondrá menor cuota, pero con una factura de intereses totales pagados mucho mayor.
Si opta por un interés fijo la entidad financiera le ofrecerá un préstamo de duración bastante menor (menos de 15 años).

Si opta por un préstamo a largo o muy largo plazo debe ser consciente de:

El volumen de nuestro ahorro que destinaremos a la vivienda. En algunos casos acabamos abonándole al Banco o Caja el doble de lo que nos prestan inicialmente.
El peligro de la subida de los tipos de interés. Vivimos en los últimos años una estabilidad de los precios con bajos tipos de interés. Sin embargo, no hay una garantía total y absoluta de que en un plazo de 30 años eso vaya ocurrir siempre así. Tenemos que ser plenamente conscientes, si contratamos un préstamo con tipos flexibles, del esfuerzo que supondrá para nuestra economía familiar la subida de uno o dos puntos en los tipos de interés y tener acceso a simulaciones de los pagos que tendrá que realizar.
Volumen de ahorro final destinado Si suben los tipos de interés

Con un préstamo de 90.000 euros a 40 años, con un tipo de interés del 4'23% , tendríamos que pagar una cómodo pago cada mes de 388 euros; no obstante, al finalizar de pagar el préstamo habríamos pagado unos 186.000 euros (más del doble de la cantidad que recibimos en préstamo inicialmente).

En un préstamo de 120.000 euros a 20 años, con los actuales tipos se pagan unos 743 euros al mes. Sin embargo, si los tipos de interés subieran un 1%, dicha mensualidad sería de unos 809 euros, y si subieran un 2% unos 877 euros, es decir, la cuota se incrementaría un 18%.

Importe del préstamo hipotecario

2008-02-11T01:29:00.000-08:00

Si sus ahorros no son muy cuantiosos, el importe del préstamo hipotecario se convierte en decisivo a la hora de poder comprar la vivienda. ¿Cual es el importe del préstamo hipotecario al que puede aspirar?

Generalmente lo bancos ofrecen hipotecas por importe del 80% de la tasación. Las entidades financieras, bancos y cajas de ahorros, conscientes de los altos precios de la vivienda en España han ido sacando productos para superar el límite del 80% de la tasación (máximo legal). Para ello aparecen los conceptos de hipoteca 100, hipoteca de máximo, hipoteca puente, etc.

Empecemos por el principio. Inicialmente hay dos factores que determinan el importe del préstamo que Ud. puede conseguir:

El valor de tasación. En general, la cuantía de préstamo hipotecario que un Banco o Caja le podrá ofrecer estará entre un 70 - 80% del valor de tasación de la vivienda (Según la Ley 2/1981, de 25 de marzo el préstamo garantizado por la hipoteca no puede exceder del 80% en el caso de viviendas). La tasación de la vivienda la realizan empresas especializadas, generalmente por encargo de la entidad (ver tasación de la vivienda) y también viene exigida por la legislación actual española.

Debe tenerse en cuenta que el valor de tasación puede ser inferior al valor de mercado en el momento de su realización, en algún caso hasta un 15%, y, por tanto, se pueden producir problemas de financiación para el comprador de la vivienda, dado que las entidades limitarán la cuantía de la concesión del préstamo a un máximo del 80% del valor de la tasación, no del valor acordado en la compra.

Sus ingresos. Los Bancos y demás entidades crediticias estiman que la cuota de amortización del préstamo (más otras obligaciones comprometidas) no supongan más del 40 por 100 de sus ingresos netos debidamente acreditados. Obviamente, este factor puede verse flexibilizado a la hora de conceder el crédito si el interesado aporta otras garantías (patrimonio, avales, etc.),

Nuevos productos hipotecarios: Hipoteca 100, seguros...

No obstante, como decíamos, las entidades financieras conscientes de los altos precios de las viviendas han ido sacando productos garantizados para cubrir importes superiores al 80% de la tasación. La hipoteca 100 es una denominación popular para aquellos que buscan financiación complementaria. Al respecto:

Un ejemplo de este tipo de productos sería la denominada "Hipoteca Super Revolución". Se trata de una hipoteca - 100 (97% de financiación sobre la tasación) y con la posibilidad de carencia durante los cinco primeros, a través de un seguro hipotecario, como garantía. Este mecanismo del seguro se convierte en una llave de las entidades financieras para poder superar la cuota legal del 80%.

Hipoteca Puente. En muchos casos el comprador ya posee una vivienda y busca una fórmula hasta que venda la vivienda...

Pida a los bancos y cajas de ahorros que le informen de sus nuevos productos.

Bancos y Cajas de Ahorros para Hipotecas

2008-02-11T01:28:00.000-08:00

Como hemos comentado en otro apartado las entidades financieras en España están sometidas a una legislación avanzada en lo que respecta a la defensa de los derechos de los consumidores.

A la derecha ofrecemos un Ranking de las 20 primeras entidades financieras españolas (Bancos y Cajas de Ahorros) a las que puede recurrir con total garantía dada su solvencia y peso dentro del sistema financiero español.

Haciendo "clic" en los enlaces de estos Bancos se puede acceder a numerosas ofertas actualizadas sobre hipotecas. Bankinter, La Caixa, por ejemplo, tienen unos excelentes servicios on line.
Ranking de Bancos y Cajas de Ahorros en España por recursos ajenos

1. Santander Central Hispano
2. Banco Bilbao Vizcaya Argentaria
3. Caixa d´Estalvis i Pensions de Barcelona “la Caixa”
4. Caja de Ahorros de Madrid
5. Banco Popular Español
6. Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaixa)
7. Banc Sabadell
8. Caixa d´Estalvis de Catalunya
9. Caja de Ahorros del Mediterráneo
10. Bankinter
11. Caja de Ahorros de Galicia
12. Caja de Ahorros de Zaragoza, Aragón y La Rioja
13. Unicaja
14. Bilbao Bizcaia Kutxa
15. Caja España de Inversiones
16. Caja de Ahorros Vigo, Ourense, Pontevedra (Caixanova)
17. Caja de Ahorros de Salamanca y Soria (CajaDuero)
18. Caja de Ahorros de Guipúzcoa San Sebastián
19. Deutsche Bank -España
20. Banco Pastor

Dos breves observaciones más. Muchos bancos extranjeros tienen oficinas en España, especialmente en las zonas de residentes extranjeros (Málaga, Alicante, Baleares, Canarias; en general en zonas muy amplias de la Costa Brava, Costa del Sol, Costa Blanca...), en algunos casos con un peso importante (Deutsche Bank).

Nuestro consejo es que no infravalore las ofertas de las entidades de crédito españolas, en general son buenas y abarcan un amplio espectro de servicios inmobiliarios y de la vivienda muy interesantes.

Por último, a efectos del servicio a clientes no hay ninguna diferencia entre Cajas de Ahorros y Bancos. Ofrecen el mismo tipo de servicios y están sometidos a la misma legislación. La única diferencia es corporativa y de gestión. Los Bancos son entidades privadas (empresas) con accionistas propietarios; las Cajas de Ahorros son entidades de un singular estatus jurídico (algunos dicen que tienen un carácter semi-público) en el que los impositores, clientes, ayuntamientos y gobiernos locales tienen entrada en sus órganos de gobierno para su gestión y administración. El servicio a los clientes suele ser en ambos casos bueno.

Qué son las hipotecas y préstamos hipotecarios

2008-02-11T01:16:00.000-08:00

Probablemente no tenga todo el dinero que necesita para comprar su vivienda y tenga que recurrir a un préstamo de una Banco o Caja de Ahorros y hacer una hipoteca de la casa que compra.

El préstamo hipotecario tiene como singularidad específica que toma como garantía real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento...) a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Esto significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titular propietaria del inmueble. Por tanto, usted hipoteca su casa en favor de la entidad financiera, hasta que le haya devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos.

Esta garantía, que toma como contrapartida la propia vivienda, es lo que explica que el tipo de interés que generalmente se aplica sean más bajo que los préstamos generales o personales existentes en el mercado. Usted hipoteca su casa y el banco, al obtener una garantia en la propia vivienda hipotecada, disminuye sus riesgos y sus tipos de interés.

Legistación Hipoteca. Así mismo hay una legislación específica sobre este tipo de préstamos que es de las más avanzadas de Europa en su rigor y formalidad. Al hacer la hipoteca, tendrá que cumplir una serie de trámites legales que tratan de garantizar la mayor transparencia. Destacamos:

El Banco o Caja debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación en la que se recojan todos las condiciones financieras de la operación.

Participa un notario con el otorgamiento de una escritura pública. El notario tiene la obligación de advertir de cualquier anomalía legal que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo a la persona que contrata el préstamo. El contrato debe estar en la notaría con un mínimo de tres días de antelación a la firma para que pueda ser consultado previamente por el cliente antes de la firma.

La constitución de la hipoteca además exige la mayor publicidad a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad. El registrador tiene obligación de "calificar la hipoteca", esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que pidan su asesoramiento.

El Banco de España, máxima autoridad monetaria en España, calcula y publica los índices de referencia que regulan la indexación del tipo de interés en los préstamos variables.

La banca pide al supervisor utilizar las provisones 'anticrisis'

2008-02-11T00:46:00.002-08:00

El sector afronta la caída del mercado con un colchón de 34.000 millones de euros

La crisis de liquidez y la caída del sector inmobiliario son dos malas noticias para las entidades financieras. Además, si llegan juntas, son mucho más dañinas. Sin embargo, han venido acompañadas de otra buena nueva: bancos y cajas de ahorros acumulan unas provisiones genéricas de unos 34.000 millones de euros. Hasta octubre pasado, esta cantidad era de 33.458 millones, pero el sector estima que al cierre de 2007 acumulaba casi mil millones más.

Esta inmensa hucha supone un colchón para combatir la morosidad futura si ésta alcanza cifras muy elevadas. Lo curioso de estas provisiones es que están inventadas por el Banco de España y que no existen en ningún otro país. El supervisor, cuando Luis Ángel Rojo era gobernador, estableció que las entidades aprovecharan la bonanza del ciclo económico para dar menos beneficios y engordar esta partida. Por eso se denominan provisiones anticíclicas o genéricas.

Con la llegada de tiempos difíciles han surgido discrepancias entre el supervisor y las entidades sobre el uso de esta partida. Directivos de bancos y cajas se quejan de tener que realizar fuertes provisiones "por una pérdida esperada en el futuro". Estas dotaciones (que se hacen en función del crecimiento del volumen de negocio), no les excusan de tener que realizar otras que se cargan cuando aparecen los morosos. Así, 80% de las provisiones que hace el sector son genéricas. Ahora que es más costoso apuntalar los beneficios -algo que se puede complicar aún más en años venideros-, realizar dos tipos de provisiones es doloroso para el sector.

Sólo Banesto, el primero de los grandes bancos que ha presentado resultados, acumula 1.200 millones de euros de las provisiones genéricas y sólo 160 millones de específicas.

La banca plantea cambios. Diferentes ejecutivos de bancos y cajas han planteado en Banco de España que se flexibilice la norma. Algunos piden que se provisione menos en las genéricas. Otros consideran que se debería autorizar el traspaso del cajón de las genéricas a las específicas. "Si se calcularan con criterios lógicos, podrían sobrar alrededor del 30% de las provisiones actuales", dice un analista.

Ahora, la ley permite que se realicen estas transferencias de unas provisiones a otras, "pero sólo en unas condiciones que, en la práctica, no cumple casi nadie. Por eso, el Banco de España podría rebajarlas para que desde ahora mismo comenzara ese traspaso", apunta el directivo de un gran banco. Otras fuentes incluso dudan de que la adaptación española a las normas internacionales de contabilidad (NIC) se ajuste a la legalidad.

El Banco de España rechaza estas críticas y se reafirma en la norma actual. En su opinión, es adecuada tal y como está redactada. No parece que el supervisor quiera abrir la mano.

Un analista bancario recuerda que José Viñals, subgobernador del Banco de España, reconoció el pasado junio que se podría flexibilizar el cálculo de las provisiones para adaptarlo a la nueva normativa internacional. Sin embargo, la llegada de la crisis de liquidez y el bajón inmobiliario parecen haberle disuadido al supervisor bancario de sus intenciones iniciales.

Otro banquero recuerda que no todas las entidades están igualmente perjudicadas. "Con estas provisiones, los bancos cotizados tienen menos beneficios que otros europeos. Esto repercute en las cotizaciones en Bolsa y puede facilitar que nos lancen una OPA". Este ejecutivo recuerda que el temor a ser comprados lo pueden tener los bancos cotizados, pero no las cajas, "que están a salvo de estos contratiempos", ironiza.

Por eso, desde una de las grandes entidades del sector se sugiere que se retiren a los bancos, pero se mantengan para las cajas. Y señala otra razón. "Las cajas tienen una extraña estructura de propiedad, con una relativa influencia política. Las provisiones genéricas pueden actuar como un freno a estas interferencias y obligarían a los gestores a ser más conservadores y retener más capital", dice este banquero. Por supuesto, desde las cajas consultadas la idea resulta casi ofensiva y recuerdan que la valoración de los bancos en Bolsa es mayor gracias a la fortaleza de las provisiones.

De la compra al impago en un año

2008-02-11T00:46:00.001-08:00

La actual crisis económica que vive España y toda Europa está provocando un efecto colateral al endeudamiento: el incremento del número de morosos y del impago de las deudas.

Los últimos datos ofrecidos por el decano de los jueces de Valencia, Pedro Viguer, reflejan claramente esta tendencia: en los últimos dos años, las demandas por impago de hipotecas se han duplicado en los juzgados civiles de Valencia. Sólo el pasado año 2007 se gestionaron 549 asuntos de impagos de este gravamen, un 82% más que en el año 2006. Por su parte, el índice de morosidad se eleva ya a más del 0,70%, según datos del Banco de España.

La subida del Euribor, las economías familiares cada vez más endeudadas y el escepticismo de las entidades bancarias a renegociar los créditos son la causa de que cada vez más personas se vean incapaces de hacer frente a sus pagos.

La crisis, al menos, sitúa el euribor por debajo del 4,4%

2008-02-11T00:45:00.000-08:00

El escenario económico que descuenta hoy los mercados sirve al menos para dar un respiro en el euribor. Al igual que los bonos, el euribor a doce meses, al que se referencian la mayoría de las hipotecas, ha registrado hoy su sexta caída consecutiva, para situarse en el 4,381%, muy por debajo del 4,79% con el que finalizó 2007.

Desde el pasado mes de mayo el euribor no bajaba del 4,4%, para alivio de quienes tengan una hipoteca. Entonces, el 17 de mayo, se situó en el 4,392%.

El 4,381% que marcó en el día hoy se distancia del 4,79% con el que concluyó el pasado ejercicio. El arranque del año en el euribor, como en el resto de los mercados financieros, ha estado determinado por los temores a la crisis crediticia y a la recesión, al menos en Estados Unidos.

La evolución de los mercados ha provocado además que los analistas hayan tenido que descontar una próxima rebaja de los tipos de interés en el Banco Central Europeo (BCE), desde el 4% actual, lo que ayudaría a reforzar una senda de moderación en el euribor. Las últimas inyecciones millonarias de capital en el sistema, por parte del BCE, también han contribuido a paliar las tensiones.

La octava gran crisis bursátil de los últimos 20 años

2008-02-11T00:44:00.000-08:00

La caída del 17% en lo que va de 2008 es el peor arranque bursátil desde 1940, el primer año para el que hay datos

La Bolsa española nunca había entrado con tan mal pie en un año como en 2008. El Ibex 35 y el índice general de Madrid sumaron ayer su novena caída consecutiva, con lo que acumulan un descenso del 16,8% en lo que va de año. No hay un precedente de arranque tan negativo de un ejercicio en toda la serie histórica del índice de la Bolsa de Madrid, que arranca en 1940, cuando se retomaron las operaciones tras el cierre de tres años debido a la Guerra Civil.

El desplome de ayer (un 7,54% y más de 1.000 puntos de una tacada) también es el mayor del Ibex 35 desde que el índice nace oficialmente con ese nombre en enero de 1992. El Ibex, no obstante, es la continuación de otro índice llamado Fiex, del que toma en herencia datos desde 1987. En ese periodo hubo dos caídas superiores de la Bolsa española, como refleja también el índice general: el 8,5% del 19 de agosto de 1991, cuando Mijaíl Gorbachov perdió el poder en la antigua Unión Soviética de resultas de un golpe de Estado y el 7,76% del 21 de octubre de 1987, el día del crash de Wall Street.

La crisis bursátil actual se ha ganado un hueco entre las ocho más graves desde aquel crash bursátil de hace algo más de 20 años. La caída del índice es ya del 21% en menos de mes y medio, desde los 15.983,4 puntos que llegó a tocar el Ibex el pasado 12 de diciembre. Y es una crisis que venía avisando desde el verano pasado, cuando en pleno mes de agosto estalló la crisis de liquidez derivada de las hipotecas basura o subprime de Estados Unidos.

La actual crisis tiene similitudes con algunas de las pasadas. El temor a la recesión agravó los efectos del no danés a Maastricht de 1992. La subida en Bolsa de las inmobiliarias españolas había alcanzado dimensiones tan irracionales como las de la burbuja puntocom.

Los analistas de Salomon decían hace unos años que la respuesta al pinchazo de una burbuja es el germen de la siguiente. La bajada de tipos con que se combatió la crisis financiera de 1998 abrió el paso a la burbuja de la nueva economía. Cuando ésta se pinchó y Estados Unidos sufrió el impacto de los atentados del 11 de septiembre, la Fed volvió a bajar los tipos agresivamente. Lo que se ha ido generando en los últimos años ha sido una burbuja crediticia, alimentada no sólo por los bajos tipos de interés sino también por los instrumentos financieros que han tenido un efecto multiplicador de la liquidez disponible y que han hecho bajar la guardia frente a los riesgos.

En su conjunto, a la que más se parece la crisis actual es a la de 1998. Las tormentas financieras que empezaron a arreciar en julio de ese año provocaron un desplome del 37,5% en la Bolsa española en tan sólo dos meses y medio. Aunque los niveles previos a aquella crisis no se recuperaron hasta año y medio después, la salida bursátil de la crisis fue rápida y limpia, con un rebote al alza del 45,3% en dos meses. El factor agravante de aquella crisis fue la quiebra del fondo de alto riesgo Long Term Capital Management (LTCM). Los grandes bancos de Wall Street, capitaneados por la propia Reserva Federal, salieron al rescate de LTCM para evitar males mayores. La inyección de fondos y la bajada de tipos de interés hicieron que las aguas volvieran a su cauce.

Entonces, sin embargo, la economía real salió intacta. Ahora, en cambio, hay un gran miedo a que los daños se hayan extendido demasiado y estén sumiendo a Estados Unidos en una recesión que pueda tener consecuencias para todo el mundo. La caída de los precios de la vivienda, el propio desplome de las Bolsas, el alza de precios y el deterioro de la confianza amenazan con retraer el consumo y sumir a la primera economía del mundo en una recesión pese al plan de choque de unos 100.000 millones de euros que prepara la Casa Blanca.

Es más, algunos analistas, como los de Merrill Lynch, creen que la recesión ya está aquí y otros dicen que es inevitable. JP Morgan considera que se está cotizando en los mercados una recesión, pero que los datos no permiten aún darla por segura. En este clima, The Wall Street Journal, el principal diario financiero del mundo, proclamaba ayer que los síntomas apuntan hacia una "profunda recesión", y en su principal artículo editorial proclamaba la llegada del momento del pánico.

El diario adquirido por el magnate Rupert Murdoch aludía varias veces a un posible crash. Y eso es casi como mentar la soga en casa del ahorcado. Ayer era fiesta en Estados Unidos y los mercados no abrían sus puertas, pero todo apunta a una fuerte caída para hoy. Las malas noticias de las aseguradoras de bonos que se conocieron al cierre de la sesión del viernes, el desplome de los mercados de todo el mundo mientras Wall Street descansaba y, sobre todo, la cotización de los futuros sobre los índices estadounidenses (que ayer se negociaron en diversos mercados) así lo indican.

La mayoría de las fases de crisis aguda de las Bolsas han durado en torno a dos meses. Las recuperaciones, salvo el rebote alcista, suelen ser más lentas, así que paciencia.

El euribor sufre su octava caída y se sitúa en el 4,2%

2008-02-11T00:43:00.002-08:00

El euribor se precipita hoy al 4,2%, al fijar su marca en el 4,287%, frente al 4,30% de ayer, dejando la media mensual por debajo del 4,60% (concretamente en el 4,556%) respecto al 4,793% al que cerró en 2007. Pese a la negativa del Banco Central Europeo (BCE) de abaratar el dinero, la principal referencia utilizada por las hipotecas españolas continúa su bajada y suma la octava caída desde que se inaugurara 2008.

Desde que comenzó el año, ha cedido un 0,6% pese a que las últimas palabras de Trichet cierran la puerta a un abaratamiento del precio del dinero en Europa.

En sus trece...
El euribor mengua a pesar de que Jean-Claude Trichet se resiste a dar por hecho una bajada de tipos. Ni las medidas de urgencia de las que ayer echó mano Ben Bernanke para evitar bruscas caídas en Wall Street y suavizar asi la sangría sufrida por las bolsas del Viejo Continente, ni las bajadas generalizadas en las bolsas internacionales hacen cambiar de idea a Trichet.

El BCE tiene toda la intención de seguir manteniendo bajo control las presiones inflacionistas, lo que se encara con la bajada de urgencia de los tipos ayer en EEUU y las expectativas de los inversores europeos.

En el caso del euribor, las palabras de Trichet han pasado de puntillas y marca su octava bajada.

La construcción de vivienda protegida cae de enero a septiembre un 6,7%

2008-02-11T00:43:00.001-08:00

El PSOE pretende casi duplicar los pisos baratos en la próxima legislatura

El director general de Arquitectura y Vivienda estaba exultante el pasado día 18. Tenía motivos para ello. Según las estadísticas que presentaba, los pisos se encarecieron en 2007 un 4,8%. En la rueda de prensa, Rafael Pacheco destacó que esta cifra queda a una distancia sideral del 18,5% de hace tan sólo cuatro años, y se sitúa ligeramente por encima de la tasa de inflación, uno de los objetivos que se había marcado el Gobierno.

Pero su optimismo no sólo se apoyaba en la evolución de los precios. Pacheco también insistía en el incremento del 1,5% en la construcción de viviendas protegidas en el último año.

Sin embargo, hubo un detalle que olvidó mencionar: en los nueve primeros meses de 2007, los últimos de los que hay cifras, las iniciaciones de pisos protegidos no aumentaron, sino que retrocedieron un 6,75% respecto al mismo periodo del año anterior. Si entre enero y septiembre de 2006 se comenzaron 60.707, este número se redujo el año siguiente hasta las 56.612.

Las licencias de construcción que aprueban los arquitectos ofrecen una tendencia peor. Porque las casi 25.000 proyectos que se visaron en el primer semestre de 2007 suponen una disminución del 35% respecto al mismo periodo del año pasado.

El motivo de esta relajación hay que buscarlo en la crisis que vive el sector. Al caer las cifras totales de construcción, también lo hacen los pisos destinados a los bolsillos menos pudientes. "En los últimos años, muchas casas protegidas se han hecho con suelo cedido a los ayuntamientos por los promotores de vivienda libre. Como la construcción ha disminuido, los municipios tienen menos suelo", explica el estadístico Julio Rodríguez.

Lo llamativo es que esta ralentización coincide con el muy ambicioso objetivo con el que el PSOE se presenta a las próximas elecciones generales: si ganan, los socialistas prometen construir 150.000 viviendas anuales de protección oficial durante la próxima década. La nadería de 1,5 millones de nuevos pisos con precios tasados hasta 2018.

Aunque en esta legislatura se ha disparado el volumen de pisos protegidos, todavía está muy lejos de los objetivos que ahora se marca el PSOE. En los últimos cuatro años se han iniciado una media de 84.000 al año.

Según los cálculos del Ministerio de Vivienda, entre 2004 y finales de 2007 se han iniciado más de 335.000 viviendas protegidas, lo que supone un incremento del 60% respecto al periodo anterior, cuando José María Aznar era el presidente de Gobierno. Y al final de la legislatura se llegará al 70%. Pero para cumplir con su compromiso electoral, los socialistas casi tendrán que duplicar el ritmo de construcción de viviendas protegidas. Y eso en unos años que se presentan muy complicados para el sector del ladrillo.

Y es que, en tiempos en los que las ventas se han desplomado, la vivienda protegida se ha convertido en un refugio para empresarios desesperados por colocar sus excedentes. Más aún después de que el Gobierno decidiera a principios de año ampliar los precios mínimos a los que se puede vender una vivienda para que esté subvencionada. El objetivo del ministerio es que las promotoras en apuros ajusten sus precios a los límites establecidos, favoreciendo así que los compradores se acojan a las ventajas del plan estatal.

Pero esta medida no gusta a todos. El sindicato UGT replica: "El dinero público destinado a la obtención de pisos a precios asequibles para las rentas más bajas no debe destinarse a resolver los problemas de unos inversores particulares que, por otra parte, han obtenido en los últimos años beneficios impresionantes".

¿Quién da más VPO?
La Federación Española de Municipios y Provincias pretende que promotores, ayuntamientos, sindicatos y el Gobierno central lleguen a un gran acuerdo para iniciar cada año 200.000 pisos protegidos. El programa electoral del PSOE rebaja esta cifra a 150.000 anuales durante la próxima década.

Si en los últimos cuatro años se han iniciado una media de 84.000 anuales, (cifra que el ministerio prevé que llegue a 90.000 en toda la legislatura), ¿es posible alcanzar estas cifras en tan poco tiempo? Vivienda responde que sí, que para alcanzar este objetivo han decidido facilitar que los promotores de vivienda libre se pasen a la protegida.

El estadístico Julio Rodríguez responde que es básico que los planes de urbanismo incorporen el porcentaje mínimo que reserva la Ley del Suelo para vivienda protegida.

La FEMP reclama más suelo, que se agilicen los trámites urbanísticos y que se reduzca el tope mínimo de metros cuadrados en los pisos protegidos. Éstas son, precisamente, las reclamaciones del G-14, el lobby de las grandes inmobiliarias.

La concesión de hipotecas se reduce un 15% en noviembre por el parón inmobiliario

2008-02-11T00:42:00.000-08:00

Tres de cada diez hipotecados cambia de condiciones debido al alza de los intereses a finales de 2007

El frenazo inmobiliario se está dejando notar en el mercado hipotecario con descensos en sus principales índices. Así, según las últimas cifras publicadas hoy por el INE y correspondientes al pasado noviembre, el capital prestado para comprar una casa ha bajado un 13,3% frente al mismo mes de 2006 hasta los 13.802 millones de euros, cantidad que también es un 6,1% inferior al dato de octubre, mientras el total de viviendas hipotecadas ha descendido cerca de un 15%. Por el contrario, lo que sí ha seguido subiendo es el importe medio de los créditos que conceden los bancos y cajas para adquirir una casa, que ha aumentado un 1,9% frente a noviembre de 2006 hasta situarse en 147.018 euros a 27 años. No obstante, el importe medio de las hipotecas sí ha bajado con respecto a octubre, un 2,5%.

En cualquier caso, el frenazo inmobiliario se está dejando notar en el mercado hipotecario ya que en el undécimo mes del año se han prestado 13.802 millones de euros para adquirir una vivienda, lo que representa un descenso del 13,3% respecto al mismo mes de 2006 y del 6,1% sobre el mes anterior.

También ha descendido el número de viviendas hipotecadas en este periodo, un 14,96% en tasa interanual, hasta los 93.885 inmuebles, y el total de fincas rústicas y urbanas, un 9,62% con un valor total de 22.388 millones, un 9,71% menos.

De este lado, el importe medio por hipoteca constituida sobre el total de fincas rústicas y urbanas se ha situado en 158.994 euros, un 0,1% menos que en el mismo mes de 2006 y un 7% inferior al registrado en octubre.

Las cajas de ahorro fueron las entidades que han concedido el mayor número de préstamos hipotecarios en noviembre, con el 58,5% del total, seguidas de los bancos (32%) y de otras entidades financieras (9,5%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 55,2% del total, los bancos el 36,3% y otras entidades, el 8,5%.

Cambio de condiciones

Entre los datos hechos públicos hoy por el INE destaca el fuerte ascenso de las hipotecas que han registrado cambios en sus condiciones en noviembre hasta las 28.324, lo que supone un crecimiento interanual del 30,8% por el incremento de los tipos de interés en el último tramo de 2007.

En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones ha sido de 20.266, un 25,8% superior al registrado en noviembre de 2006.

Atendiendo al tipo de cambio en las condiciones, en noviembre se han producido 20.989 modificaciones pero sin cambiar de entidad financiera (novaciones), lo que representa una subida del 27,9%. Por su parte, el número de préstamos que han cambiado de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 5.424, un 73,1% más.

Además, un total de 1.911 hipotecas han cambiado de titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que ha supuesto un descenso del 9,9%.

De las 28.324 hipotecas que cambiaron sus condiciones en noviembre, el 47,2% se deben a modificaciones en los tipos de interés. De esta forma, el porcentaje de hipotecas a tipo de interés fijo se ha reducido significativamente después del cambio de condiciones, desde el 7,2% hasta el 2,7% del total, ya que la mayoría de estos préstamos han pasado a estar referenciados a un tipo de interés variable.

Preferencia por el Euribor

En este sentido, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro se ha situado en el 4,9% y el plazo medio de 27 años, mientras que los bancos han prestado capital a un tipo de interés del 5% y un plazo medio de 25 años.

El 98,5% de las hipotecas constituidas en noviembre ha recurrido a un tipo de interés variable, frente al 1,5% de tipo fijo. Dentro de las variables, el Euribor ha sido el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que ha figurado en el 87,7% de los nuevos contratos.

Las cancelaciones se reducen un 7,9%

Respecto a las cancelaciones, en noviembre se han cancelado registralmente un total de 74.798 hipotecas, lo que supone un descenso interanual del 7,9%.

Por comunidades autónomas, Castilla-La Mancha (con 613) y Baleares (con 567) fueron las regiones que concentraron un mayor número de fincas con hipoteca constituida en noviembre por cada 100.000 habitantes. Asturias y Aragón fueron las que registraron un mayor crecimiento con un 31,7% y un 23,3%, respectivamente.

En cambio, Madrid y País Vasco registraron el mayor importe medio hipotecado, con 217.781 euros y 207.135 euros respectivamente.

El euríbor cierra enero en el 4,498%, su nivel más bajo desde mayo de 2007

2008-02-11T00:41:00.002-08:00

El euríbor, el indicador que más se utiliza en España para fijar el precio de las hipotecas, se situó en enero en el 4,498%, el valor más bajo desde mayo de 2007, cuando cerró en el 4,373%.

Esto se debe a que en enero del año pasado el euríbor estaba al 4,064%, y hace seis meses quedó fijado en el 4,506%. Así, para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años y con un diferencial del 0,50%, las cuotas que se revisen anualmente subirán de los 797 a los 833 euros, lo que representa un sobre coste mensual de 36 euros y al año representa una carga para las familias de 432 euros.

En el caso de las hipotecas que se calculan semestralmente, sin embargo, la cuota pasará de 834 a 833 euros. El euríbor marcó su cota más baja del mes el día 23, un día después de que la Reserva Federal de Estados Unidos (FED) bajara de forma inesperada los tipos de interés tres cuartos de punto, hasta el 3,5%.

En octubre, el indicador cerró al 4,647% y en noviembre en el 4,607%, en tanto que en diciembre se elevó al 4,793 por ciento tras sumar su vigésimo cuarta subida consecutiva, desde que en octubre de 2005 comenzara su escalada ininterrumpida.

El indicador llegó el 5 de septiembre al 4,807%, justo antes de que el Banco Central Europeo (BCE) decidiera aplazar la subida de tipos de interés prevista para septiembre. Tras la decisión de la autoridad monetaria, el euríbor levantó el pie del acelerador.

En octubre, el referente hipotecario también comenzó con ímpetu para volver a relajarse después de que la autoridad monetaria europea decidiera mantener de nuevo el precio del dinero en la Eurozona, mientras que en noviembre sufrió la evolución inversa.

Evolución de las turbulencias

En los próximos meses, el BCE tendrá en cuenta para decidir sobre los tipos de interés la evolución de las turbulencias de los mercados financieros, los indicadores económicos, así como la inflación y sus posibles efectos de segunda vuelta sobre los salarios.

Aunque el presidente del Banco Central Europeo (BCE), Jean-Claude Trichet, ha destacado en sus últimas intervenciones la importancia de mantener bajo control las expectativas de inflación para “evitar añadir más volatilidad” a la situación actual, las presiones para que los tipos de interés en la Eurozona no superen el actual 4% son muy fuertes.

La inflación bate el récord de la zona euro, con España en cabeza

2008-02-11T00:41:00.001-08:00

Los precios en la Unión Monetaria nunca subieron un 3,2%, como este enero - La economía española inicia 2008 con un alza del 4,4%, la mayor en 12 años

Las señales se amontonaron en el tramo final del año pasado y el arranque de 2008 valida los augurios de los expertos, que esta vez lo tenían muy fácil. La presión ejercida por el notable encarecimiento de las materias primas, como el petróleo, los metales o los cereales, empuja la inflación a niveles desconocidos desde hace muchos años en varios países y a romper su techo histórico en la zona euro. Nunca, desde la creación de la Unión Económica y Monetaria en 1999, los precios habían subido un 3,2% anual, como refleja el avance del índice armonizado de enero que se publicó ayer.

La estadística confirma también que España ha recuperado en estos meses la dudosa condición de ser la más inflacionista de las grandes economías de la zona euro. El adelanto del índice armonizado refleja un incremento de los precios del 4,4% en el último año. A falta de que lo corrobore dentro de dos semanas el índice de precios al consumo (IPC) nacional, que como mucho suele variar una décima respecto a los datos de Eurostat, se trata del mayor alza de los precios en España desde finales de 1995.

La facilidad en el pronóstico viene dada por la nítida evolución al alza de algunas materias primas en los mercados internacionales. El precio del petróleo, que punteó el mes pasado la mítica cifra de los 100 dólares por barril, superó en un 72% el valor medio que marcaba el crudo un año antes. Y los contratos de futuro del trigo se negociaron en este enero a casi el doble del precio que 12 meses atrás.

Aunque habrá que esperar a la publicación del IPC para conocer la evolución detallada de los precios en España, el Instituto Flores de Lemus, especializado en predecir la inflación, apunta que tanto los alimentos elaborados como la energía acumularán subidas anuales superiores al 8% al menos hasta abril.

Con este panorama, los expertos creen que la inflación media en la zona euro oscilará en 2008 entre el 2,5% y el 3%, muy lejos del 2% que se fija como objetivo el Banco Central Europeo (BCE). Y la posibilidad de recorte en los tipos de interés, anclados en el 4% desde junio pasado, se aleja. "Es muy complicado que cambie de posición, al menos hasta el verano", indica Xavier Segura, jefe del servicio de estudios de Caixa Catalunya. El contraste con la Reserva Federal, que ha bajado los tipos del 5,25% al 3% en Estados Unidos en sólo cinco meses, es cada vez más notable.

Ante la amenaza de una recesión, el banco central estadounidense ha optado por intentar reactivar la economía, pese a que la presión de las materias primas también se deja notar en la inflación de EE UU. Para el BCE, sin embargo, el control de los precios sigue siendo el objetivo prioritario, pese a que el crecimiento económico en Europa da igualmente muestras de desfallecimiento. "Hay algún matiz, porque los gobernadores de bancos centrales de algunos países europeos han sugerido en sus declaraciones que no hay que ser tan radical, pero la obsesión del Banco Central Europeo sigue siendo vigilar que la presión inflacionista no se traslade a los salarios", añade Segura.

Con las elecciones generales a la vuelta de la esquina, las lecturas políticas de este notable incremento de los precios se han convertido en argumento esencial de las proclamas de los partidos políticos. La inflación acumulada esta legislatura gobernada por el PSOE, si se da por bueno el avance de enero, es muy similar (12,5% en casi cuatro años) a la que se registró en la anterior legislatura, dirigida por el PP (12,3% en el mismo periodo). Pero el acelerado repunte de estos meses -la inflación se ha duplicado desde agosto-, y la concentración de la subida en bienes de compra frecuente (la leche se ha encarecido un 30%, el pan un 14%, la gasolina, un 16%, el tabaco un 7%) hacen que la percepción sea bien distinta.

"Son precios altos, sí. Pero son también precios que se moderarán progresivamente hasta situarse por debajo del 3% a fin de año. Tenemos una economía sólida, que creció al 3,8% en 2007 y nos da tranquilidad, confianza y margen de maniobra", aseguró ayer el presidente del Gobierno y líder socialista, José Luis Rodríguez Zapatero.

"Se necesita urgentemente un cambio de dirección y de responsables, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero es incapaz de frenar la inflación", replicó el secretario general del PP, Ángel Acebes.

Los productos básicos se encarecieron un 7,9% en 2007

2008-02-11T00:40:00.000-08:00

El incremento de los precios de alimentos de consumo frecuente y de la energía provocó un encarecimiento de la cesta de consumo frecuente del 7,9% interanual en diciembre, 4,7 puntos más que en agosto y 3,7 puntos por encima de la variación del IPC general.

Según señala el último informe sobre la coyuntura económica publicado por Caixa Catalunya, los productos de compra habitual que experimentaron una mayor aceleración en el aumento de sus precios fueron la leche (31,0% interanual en diciembre), los carburantes para vehículos (16,2%), el pan (14,4%) y los huevos (9,6%).

De igual forma, las frutas frescas (7,8%), el tabaco (7,0%) y las hortalizas, legumbres y patatas (5,8%), consolidaron los registros de meses anteriores por encima de la inflación general.

Asimismo, el estudio señala que en el período analizado 2002-2007, salvo en septiembre y octubre de 2006, el encarecimiento de los productos de compra recurrente ha sido sistemáticamente superior a la inflación general, situación que se ha amplificado desde verano de 2007.

Por ello, el informe concluye que existe riesgo de que el fuerte encarecimiento de la cesta de consumo recurrente se traslade a otros bienes y servicios (efectos de segunda ronda) y a los salarios, repercutiendo al alza sobre la evolución de la inflación en el medio plazo.

Sin embargo, la entidad financiera aclara que, aunque las señales no son todavía concluyentes y que las expectativas para 2008 se mantienen relativamente ancladas, existen síntomas de que el mayor encarecimiento de los productos de compra habitual se está trasladando en mayor medida que el aumento del IPC general en la percepción de los consumidores sobre la inflación.

Los productos incluidos en este índice son alimentos básicos (pan, carne, pescado, leche, huevos, frutas frescas, legumbres, hortalizas y patatas), tabaco, transporte (carburantes y transporte público urbano) y ocio (servicios culturales y recreativos, prensa y revistas, restaurantes, bares y cafeterías).

El índice está calculado con las ponderaciones empleadas en el IPC base de 2006 y la cesta considerada supone un 35% de los productos incluidos en el índice general.

Aumenta el esfuerzo familiar para comprar una vivienda

2008-02-11T00:39:00.000-08:00

“Cada vez hay más y más familias a las que les resulta muy difícil llegar a fin de mes, incluso al día 20, y el pago de la vivienda es el principal causante. Hay que encender las alarmas ya”. Fernando Móner, vicepresidente de la Confederación de Consumidores y Usuarios (Cecu), resume así el ahogamiento hipotecario que sufren los españoles y critica a los que “dicen que no hay que rasgarse las vestiduras” ante el galopante endeudamiento de los hogares.

Los datos confirman que cada vez es más difícil afrontar la compra de un inmueble. Hace cuatro años, una familia tenía que dedicar al pago de su casa, de media, menos de un tercio de su renta bruta disponible: el 31,7%. Hoy, casi la mitad: el 46,2%, la mayor tasa registrada en la serie histórica del Banco de España.

El esfuerzo teórico anual que cada unidad familiar debe hacer para adquirir una vivienda comenzó su escalada en el último trimestre de 2003. Y sólo el verano de 2005 supuso un respiro, ya que la tasa de esfuerzo bajó 0,5 puntos (del 36,4% al 35,9%). Un espejismo, porque luego no dejó de subir. Es decir, 15 de los 16 últimos trimestres han apretado más aún el cinturón a los hipotecados.

Crecimiento sin tregua
Así, el rally alcista de la tasa de esfuerzo no ha remitido ni siquiera con la fuerte desaceleración que vive el sector inmobiliario. Las subidas de precios han sido mucho menores en los dos últimos años (9,1% y 4,8%, respectivamente), pero el porcentaje de ingresos destinados a pagar el piso ha subido más que en ningún otro bienio, del 36,6% al 46,2%. Parte de la culpa la tiene la escalada del euribor (desde el 2,216% en enero de 2004 hasta el 4,867% en diciembre de 2007), según Lorena Mullor, economista de la Asociación Hipotecaria Española.

Antes de que comenzase a dispararse esta tasa (la más fiable para medir la dificultad de acceso a la vivienda, según los expertos), el esfuerzo familiar anduvo oscilando otros cuatro años entre el 28,9% y el 32,8%. Y ya estaba al límite en marzo de 2004 (33,1%), dado que las entidades crediticias aconsejan no dedicar más del 33% de los ingresos a la cuota hipotecaria.

Así, en diciembre de 2002, por ejemplo, cada hogar debía destinar, de media, un 31,7% de su renta a pagar una casa con perspectivas seguras de encarecerse y de aumentar, por tanto, el patrimonio de sus dueños. Hoy se paga un porcentaje 14,5 puntos más alto por unas expectativas menores, ya que, según los expertos, el precio de los pisos se estancará en 2008 y puede descender en 2009. En resumen, ahora se ha de contratar un préstamo mayor y con cuotas más altas para pagar una casa igual, pero con menos futuro.

En sus cuatro años de vida, el Ministerio de Vivienda no ha podido evitar, por tanto, que el acceso a una casa empeore a marchas forzadas. De hecho, en 2004 el vicepresidente económico, Pedro Solbes, ya trató de frenar la euforia de la ex ministra, Mª Antonia Trujillo, alertando de que si la solución fuera sencilla, el PP habría tratado de ponerla en marcha.

Las bolsas europeas caen tras la decisión del BCE de no bajar los tipos de interés

2008-02-11T00:38:00.000-08:00

El Ibex pierde en torno al 1,7% a tres horas del cierre, por debajo de los 13.000 puntos.- En el resto de Europa los descensos eran más acusados

Las bolsas europeas han reaccionado a la baja después de la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de no bajar los tipos de interés y mantenerlos en el 4% actual.

El Ibex 35 español perdía un 1,7% a las 14.40 horas, por debajo de la cota de los 13.000 puntos. A mediodía, apenas se dejaba un 0,03%.

En el resto del continente, Fráncfort retrocedía un 2,7%; Londres, un 2,8%; París, un 2,3%; y Milán, un 2%. A las 12 horas, ninguna de estas cuatro plazas europeas descendían más de 0,90%.

En el selectivo madrileño, todos los valores, menos dos (Ferrovial y Banco Sabadell) estaban en negativo. Los números rojos más abultados correspondían a Gamesa (3,9%), y Acciona y Cintra (3,4%). Entre los grandes del mercado, Telefónica caía un 0,7%; Santander, un 1,6%; Repsol, un 2,1%; Iberdrola, un 1,5%; y BBVA, un 2,2%.

La apertura de la Bolsa de Nueva York ha seguido la misma senda a la baja. El Dow Jones se dejaba nada más abrir un 0,29%. Ayer, el principal indicador de Wall Street perdió un 0,53%, después del descenso de ventas registrado en enero en los grandes almacenes de Macy's y las advertencias de que la Reserva Federal debe mantenerse vigilante ante el peligro de aumento de la inflación.

El euro, que el pasado 23 de noviembre marcó su máximo histórico en 1,4966 dólares, también ha cedido posiciones con intensidad. En concreto, a las 15.47 horas, la ''moneda única'' retrocede un 0,84% y se cambia por 1,4515 unidades.

El BCE no sigue la tendencia

2008-02-11T00:35:00.002-08:00

La decisión del BCE de mantener los tipos de interés terminó siendo una sorpresa para los mercados de valores a pesar de que, según todas las previsiones, esa cuestión estaba descontada. La rebaja de un cuarto de punto en los tipos de interés por parte del Banco de Inglaterra fue, en esta ocasión, un importante elemento de distorsión de las expectativas.

La tranquilidad con que discurrió la sesión desde su apertura se vio desbordada por una oleada vendedora tras conocerse el esperado mantenimiento de los tipos de interés, situación que no cambió tras el confuso discurso del presidente del BCE, Jean-Claude Trichet.

El Ibex 35 terminó perdiendo el 1,13% y otra vez en situación precaria, pues quedó en 12.889,50 puntos. Con todo, el mercado de valores español fue uno de los que tuvo mejor comportamiento, pues Francfort perdió el 1,66% y París el 1,92%, al tiempo que la Bolsa de Londres caía el 2,58%.

El presidente del BCE explicó que los riesgos alcistas para los precios no deben extenderse a medio plazo y que, las actuales incertidumbres sobre el crecimiento son inusualmente altas, lo que algunos observadores interpretaron como una posibilidad de que a medio plazo los tipos de interés podrán bajar con esa menor presión de los precios, pero ayer nadie estaba en condiciones de plantearse operaciones más allá de la dinámica del día.

El equilibrio entre precios y crecimiento, con sus evidentes repercusiones en los resultados empresariales, se ha convertido en una variable demasiado compleja para unos inversores que juegan a corto plazo. De hecho, el anuncio del Banco Santander de pagar en mayo un dividendo de 0,28 euros, que supone una rentabilidad del 2,4% al precio de ayer, pasó totalmente inadvertida para el mercado.

Tampoco la anunciada posibilidad de que la economía de Estados Unidos pueda crecer a un ritmo del 1% durante este primer semestre y evitar la recesión animó a los inversores.

Comisión por devolución de efectos

2008-02-11T00:35:00.001-08:00

Cada vez que una empresa o un individuo efectúa un ingreso en un banco o una caja de ahorros a través de un cheque u otra orden de pago debe abonar una comisión a la entidad financiera, por la gestión del cobro. Si, además, ese cheque no tiene fondos o no es satisfecho por el deudor, tendrá que abonar una segunda comisión, por devolución de efectos, para recuperar el cheque o la letra

Comisión por Reclamacion

2008-02-11T00:34:00.002-08:00

La gran mayoría de entidades suelen cobrar una “comisión por reclamación” de importes impagados al reclamar al cliente sus pagos retrasados. El importe de esta comisión estará recogido en el documento contractual.

Comisión por cancelación anticipada

2008-02-11T00:34:00.001-08:00

Viene determinado como un porcentaje sobre el importe amortizado anticipadamente. Cuando se trate de un crédito al consumo, la comisión de cancelación anticipada no puede ser superior al 3% del importe anticipado del crédito en caso de tratarse de una operación a interés fijo. El anterior porcentaje se reduce al 1,5% en caso de interés variable (artículo 10 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo).

Comisión por modificación de condiciones

2008-02-11T00:33:00.002-08:00

Las entidades de crédito suelen percibir una "comisión por modificación" cuando a solicitud del cliente, se modifique alguna de las carácterísticas del préstamo. Por ejemplo un cambio en el importe mensual a devolver o modificar el plazo para efectuar las devoluciones.

Comisión de disponibilidad de crédito

2008-02-11T00:33:00.001-08:00

Comisión periódica que consiste en un porcentaje del saldo medio no dispuesto durante el período de liquidación de la misma, normalmente cada trimestre.

Comisión de Apertura

2008-02-11T00:32:00.002-08:00

Este tipo de comisión suele establecerse como un porcentaje sobre el importe del préstamo, o en caso de créditos sobre el límite del crédito y se debe pagar de una vez en el momento de formalizar la operación. En los créditos a muy corto plazo (menos de un año) y de escaso importe, algunas entidades no cobran intereses, por lo que estas comisiones bancarias constituyen el elemento fundamental de su coste.

Comisión de Estudio

2008-02-11T00:32:00.001-08:00

Lo más habitual es que la comisión de estudio se tarifique como un porcentaje sobre el importe que se ha solicitado. En el caso de que la entidad de crédito no conceda el préstamo solicitado, no podrá percibirse esta comisión, si bien la entidad podrá repercutir los gastos de terceros en los que haya incurrido por cuenta del cliente.

Tarjetas Revolving

2008-02-11T00:31:00.000-08:00

Son un producto financiero similar a las tarjetas de crédito tradicionales, pero se diferencian de éstas en el modo de efectuar el pago: permiten el cobro aplazado mediante cuotad fijas, como si de un préstamo se tratara y a diferencia de las de crédito, que cobran de una vez las cantidades adeudadas (generalmente a final de mes).

Los créditos de las Tarjetas Revolving varían entre 600 y 6.000€

Según la Adicae, asociación que agrupa a usuarios de banca y seguros, “en el fondo se trata de préstamos carísimos con intereses muy elevados”. Otras asociaciones de usuarios afirman lo mismo y sostienen que el uso de estas tarjetas puede elevar el riesgo de endeudamiento, pues en intereses este producto resulta mucho más caro –hasta cuatro veces más, según la entidad bancaria que la emita- que un préstamo personal. A pesar de tratarse de un producto muy poco conocido, ya circulan en España más de 800.000 tarjetas revolving y las previsiones para los próximos años prevén un significativo aumento de esa cifra.

Flexibilidad de cuotas

El cliente de la tarjeta revolving establece el importe de las cuotas, que algunas entidades permiten modificar en cualquier momento.

Se suelen emitir de forma gratuita

En algunos casos están exentas de cuota anual y de comisión por indisponibilidad y ofrecen también una bonificación del 1% de las compras y el traspaso del saldo disponible de la tarjeta a la cuenta personal. Para conceder una revolving, las entidades exigen un contrato y las últimas nóminas. Algunas cajas y bancos tienen una tabla de puntuación en la que se determina el monto a prestar en función de si el cliente posee casa propia, tiene trabajo estable y dispone de cuenta bancaria. Aún así, suelen ser procesos muy rápidos.

Protección del Consumidor - Registro de mororos

2008-02-11T00:30:00.001-08:00

La Ley de Protección
Ninguno de los gestores de los registros de morosos se hace responsable de los fallos o errores que puedan contener estos archivos (lo que no significa que efectivamente no lo sean) No obstante, la Ley protege al consumidor de los atropellos que se pueden consumar con este tipo de listados.

Cuando el Tribunal de Defensa de la Competencia da vía libre a un listado de morosos, sus responsables sólo pueden incluir en él los datos facilitados por los miembros de la asociación que lo ha promovido. Además, no están autorizados a registrar deudas morosas con acreedores no asociados ni ceder sus datos a terceros.

Según AUSBANC, con frecuencia estas condiciones no son respetadas.

La entrada en vigor, en octubre de 1992, de la Ley Orgánica de Regulación del Tratamiento Automatizado de Datos de Carácter Personal (LORTAD), que se ha venido a sumar a la Ley de Defensa de la Competencia -de julio de 1989-, supuso un paso importante en la historia y el funcionamiento de los registros de morosos.

Estas normas aportaron más claridad al oscuro panorama de un sector con grandes lagunas legislativas, provocadas unos años antes por el avance desmesurado de la informática. Entonces, las irregularidades eran una práctica habitual. Se dieron algunos casos en que los listados de morosos demostraron su capacidad para arruinar empresas por medio de la inclusión indebida de consejeros y otros directivos en sus archivos. Incluso también para excluir por tiempo indefinido a un individuo de la actividad mercantil, negándole colectivamente cualquier posibilidad de crédito.

Al día de hoy, y según AUSBANC, en nuestro país funcionan en la ilegalidad decenas de listados de morosidad que no cuentan con el permiso del Tribunal de Defensa de la Competencia.

Regularizar
Por medio de la LORTAD se creó la Agencia de Protección de Datos, un Ente Público independiente que nació para proteger al ciudadano del uso incorrecto de la informática dentro de las parcelas del honor y la intimidad personal.

Esta ley introdujo el término privacidad, un concepto mucho más extenso que el de intimidad. Gracias a ello, el afectado tiene derecho a acceder a los datos del fichero, rectificarlos o cancelarlos en caso de inexactitud. También se plantea la posibilidad de recibir una indemnización, siempre que proceda.

Pero, en la práctica, no todos los registros cumplen la Ley rigurosamente. Si bien para estos casos la LORTAD no establece supuestos de responsabilidad penal, sí lo hace el nuevo Código Penal, que regula y prevé la comisión de delitos cometidos a través de la informática. La APD se esfuerza por regularizar el sector.

Para el presidente del Tribunal de Defensa de la Competencia -TDC-, Amadeo Petitbó, estos listados cumplen una función de saneamiento y clarificación del tráfico mercantil.

La cuestión es que exista un equilibrio que satisfaga a todas las partes, en el que las empresas consigan tener un adecuado filtro que las defienda de los morosos y que quienes cumplan con sus obligaciones dinerarias tengan garantías de que su buen nombre permanecerá limpio.

Como salir de un registro de morosos

2008-02-11T00:29:00.002-08:00

El impago de una deuda puede tener como consecuencia la inclusión de los datos del deudor en un “registro de morosos”. Este tipo de registros llamados legalmente “servicios de información de solvencia patrimonial y crédito” quedan regulados en la Ley 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.

Los ficheros de este tipo más conocidos son el RAI y el ASNEF. Sobre el RAI (Registro de Aceptaciones e Impagados) advertir que recientemente el Tribunal de Defensa de la Competencia ha denegado la autorización para su actividad.

En cuanto al régimen jurídico aplicable destacar lo siguiente: los datos de los particulares sólo pueden permanecer en los registros de morosos durante 6 años y siempre que respondan con veracidad a la situación actual de aquéllos.

Para que se le pueda incluir en un registro de estas características, se debe cumplir lo siguiente:

- Que exista una deuda cierta, vencida y exigible, que haya resultado impagada.

- Que se le haya requerido de pago infructuosamente.

- Que no exista prueba documental que aparentemente contradiga los requisitos anteriores.

El titular del fichero una vez que ha sido inscrito ha de notificarlo al interesado en el plazo de 30 días siguientes a su inscripción.

De este modo, si los datos que figuran en el fichero no son correctos, habrá que instar al responsable del mismo para su cancelación a rectificación, para que el responsable del tratamiento haga efectivo este derecho en el plazo de 10 días.

El acreedor está obligado a comunicar la cancelación en el plazo de una semana, si se tiene prueba documental que contradiga los datos que figuran en el mismo.

Para darse de baja de los mismos deberá acreditarse la inexistencia de la deuda junto con una copia del DNI del interesado. El titular del fichero deberá responderle sobre la eliminación de sus datos en los diez días siguientes.

Si no se obtiene respuesta habrá que dirigir reclamación a la Agencia Española de Protección de Datos adjuntado copia de la solicitud cursada.

Además las personas que se hayan visto perjudicadas por una vulneración de la normativa de protección de datos tendrán derecho a recibir una indemnización a través de la interposición de una demanda ante la jurisdicción ordinaria, aunque se debería demostrar y cuantificar el perjuicio sufrido junto al coste que tiene el proceso.

Si se trata de un fichero de titularidad pública se deberá reclamar por el régimen de las Administraciones Públicas.

Consolidación de deudas

2008-02-11T00:29:00.001-08:00

Es importante saber que con la refinanciación o consolidación de deudas se puede llegar rebajar sus cuotas mensuales hasta en un 50% reuniéndolas en un único préstamo hipotecario.

¿Que es la consolidación o reunificación de deudas?

Para algunas personas con problemas de crédito la consolidación de deudas puede ser una solución. La consolidación de deudas es tomar prestado suficiente dinero de un prestamista para liquidar todas sus deudas. Cuando usted reunifica sus deudas:

1. Usted realizar solamente un pago cada mes al nuevo prestamista.
2. Generalmente pagará menos dinero cada mes.
3. Generalmente paga más dinero en cargos de financiamiento para consolidar deudas.
4. Lo pagos se prolongarán por más tiempo.

A tener en cuenta antes de consolidar

Antes de que usted decida consolidar sus deudas, examine sus otras posibilidades.

Hable con los miembros de su familia sobre el problema. Vea si usted puede disminuir los gastos o aumentar el ingreso.

Busque consejería financiera. Usted puede ir a un servicio de consejería de crédito. Ellos pueden presentarle una solución que usted no ha pensado.

Llame a sus acreedores para ver si es posible cambiar los pagos mensuales de manera que se reduzca su presión. Los acreedores pueden estar dispuestos a ajustar los pagos.

Después que usted decida

Si usted decide consolidar sus deudas, compare sus opciones. Hay diferentes iugares donde usted puede ir, tal como bancos, uniones de crédito, y compañías financieras. Antes de que usted decida de quién obtendrá el préstamo, averigue la siguiente información de cada lugar:

1. El cargo por el servicio.
2. La tasa de porcentaje anual (APR).
3. La cantidad a pagar mensualmente.
4. Por cuánto tiempo usted tiene que hacer pagos.
5. Cuanto es la cantidad total que usted pagará.
6. Lo que ocurre si usted deja de hacer un pago.
7. Lo que ocurre si usted hace un pago tarde.

Haciendo solamente un pago al mes le puede hacer pensar que usted está en mejor posición económica que en la que usted realmente está. Usted puede estar tentado a comprar otras cosas a crédito, y antes de que lo realize usted puede tener un problema peor: demasiadas facturas con un ingreso demasiado pequeño.

RAI registro de morosos

2008-02-11T00:28:00.001-08:00

Sin lugar a dudas el registro de morosos gestionado por la ASNEF es uno de los más importantes actualmente.

La Asociación Nacional de Entidades de Financiación (ASNEF) engloba los archivos de las entidades financieras españolas, y según datos de AUSBANC, tiene registradas un numero millonario de incidencias, de las cuales aproximadamente el 15% corresponde a personas jurídicas. Esta firma se ha asociado a EQUIFAX, uno de los grandes registros de Estados Unidos.

Noticia del 22/01/2006 - Cada mes suelen producirse unas 150.000 nuevas altas en las listas de moroso del ASNEF

El ASNEF asegura que toda persona incluida por primera vez en su listado recibe una carta informándole de su inclusión en el archivo, para que pueda ejercer sus derechos de acceso y rectificación, e incluso de cancelación en caso de que tenga una base probada para ello. Sus administradores indican que, de manera distinta que el resto de los ficheros, se ocupan constantemente del cliente y de su evolución, actualizando los datos cada mes; asimismo, obliga a las entidades financieras a informar sobre los cambios de saldo que se produzcan.

Noticias recientes de la ASNEF
Vía creditos personales

Esto es solo un leve tironcito de orejas para el ASNEF. La asociación Irache denuncio que el ASNEF había cedido su fichero de morosos a terceras empresas incumpliendo claramente la Ley de Protección de Datos.

Me pregunto si la multa impuesta a la ASNEF es justa o proporcional. A continuación un extracto de la noticia:

La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha impuesto una multa de 6.010,12 euros al fichero de morosos Asnef, después de que la asociación de consumidores Irache denunciara que varias empresas habían facilitado los datos personales de uno de sus socios a dicho fichero.

Según Irache, la AEPD estima que Asnef incumplió con la obligación legal de notificarle a su socio qué datos suyos habían sido incluidos en el fichero y que tenía derecho a recabar información de la totalidad de ellos, en los términos establecidos por la Ley Orgánica de Protección de Datos. Esta persona se enteró de que estaba incluido en un fichero de morosos meses más tarde, cuando una entidad bancaria se lo comunicó.

Irache denunció los hechos ante la Agencia de Protección de Datos, que acordó iniciar un procedimiento sancionador que ha finalizado con la imposición de la mencionada multa a Asnef.

¿Nuestra privacidad esta suficientemente protegida?

Creo que todo el mundo estaría dispuesto a pagar un euro por salir inmediatamente del registro de morosos ASNEF, pero la realidad es muy diferente, es dificil y hay que emplear tiempo y recursos para lograrlo.

En cambio el ASNEF paga su “EURO” y ya esta todo solucionado y olvidado. Aún cuando ha traficado con datos confidenciales de personas incumpliendo la LOPD.

Estas buscando una hipoteca o prestamo con ASNEF

2008-02-11T00:27:00.001-08:00

OCU advierte de los costes derivados al acudir a una empresa de reunificación de deudas

2008-02-11T00:26:00.000-08:00

Recomienda dirigirse a nuestro banco habitual para tratar de negociar nuevas condiciones

Dirigirse a los brokers financieros para una reunificación de deudas puede suponer un alto coste para los consumidores, según alertó hoy la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Ello es debido a que estas compañías proponen operaciones con elevados gastos y altas comisiones, en algún caso de hasta el 7%. La organización recomienda a estas personas que acudan a su entidad financiera habitual, donde podrán realizar estas operaciones a un coste sensiblemente inferior.

La oferta de estas empresas, sustentada en las reciente subidas de tipos de interés, se centra en conseguir un rebaja importante de las cuotas que pagan los consumidores por sus distintos créditos (hipotecarios, préstamos al consumo, tarjetas, créditos con establecimientos comerciales, etc.). Sin embargo, ocultan las altas comisiones por un servicio que los propios consumidores pueden negociar con su entidad financiera. Asimismo, nada se dice tampoco sobre el mayor tiempo de vida del nuevo préstamo, que puede acabar teniendo un coste final bastante mayor para los consumidores.

Estas compañías se limitan a cancelar los créditos vivos y a proponer un crédito hipotecario nuevo por el importe necesario para pagar el capital pendiente más las altas comisiones que se cobran y los gastos que la operación supone, según OCU. Debido a las altas comisiones que se pueden llegar a cobrar, los importantes gastos (comisiones más impuestos) que conlleva la operación y el incremento de la deuda a pagar por parte del consumidor, la organización desaconseja recurrir a este tipo de empresas y recomienda en todo caso dirigirse primero a la entidad financiera del usuario o a otros bancos.

Para prevenir abusos por parte de estas empresas, la Organización de Consumidores y Usuarios ha pedido a los ministerios de Economía y Sanidad y Consumo que se adopte un adecuado marco de protección para los consumidores que utilicen este tipo de servicios.

Reunificar Deudas o unificar los créditos

2008-02-11T00:25:00.000-08:00

La imparable subida del precio de los pisos, la subida de las cuotas en la hipoteca y el mantenimiento del consumo en tasas elevadas han llevado al límite la capacidad muchas familias para hacer frente a sus compromisos financieros. Según cálculos de la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), la tasa de ahorro de las familias alcanzará a fin de año el nivel más bajo de su historia. Estiman que el ahorro se situará en sólo el 7,4% de la renta familiar disponible.

Ventajas de la reunificación de deudas
Pago de una única cuota mensual.
Cuota mensual a pagar significativamente menor.
Reducción de intereses en productos financeros de consumo.
Alternativa frente a una situación de subasta inminente o embargo.

Desventajas
El nuevo crédito reunificado tendra un mayor tiempo de duración.

Alternativas a la consolidación de deudas
Consultar con nuestro banco si nos compensa una posible ampliación de la hipoteca frente a consolidar deudas.

En la actualidad, hay hogares que, con unos ingresos netos de 1.500 euros, tienen que pagar todos los meses más de 1.300 euros entre hipoteca, coche y créditos al consumo. Una situación insostenible. Una posible salida a esta situación la proponen los intermediarios o “brokers” de productos bancarios. La nueva fórmula financiera es la consolidación de deudas, un instrumento que consiste en agrupar todos los préstamos que tengamos en uno solo, de tipo hipotecario.

El producto comienza a cobrar más y más interés ante el elevado endeudamiento de las familias. Pero, ¿es realmente una opción financiera atractiva o es sólo una solución desesperada para salir del paso? Por lo general, este nueva fórmula puede ser una salida para familias que han agotado su margen crediticio o han visto caer sus ingresos. El inconveniente es que, aunque se paguen intereses y cuotas más bajas, los titulares soportarán el nuevo crédito más tiempo.

La principal peculiaridad de la consolidación de deudas es que, al poder adoptar la tipología de préstamo hipotecario, el nuevo crédito se concede a un plazo más largo y con intereses más bajos que los préstamos personales. El endeudamiento final también será más alto, ya que además de cancelar las deudas, el titular de los préstamos deberá abonar los gastos de la nueva operación y tendrá que estar pagando durante más tiempo. No obstante, mensualmente se acaba pagando bastante menos cuota. El nuevo producto permite cambiar préstamos personales al 8%, o los denominados créditos rápidos al 20%, por un préstamo único, de tipo hipotecario, a un interés de en torno al 4%.

Registros de Morosos

2008-02-11T00:24:00.002-08:00

Con la denominación registros de morosos nos referimos a aquellos ficheros o registros en los que se recogen datos sobre deudas vencidas y no pagadas.

Son muchísimos los afectados. A ellos se les niega el derecho a obtener un crédito o realizar el viaje de sus sueños. Los registros de morosos se encargan de reunir información sobre las personas que han tenido o tienen alguna deuda pendiente. Las entidades financieras y algunas otras empresas utilizan esta información con la finalidad de protegerse contra clientes que no pagan.

La teoría en principio es correcta, pero en la práctica son muchos los errores que se cometen en el tratamineto de estos ficheros de morosos. Las listas negras incluyen a personas que nunca han dejado de cumplir sus obligaciones financieras. Quizá éste haya sido su caso. Sus señas de identidad pueden coincidir con las de presuntos morosos y algunas de estas empresas no comprueban el número del DNI.

Es enorme la cifra de archivos públicos que figuran en la Agencia de Protección de Datos. Uno de los archivos de morosos legales más importante es el de la Asociación Nacional de Entidades de Financiación, más conocido por ASNEF.

Por medio de la LORTAD se creó la Agencia de Protección de Datos, un Ente Público independiente que se creo para proteger a las personas del uso incorrecto de la informática dentro de las parcelas del honor y la intimidad personal.

Esta ley introdujo el término privacidad, un concepto mucho más extenso que el de intimidad. Gracias a ello, el afectado tiene derecho a acceder a los datos del fichero, rectificarlos o cancelarlos en caso de inexactitud. También se plantea la posibilidad de recibir una indemnización, siempre que proceda.

Pero, en la práctica, no todos los registros cumplen la Ley rigurosamente. Si bien para estos casos la LORTAD no establece supuestos de responsabilidad penal, sí lo hace el nuevo Código Penal, que regula y prevé la comisión de delitos cometidos a través de la informática. La APD se esfuerza por regularizar el sector.

Para el presidente del Tribunal de Defensa de la Competencia -TDC-, Amadeo Petitbó, estos listados cumplen una función de saneamiento y clarificación del tráfico mercantil.

La cuestión es que exista un equilibrio que satisfaga a todas las partes, en el que las empresas consigan tener un adecuado filtro que las defienda de los morosos y que quienes cumplan con sus obligaciones dinerarias tengan garantías de que su buen nombre permanecerá limpio.

Es importante destacar que existe un claro ánimo de lucro por parte de las empresas que realizan el tratamiento y explotación de los ficheros de morosos.

Impagos

2008-02-11T00:24:00.001-08:00

En los créditos con garantía personal, el cliente responde del cumplimiento de sus obligaciones (devolución del importe prestado, pago de intereses y comisiones bancarias pactados) con todos sus bienes, presentes y futuros. Por ello, es práctica habitual que la entidad de crédito acreedora, antes de conceder el crédito, solicite al cliente justificantes de sus ingresos (nóminas, rentas por alquiler...), un inventario de sus bienes o una declaración jurada de su patrimonio y realice comprobaciones sobre la existencia y situación del mismo.

Si el cliente se retrasase en los pagos periódicos (intereses, comisiones bancarias) o en la devolución del importe dispuesto con relación a las fechas pactadas, tendrá que abonar a la entidad acreedora unos intereses adicionales conocidos como “intereses de demora”. El tipo del interés de demora suele ser muy superior al tipo de interés ordinario del crédito. La forma de cálculo de los intereses de demora figuran en el documento del contrato.

Además, las entidades suelen cobrar una “comisión por reclamación” de importes impagados al reclamar al cliente sus pagos retrasados. El importe de esta comisión estará recogido en el documento contractual.

Si el retraso o impago se prolongase en el tiempo y la entidad no encontrase una solución a esta situación con el cliente, ésta puede intentar recuperar la deuda pendiente embargando bienes y derechos propiedad del cliente, siguiendo el procedimiento legalmente establecido (Ley de Enjuiciamiento Civil).

Si el crédito cuenta con la garantía adicional de uno o varios avalistas (“claúsula de fianza”) y el cliente acreditado impaga, la entidad podrá dirigirse directamente contra el/los avalista/s para el cobro de los pagos pendientes. Cada uno de los avalistas responde de forma solidaria de todas las obligaciones pendientes del cliente deudor en caso de impago (salvo beneficio de “excusión” y “división”).

En el supuesto de créditos concedidos para financiar un producto o servicio, de manera que exista un acuerdo previo en exclusiva entre el proveedor de los bienes o servicios y la entidad de crédito, el cliente podrá ejercitar frente a la entidad prestamista los mismos derechos que tuviera frente al proveedor de los bienes o servicios. (Artículo 15 de la Ley 7/1995, de 23 de marzo, de Crédito al Consumo).

Documentación Requerida

2008-02-11T00:23:00.001-08:00

Para realizar los trámites recogidos en el apartado Criterios de concesión y conocer la efectiva capacidad de endeudamiento de un solicitante, las entidades necesitan la información pertinente para la justificación de ingresos y determinación de la solvencia.

La documentación que se requiere habitualmente es la siguiente:

Documento naciona de identidad DNI o tarjeta de residencia.
Última declaración del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
Su nómina o justificante de ingresos.
Contrato proforma del bien o servicio que desea adquirir (coche, reforma, electrodoméstico...).
Puede ser necesaria la declaración de bienes.
Información sobre otros créditos, en caso de tenerlos (p.ej. últimos recibos) En los casos en los que aparezca la figura del avalista, éste también tendrá que presentar la información necesaria para justificar sus ingresos.

Qué es la capacidad de endeudamiento

2008-02-11T00:22:00.000-08:00

En el momento de solicitar un préstamo, una de las primeras preguntas que deben hacerse es la capacidad de pago mensual, lo que permitirá saber el endeudamiento en que se puede incurrir. La idea central es que usted adquiera una deuda que no perjudique en el futuro su economía.

Para realizar el cálculo de su capacidad de endeudamiento, es necesario que tenga en cuenta sus ingresos y gastos fijos a soportar cada mes; de esta forma, estimará sus ingresos netos mensuales, siendo recomendable no endeudarse con una cuota mensual superior al 35% de los mismos.

La cuota mensual del crédito no debe superar el 35% de tus ingresos netos.

En el caso de que vayas a hacer frente a los pagos junto a más personas, tendrás que calcular los ingresos de todos para que el calculo sea efectivo. Una forma de calcular la cuota mensual de endeudamiento es mediante simuladores online de capacidad de endeudamemiento.

La capacidad de endeudamiento nos va permitir calcular la cantidad máxima que vamos a poder solicitar en una operación en la que actuemos como prestatarios.

Cuales son los creiterios de concesión de un crédito

2008-02-11T00:21:00.000-08:00

La condición básica para que una Entidad conceda un préstamo es que tenga la convicción de que, en condiciones normales, la operación será reembolsada sin incidencias de acuerdo con las condiciones pactadas.

Para llegar al convencimiento de recobro, la Entidad analiza los siguientes aspectos:

Ingresos periódicos del cliente

Su situación financiera y patrimonial actual

Tienes además derecho a ser informado del importe de las cuotas periódicas en una tabla de amortización.

Previsible estabilidad en la percepción de las rentas.

Historial del solicitante en su relación con la Entidad y en otras operaciones anteriores de crédito.

Además, la Entidad debe cubrir las posibles contingencias que puedan surgir durante la vigencia de la operación, para lo que puede proponer varias opciones:

Ingresos periódicos del cliente

Avales personales que respondan con carácter complementario al titular del préstamo. Son los llamados fiadores o avalistas.

Cobertura de un seguro de amortización del préstamo, ya sea por fallecimiento, invalidez, enfermedad, desempleo o cualquier otra causa que implique dificultades en el pago del préstamo.

Domiciliación de la nómina, que aumenta la confianza en la estabilidad de los ingresos.

Reunificar los préstamos personales

2008-02-11T00:20:00.000-08:00

Un préstamo es una operación en la que una entidad financiera cede una cantidad de dinero a un prestatario o cliente que se obliga a devolver el importe en un plazo y a un tipo de interés pactados.

Comprar un vehículo, hacer una obra en casa, comprar electrodomésticos, actualizar el équipo informático, disfrutar de sus vacaciones o financiar los estudios de sus hijos son gastos y adquisiciones de consumo que pueden requerir un préstamo personal.

Los Préstamos Personales se conocen normalmente como préstamos al consumo ya que facilitan la compra y/o inversión en el momento de producirse esa necesidad o deseo de compra, sin que tengas que esperar a ahorrar el dinero necesario para adquirirlos.

Los Préstamos Personales requieren la garantía personal del prestatario y, normalmente, de uno o varios avalistas, y se suelen someter a verificación de fedatario público. La garantía asociada a este producto permite adoptar plazos de varios años y cuantías suficientes como para financiar compras de importes elevados. En consecuencia, es el producto financiero adecuado para las finalidades mencionadas al comienzo del apartado.